Najem mieszkania to transakcja, w której zyskują obie strony. Najemca otrzymuje miejsce, w którym może zamieszkać, zaś wynajmujący regularny dochód. W praktyce jednak zdarza się, że współpracy towarzyszy pewna doza nieufności, a nawet lęku czy niechęci. Jak zagwarantować sobie bezpieczny wynajem?

Właściciele mieszkań często boją się, że ich własność zostanie zniszczona. Nic w tym dziwnego — obiekt, który wynajmują, w wielu przypadkach stanowi dużą część ich majątku. Jeśli pozwalają komuś w nim zamieszkać, nie mają pewności, że najemca będzie obchodził się z pozostawionymi tam sprzętami w należyty sposób. Teoretycznie może zniszczyć wyposażenie, zgubić niektóre elementy, przez nieuwagę doprowadzić do zalania sąsiadów, a nawet okraść właściciela i zniknąć.

Kolejna sprawa, która spędza sen z powiek wynajmującym, to problemy z regulowaniem opłat lub przedterminowe rozwiązanie umowy. Prowadzą one bowiem do strat finansowych. Z drugiej strony wielu najemców obawia się, że z dnia na dzień będą musieli opuścić wynajmowane mieszkanie i stracą dach nad głową. Boją się również, że właściciel nie uszanuje ich prywatności i będzie wchodził do mieszkania pod ich nieobecność lub po rozwiązaniu umowy przypisze im zniszczenia, które nastąpiły wcześniej i nie odda wpłaconej kaucji. Nic dziwnego zatem, że relacje między najemcą a właścicielem nie zawsze układają się pomyślnie. Istnieje jednak kilka sposobów, które minimalizują ryzyko podejmowane przez obie strony, a dzięki temu zmniejszają dzielące je nieufność i dystans.

Bezpieczny wynajem może ułatwić pośrednik

Część osób, szukając mieszkania do wynajęcia, korzysta z pomocy pośredników nieruchomości. Trzeba pamiętać, że jak każdej profesji, także w tym przypadku zdarzają się osoby nierzetelnie wykonujące swoją pracę. Można spotkać też oszustów, którzy tylko udają pośredników nieruchomości. Często pobierają opłatę za samo udostępnienie adresów potencjalnych nieruchomości, po czym znikają lub wręczają plik ogólnodostępnych ofert, nieraz już nieaktualnych. Warto również sprawdzić, czy nazwiska osób, z którymi chcemy współpracować, figurują np. W Centralnym Rejestrze Pośredników w Obrocie Nieruchomościami PFRN lub KIGN. Jeśli tak, mamy dowód, że dana osoba faktycznie wykonuje zawód agenta nieruchomości. Należy pamiętać, że profesjonalni pośrednicy pobierają prowizję dopiero po sfinalizowaniu transakcji lub podpisaniu umowy najmu. Samo udostępnienie kilku adresów nie podlega opłacie.

Bezpieczny wynajem posiada umowę najmu

Zarówno najemcy, jak i wynajmującemu, bezpieczeństwo zapewni sporządzenie pisemnej umowy. Powinna ona zawierać dane obu stron najlepiej potwierdzone za pomocą dowodu osobistego. Nie może zabraknąć wysokości czynszu, sposobu regulowania opłat za media czy zasad dotyczących wpłacenia i zwrotu lub zatrzymania kaucji. Należy nakreślić prawa i obowiązki obu stron. Istotny jest także termin trwania umowy oraz sposób jej rozwiązania i długość okresu wypowiedzenia. Jeśli brakuje takiego zapisu, przedterminowe rozwiązanie umowy w praktyce będzie niemożliwe.

Na wypadek wcześniejszej wyprowadzki, można uzgodnić dodatkowe warunki, np. obowiązek znalezienia osoby na swoje miejsce. Warto zapisać także wspólne ustalenia dotyczące kwestii, które w przyszłości mogą być przyczyną konfliktów i nieporozumień. Dotyczy to np. zasad wizytowania mieszkania przez właściciela, odpowiedzialności za finansowanie poszczególnych napraw itd. Jeśli dany lokal ma wynajmować kilka osób, korzystne dla najemców będzie podpisanie osobnej umowy z każdym z nich. Niektórzy właściciele wolą nie sporządzać pisemnej umowy z najemcą, ponieważ nie płacą podatku od najmu i boją się, że lokator może to zgłosić do Urzędu Skarbowego. Rezygnując z umowy, narażają się jednak na ryzyko. Najlepszym rozwiązaniem jest spisanie umowy i odprowadzanie podatku.

Sprawdzenie wiarygodności finansowej najemcy

Wielu właścicieli mieszkań obawia się, że najemcy nie będą regularnie uiszczali opłat. Aby uniknąć takiego problemu, przed podpisaniem umowy można spróbować poprosić potencjalnych najemców o zaświadczenie, że otrzymują wynagrodzenie, albo o wyciągi z konta z ostatnich kilku miesięcy. Trzeba jednak liczyć się z tym, że może to zniechęcić potencjalnych najemców — nie każdy zgodzi się na udostępnienie takich danych. Można również skontaktować się z właścicielem, u którego dana osoba wynajmowała mieszkanie w przeszłości i zapytać, czy nie było problemów z regulowaniem płatności. Najemcy zaś po zakończeniu umowy mogą poprosić o wystawienie referencji, które sprawią, że będą bardziej wiarygodni w oczach kolejnego wynajmującego.

W przypadku udostępnienia mieszkania studentom, formą zabezpieczenia może być podpisanie umowy nie z nimi, lecz z ich rodzicami, którzy będą płacili czynsz. Aby uniknąć sytuacji, gdy najemca nie płaci za mieszkanie, a mimo to nie można go eksmitować, można zdecydować się na tzw. najem okazjonalny. W tym przypadku do umowy dołącza się oświadczenie w formie aktu notarialnego. Wówczas najemca poddaje się egzekucji i wskazuje lokal, w jakim będzie mógł zamieszkać w sytuacji jej wykonania.

Protokół zdawczo-odbiorczy zapewni bezpieczny wynajem

Zanim najemca wprowadzi się do mieszkania, należy wspólnie z nim obejrzeć wszystkie pomieszczenia. Warto opisać znajdujące się w nich sprzęty oraz ich stan. Kiedy umowa zostanie rozwiązania, na tej podstawie właściciel będzie mógł podjąć decyzję o zwrocie lub zatrzymaniu wcześniej wpłaconej kaucji. Protokół powinien zostać sporządzony w dwóch egzemplarzach, podpisanych przez obie strony. Warto dołączyć do niego także zdjęcia obrazujące stan mieszkania, by z upływem czasu nie było wątpliwości dotyczących interpretacji poszczególnych zapisów.

Ustalenie kwestii podnajmu

Niektórzy lokatorzy chcą wynająć całe mieszkanie, a następnie podnajmować je innym osobom. O takich planach muszą poinformować właściciela nieruchomości i poprosić go o zgodę, która powinna zostać zawarta w umowie. W żadnym wypadku nie mogą prowadzić takiej działalności bez zgody i wiedzy właściciela, a tym bardziej podając się za niego. Na rynku najmu niestety działają oszuści. Po otrzymaniu kluczy do mieszkania, podając się za właściciela, podpisują z kilkoma czy kilkunastoma osobami umowę najmu na atrakcyjnych warunkach. Po pobraniu zaliczki lub kaucji znikają, a najemcy z fikcyjną umową zostają bez pieniędzy i dachu nad głową.

Dlatego każdy najemca przed podpisaniem umowy powinien upewnić się, czy rozmawia z właścicielem. Tożsamość danej osoby można sprawdzić na podstawie dowodu osobistego. Warto poprosić również o numer księgi wieczystej i dowiedzieć się, czy osoba, z którą rozmawialiśmy, faktycznie ma prawo do wynajmowanej nieruchomości. Jeśli nie jest ona właścicielem lokalu, ustalając zasady najmu, powinna posiadać pisemne upoważnienie od właściciela.

Bezpieczny wynajem powinien być obustronny

Zarówno najemca, jak i właściciel mieszkania, muszą pamiętać o tym, że podpisanie satysfakcjonującej umowy jest korzystne dla obu stron. Dlatego w miarę możliwości należy starać się ograniczyć towarzyszące temu emocje, zwłaszcza negatywne. Ważne jest jednak zachowanie zasady ograniczonego zaufania. Powinna się ona przejawiać jednak nie w pejoratywnych uczuciach, ale w rzeczowym sprawdzeniu wiarygodności drugiej strony. Ważne są także dbałość o uzgodnienie problematycznych kwestii i sporządzenie odpowiednich dokumentów, które w przyszłości pomogą uniknąć konfliktów.