Choć wielu z nas chciałoby mieszkać w domu jednorodzinnym, nie wszyscy mamy możliwość zaangażowania się w samodzielną budowę. Sprawdź jak wygląda budowa domu z pomocą generalnego wykonawcy.

Możemy rozważyć zakup lokalu w zabudowie wielorodzinnej lub nabycie gotowego domu od dewelopera. Zapewne jest to rozwiązanie wygodne, ale znacząco ogranicza naszą swobodę oraz możliwości dopasowania nieruchomości do indywidualnych potrzeb i oczekiwań. Aby pogodzić stosunkowo niewielkie zaangażowanie z personalizacją wymarzonego domu, można skorzystać z nieco mniej popularnej metody, czyli zbudować dom z generalnym wykonawcą.

Jak budowa domu to i działka

Kiedy budowę domu prowadzi generalny wykonawca, na pierwszym, wstępnym etapie zależeć to będzie od tego, czy samodzielnie podejmiemy się zdobycia działki budowlanej, czy też uda nam się znaleźć generalnego wykonawcę, który w swojej ofercie będzie miał też teren pod zabudowę. Jeżeli odrębnie nabywamy nieruchomość gruntową, na początku musimy zorientować się, jakie daje nam ona możliwości – przede wszystkim czy jej charakter pozwala na zagospodarowanie jej budynkiem mieszkaniowym. Kolejne kwestie to warunki zabudowy, jakie dopuszcza na niej MPZP lub WZ.

Po otrzymaniu pozwolenia na budowę działkę budowlaną trzeba uzbroić w media, znaleźć geodetę, a także kierownika budowy, który będzie nadzorował wszystkie formalności. Korzystając z usług generalnego wykonawcy, otrzymujemy komfort w postaci przejęcia przez niego wszelkich formalności związanych z procesem budowy. W tym czasie inwestor może zająć się wyborem projektu. Decydując się na usługi branży budowlanej, trzeba mieć świadomość, że na wczesnym etapie wiele uzgodnień zostanie przyjętych w ramach tzw. umowy dżentelmeńskiej. To, że generalny wykonawca, z którym chcemy współpracować, podejmie się budowy, często gwarantuje jedynie dane przez niego słowo.

Umowa z generalnym wykonawcą

Dopiero, gdy obydwie strony są gotowe, by przejść do konkretów, podpisywana jest standardowa umowa i wpłaca się zaliczkę. W dokumencie musi znaleźć się czas, w którym wykonawca zobowiązuje się wybudować dom, projekt, cena, materiały i zakres odpowiedzialności. Wyznaczając go, na samym początku warto uwzględnić bezpieczny okres ewentualnego opóźnienia, do jakiego może dojść. Jeżeli znacząco przekroczy ono wyznaczony limit, przewiduje się kary umowne w wysokości odpowiadającej ułamkowi wartości inwestycji w przeliczeniu na jeden dzień roboczy. Zgodnie z projektem określić należy również standard, w jakim ma powstać nieruchomość.

Kosztorys prac przy budowie domu

Nieodzownym elementem umowy jest również kosztorys przedsięwzięcia. Wiązał się on będzie nie tylko ze stawkami za same usługi, ale także z wyborem materiałów o konkretnej jakości i konkretnych producentów. Jeżeli w trakcie budowy inwestor zdecyduje się na wykorzystanie tańszych bądź droższych materiałów, niż zakładały szacunki, przeprowadza się rekalkulację, a zmiany uwzględnia w aneksie. Podobnie rzecz się ma ze zmianami wyposażenia technicznego budynku. W tym zakresie inwestor także ma możliwość zmiany w trakcie realizacji projektu.

Odpowiedzialność w rękach wykonawcy

Nawiązanie współpracy z generalnym wykonawcą zapewnia także komfort w odniesieniu do odpowiedzialności nie tylko za opóźnienia, ale także w kwestii niepożądanych wydarzeń, jak np. zdarzenia losowe. Jeżeli postanowimy, że budowa domu nas nie przerasta, we własnym zakresie będziemy musieli się uporać z konsekwencjami czy też zaistniałymi, ewentualnymi szkodami. Kiedy jednak powierzamy zadanie generalnemu wykonawcy, jednocześnie staje się on odpowiedzialny za rozwiązanie wszelkich zaistniałych komplikacji. Rola inwestora ogranicza się do wyboru materiałów, zaakceptowania działań na poszczególnych etapach budowy i zabezpieczenia środków finansowych.

Budowa domu a podwykonawcy

W gestii generalnego wykonawcy będzie również jedna z najbardziej problematycznych kwestii, czyli znalezienie podwykonawców. Jak się bowiem przekonują osoby budujące dom na własną rękę, może to być sporym wyzwaniem. Czas, finanse i nadzór realizacji przedsięwzięcia budowlanego będzie zależał od wielu czynników, m.in. od przeprowadzenia wszystkich formalności, bo to właśnie uzyskanie wszelkich zgód i pozwoleń w największym stopniu wydłuża budowę. Już sam proces gromadzenia dokumentacji niezbędnej do tego, by w ogóle móc rozpocząć prace budowlane, może potrwać do roku. Od złożenia wniosku do przyłączenia gazu może upłynąć nawet kilkanaście miesięcy. Również generalny wykonawca organizuje formalności związane z tzw. przyłączem budowlanym prądu oraz wody.

Sam proces budowy budynku można zrealizować w przeciągu kilku miesięcy, ale w naszym klimacie często stosowaną praktyką jest wybudowanie domu w stanie surowym w jednym roku i dokończenie inwestycji wiosną i latem roku następnego. Oczywiście jest to podejście tradycyjne. W obecnych czasach nie stanowi ono wymogu technicznego, ponieważ dysponujemy materiałami pozwalającymi na budowę także zimą, nawet przy ujemnych temperaturach. – zwraca uwagę Tomasz Wójcik, od niedawna właściciel domu jednorodzinnego. Przygotowując się do stania się właścicielem domu, na uwadze musimy mieć finanse i własną zdolność w tym zakresie.

Pamiętać trzeba, że w przypadku zakupów materiałów podczas budowy nawet małego domu, kwoty jakimi operujemy, to dziesiątki a czasami setki tysięcy złotych. Najtańszą opcją z reguły jest metoda gospodarcza, która wymaga największego zaangażowania ze strony inwestora. Największą oszczędność czasu zyskujemy, decydując się na ofertę deweloperską, jednak przy tym rozwiązaniu musimy się liczyć z najmniejszą decyzyjnością i swobodą, jeśli chodzi o dopasowanie nieruchomości do indywidualnych oczekiwań.

Koszty współpracy z generalnym wykonawcą

Różnicę cenową pomiędzy metodą gospodarczą a budową we współpracy z generalnym wykonawcą trzeba szacować od kilkudziesięciu do około 100 tys. zł. Podobnie będzie, jeśli kupimy gotowy dom od dewelopera. Ważne jest, by generalny wykonawca był na tyle zaufany, aby inwestor mógł powierzyć mu kontrolowanie realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Często jest tak, że inwestora nie ma na miejscu budowy, a tym samym nie ma możliwości na bieżąco kontrolować i „odbierać” prac poszczególnych podwykonawców. Z tego względu, że prace wykonuje się etapowo, trzeba uważać, aby dana ekipa nie zniszczyła pracy poprzednika, narażając tym samym inwestora na straty lub opóźnienia w budowie.

Dlatego najlepiej systematycznie kontrolować plac budowy i stworzyć dokumentację fotograficzną z realizacji poszczególnych etapów, a w szczególności wszystkich instalacji – radzi Tomasz Wójcik. Podejmując decyzję o rodzaju nieruchomości, w jakiej będziemy mieszkać, musimy dokładnie rozważyć, która opcja okaże się dla nas najkorzystniejsza, zarówno pod kątem kosztorysu jak i naszych indywidualnych wymagań dotyczących wymarzonego domu jednorodzinnego, który zgodnie ze sztuką budowlaną i warunkami zabudowy stanie na wybranej przez nas działce.