• Pod koniec lutego br. do Sejmu wpłynął rządowy projekt ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Jego autorem jest Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
• W wyniku nowelizacji niektórzy deweloperzy mogą zrezygnować ze sprzedaży mieszkań przed uzyskaniem pozwolenia na ich użytkowanie. Z kolei nabywcy mogą spodziewać się wzrostu cen lokali.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny w założeniu projektu miałby powstać na wzór bankowego funduszu gwarancyjnego czy analogicznego funkcjonującego dla zakładów ubezpieczeń. Jak można się domyślić, projektodawcom przyświecała idea wzmocnienia ochrony nabywców lokali mieszkalnych, którzy zawierali tzw. umowy deweloperskie. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uważa, że stosowane aktualnie przez ok. 90 proc. deweloperów otwarte mieszkaniowe rachunki powiernicze nie dają wystarczającej ochrony nabywcom lokali.

Czy Deweloperski Fundusz Gwarancyjny zapewni nabywcom mieszkań wystarczającą ochronę?

W uzasadnieniu projektu ustawy czytamy, iż: Kluczową zmianą w stosunku do obowiązującej u.o.p.n. jest modyfikacja katalogu środków ochrony wpłat nabywcy poprzez usunięcie OMRP (otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – przyp. aut.) oferowanego z dodatkowym zabezpieczeniem w postaci gwarancji ubezpieczeniowej albo bankowej oraz objęcie środków wpłacanych na MRP (mieszkaniowy rachunek powierniczy – przyp. aut.)  obowiązkiem odprowadzenia przez dewelopera składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (dalej „DFG”). Zgodnie z propozycją – możliwymi dostępnymi dla dewelopera środkami ochrony wpłat nabywcy będą, według wyboru dewelopera, ZMRP (zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – przyp. aut.)  albo OMRP. Jednocześnie, bez względu na wybrany rodzaj mieszkaniowego rachunku powierniczego, deweloper będzie miał obowiązek odprowadzać składki na DFG.

Zgodnie z procedowanymi w parlamencie zmianami deweloper ma zapewnić nabywcom co najmniej jeden ze środków ochrony wpłat dokonywanych przez nabywcę. Są to więc albo otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy, albo zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy. Co więcej, deweloper ma obowiązek dokonywać wpłat składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Będą się na niego składać środki pochodzące ze składek należnych od deweloperów, odsetek od środków pieniężnych zgromadzonych na rachunku bankowym oraz przychodów z lokat środków DFG, roszczeń regresowych, wpływów z tytułu zaspokajania się z masy upadłościowej w przypadku upadłości deweloperskiej, środków uzyskanych przez Ubezpieczeniowy Fundusz Gwarancyjny z pożyczek i kredytów na rzecz DFG oraz innych wpływów.

Deweloperzy będą płacić składki

Podstawą wyliczenia wysokości składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny według projektu ustawy jest wartość wpłaty dokonanej przez nabywcę na mieszkaniowy rachunek powierniczy z tytułu zawieranej umowy deweloperskiej. Składka od dewelopera ma wynosić maksymalnie 2 proc. w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Natomiast 0,2 proc. w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Finalnie wartość tę ustali w drodze rozporządzenia właściwy minister do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa w porozumieniu z ministrem właściwym do spraw instytucji finansowych. Nastąpi to po zasięgnięciu opinii Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego oraz Prezesa UOKiK. Obecnie przewiduje się, że ustalenie stawki na poziomie 1 proc. Według branży deweloperskiej jest to wartość zbyt wysoka. Zdaniem deweloperów z uzasadnienia projektu ustawy wynika, że wystarczającym zabezpieczeniem byłoby zgromadzenie w funduszu ok. 140 mln złotych rocznie. Kwota ta jest możliwa do osiągnięcia przy składce w wysokości 0,3-0,5 proc., czyli znacznie mniejszej niż projektowana.

Warto w tym wypadku zauważyć, iż w projekcie nowej ustawy deweloperskiej w uprzednim proponowanym brzmieniu, maksymalna wysokość składek była ustala na 5 proc. w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego i 1 proc. w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego. Jednak wskutek presji branży deweloperskiej została ustalona na poziomie 2 proc. oraz 0,2 proc.

Jak w praktyce skutki tej nowelizacji odczują deweloperzy i nabywcy?

Na pewno wiele podmiotów zrezygnuje ze sprzedaży mieszkań na etapie przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie. W konsekwencji tego – z zawierania umów deweloperskich. Ustawa bowiem nie przewiduje składek dla zawieranych umów przedwstępnych. Trudno jednak się spodziewać, że tę drogę obiorą wszyscy deweloperzy. Stąd bardziej prawdopodobne będą zmiany w harmonogramie wpłat tak, by wraz z podpisaniem umowy deweloperskiej nabywca nie wpłacał większości ceny. To z kolei zmniejszy realną składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Dla nabywców może to też oznaczać dalszy wzrost cen nieruchomości, bowiem dodatkowe opłaty zostaną przerzucone właśnie na nich. To w połączeniu ze zmianami w opodatkowaniu spółek komandytowych (jakże popularnych  wśród deweloperów) może odbić się na cenach lokali. Przy okazji zmian w ustawie deweloperskiej i utworzeniu DFG rząd zdecydował się na uregulowanie umowy rezerwacyjnej. Dokonał tego przez wprowadzenie obowiązku zawierania jej w formie pisemnej, a także zastrzegając maksymalną opłatę przy jej zawarciu na 1 proc. wartości ceny zakupu nieruchomości. Uniemożliwi to przerzucanie ciężaru na umowę rezerwacyjną.

Projektodawcy przewidują roczny okres przejściowy, zanim przepisy o deweloperskim funduszu gwarancyjnym wejdą w życie. Aktualnie projekt jest po pierwszym czytaniu w Sejmie i został skierowany do dalszych prac w Komisji Infrastruktury.