W ciągu ostatnich miesięcy banki złagodziły wymagania względem potencjalnych kredytobiorców. Z powrotem zaczęto akceptować dochody z samozatrudnienia czy tzw. umów śmieciowych, obniżono wysokość wkładu własnego. I choć rynek kredytowy notuje obecnie bardzo wysokie zainteresowanie klientów, to szacunki BIK sugerują, że nawet 30 proc. osób otrzymuje odmowę przyznania kredytu hipotecznego. Jakie czynniki o tym decydują? Czy wskutek tego musimy zrezygnować z zakupu mieszkania bądź domu? Jak możemy usunąć swoją historię kredytową? Te oraz inne pytania zadaliśmy ekspertowi kredytowemu Michałowi Strzylakowi.

Statystyczny Kowalski znalazł swoją wymarzoną nieruchomość i zdecydował się złożyć wniosek o kredyt hipoteczny, ale otrzymał odmowę jego przyznania. Jak powinien się teraz zachować?

W tym momencie kluczowa będzie dobra analiza powodu tej odmowy i próba znalezienia rozwiązania. Często jesteśmy w stanie uzyskać kredyt w innym banku. Zdarzają się sytuacje, w których klient dostał kiedyś w sklepie kartę kredytową, bo np. była za darmo. Potem się przeprowadził, a powiadomienia o obowiązku zapłaty wysyłano na jego poprzedni adres. Naliczyła się opłata i tym samym w BIK-u pojawiły się zaległości finansowe.

Jakie są główne powody nieprzyznania przez bank kredytu hipotecznego?

Pierwsze to na pewno zdolność kredytowa. Jednakże należy pamiętać, że już na etapie analizy sytuacji finansowej klienta i dostarczonych dokumentów ekspert kredytowy jest w stanie ją zweryfikować. Natomiast druga kwestia to BIK, czyli historia kredytowa, którą każdy może sobie samodzielnie sprawdzić.

Czy bank ma obowiązek przedstawić dokładną przyczynę odmowy?

Tak, jest to kwestia uregulowana prawnie. Z doświadczenia jednak wiem, że wytłumaczenia powodów odmowy nie zawsze są wystarczające dla klienta, są zbyt ogólne. Otrzymanie negatywnej decyzji kredytowej już na etapie scoringowej sprawia, że ta przyczyna nie jest dokładnie opisana, a powinna być.

Co w sytuacji, w której klient nie posiada historii kredytowej bądź zawiera ona jakieś uchybienia?

W przypadku kredytów hipotecznych brak historii kredytowej nie jest żadną przeszkodą. Tutaj rzeczywiście klienci pytają o to bardzo często, a ja zawsze powtarzam, że lepiej nie mieć tej historii, niż mieć ją złą. Pytanie, jak duże są te uchybienia. Jeśli mieliśmy jakieś zobowiązania, były one spłacane nieregularnie, to jest to oczywiście podstawa do tego, by bank nam nie zaufał i nie udzielił kredytu hipotecznego.

Niektórzy twierdzą, że jednak warto mieć tę historię kredytową i robić, chociażby jakieś zakupy na raty. Czy to rozsądne rozwiązanie?

To wszystko zależy. Musimy być świadomi tego, że jeśli weźmiemy coś na raty, to aby to poskutkowało uzyskaniem oceny w BIK-u, to musi to spłacanie trwać jakiś czas, nawet pół roku. Jeśli myślimy o zakupie za miesiąc, dwa lub trzy, to nie ma sensu brać czegoś na szybko. To teraz nic nie zmieni. W moim odczuciu najlepszym narzędziem do tego, aby stworzyć tę historię kredytową, ocenę, scoring jest karta kredytowa. Jeśli umiejętnie z niej korzystamy, nie ponosimy żadnych dodatkowych kosztów.

Czy klient może naprawić swoją historię kredytową?

Tak, oczywiście. Niestety wymaga to czasu. Prawidłowa obsługa zobowiązania, jeśli dalej ono trwa, jest tu kluczowa i będzie polepszała naszą ocenę kredytową. Natomiast jeśli zobowiązanie zostało zaciągnięte kiedyś i jest już spłacone, to istnieje możliwość usunięcia tego faktu. Są różne firmy, które się właśnie w tym specjalizują. Ogólnie jest to prosta rzecz – musimy wycofać pozwolenie na przetwarzanie danych w BIK-u. Na to musi jednak wyrazić zgodę bank, w którym mieliśmy to zaciągnięte zobowiązanie. Jeśli opóźnienia w spłacie były duże (powyżej 60 dni), to bank może odmówić wycofania tej zgody. Trzeba pamiętać też o tym, żę historia zobowiązania będzie przechowywana w BIK-u przez 5 lat po jego zaciągnięciu. Po tym czasie usunięcie zawsze jest możliwe, nawet z bardzo złą historią. Wcześniej – niekoniecznie.

Czy jeśli powodem odmowy kredytu hipotecznego jest niewystarczająca zdolność kredytowa, to czy istnieje szansa, że klient może jeszcze uzyskać kredyt, ale na innych warunkach niż początkowo zakładał bądź w innej placówce?

Każdy bank ma inne procedury, więc jak już sprawdzamy zdolność w jednym banku, to jego inny oddział nie da nam innej zdolności. Ale oczywiście jest możliwość jej uzyskania w innym banku. Niezwykle istotna jest tu kwestia dochodów. Np. w części banków umowa zlecenie nie jest po prostu akceptowalna i było tak już przed pandemią. Są większe wymagania względem takich umów, czasu ich trwania (minimum 12 miesięcy). W zeszłym roku, wskutek pandemii osoba zatrudniona na umowie zlecenie miała znaczne problemy w uzyskaniu kredytu hipotecznego. Teraz już się to trochę zmieniło i więcej banków zaakceptuje taką umową. Ta zaostrzona polityka ze strony banków objęła wówczas też umowy na czas określony. Natomiast obecnie nie jest ciężko uzyskać kredyt, te wymagania nie są aż tak ostre.

W Internecie można znaleźć informacje, że złożenie wniosków kredytowych do kilku banków może być problemem. Dlaczego?

Rzeczywiście, jak składamy wniosek o kredyt, to wysyła się zapytanie do BIK-u i po tym zostaje ślad. Takie zapytania w pewien, choć nieznaczący sposób obniżają ocenę w BIK. Najistotniejsze jest jednak to, o jaki produkt wnioskujemy. Jeśli o kredyt gotówkowy niezabezpieczony, to tu wysłanie 3, 4 zapytań może skutkować negatywną decyzją. A jeśli chodzi o kredyt hipoteczny, to te 3, 4 pytania nie są żadnym problemem. Są po prostu normalne. W zasadzie ponad 50 proc. kredytów jest w Polsce udzielanych z pomocą niezależnego eksperta kredytowego, a to naszym zadaniem jest właśnie wysłanie tych kilku zapytań.

Oczywiście każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie, bo jeśli klient ma złą historię kredytową, to nie powinniśmy wysyłać aż tylu pytań do BIK-u. Wówczas wybieramy sobie 2, 3 placówki. Ich kolejność też jest tu bardzo istotna.

Czy jeśli klient pracuje na stabilnej umowie i osiąga wysokie dochody, może być pewny uzyskania kredytu hipotecznego?

Nie do końca. Bank wykonuje trzy analizy: finansową, prawną i techniczną. Pierwsza dotyczy dochodów klienta, więc mając dobre dochody i BIK, to rzeczywiście nie ma przeciwwskazań do tego, by tego kredytu nie uzyskać. Natomiast bardzo ważna jest też analiza nieruchomości, bo głównym zabezpieczeniem jest właśnie hipoteka na niej. Dlatego bank sprawdza dom/mieszkanie od strony formalno-prawnej i je wycenia.

W takim razie, jakie kłopotliwe kwestie związane z nieruchomością mogą sprawić, że bank będzie ją postrzegał jako przeszkodę w przyznaniu kredytu hipotecznego?

Są to wszelkie służebności typu umowa dożywocia, czyli takie ograniczenia w dysponowaniu nieruchomością. Zdarza się, że rodzice darują nieruchomość dzieciom i wpisują to do III rozdziału Księgi Wieczystej, a to utrudnia zarówno wzięcie kredytu, jak i sprzedaż takiego domu czy mieszkania. W zależności od tego, czy dokonujemy zakupu na rynku pierwotnym, czy wtórnym, to zagadnień wpisanych w Księdzy Wieczystej i wymagających analizy może być wiele. Część banków przy zakupie mieszkania od dewelopera np. nie akceptuje małego zaawansowania budowy inwestycji.

A jakie znaczenie ma prawidłowe oszacowanie wartości nieruchomości w kontekście odrzucenia wniosku kredytowego?

Kluczowe. Bank może udzielić nam kredytu w wysokości 80, maksymalnie 90 proc. wartości nieruchomości. Nie otrzymamy go, jeśli wartość domu bądź mieszkania jest wyceniona na mniej, niż wynosi kwota zaciągniętego kredytu.

A czy ekspert kredytowy, który prowadzi klienta przez całą procedurę „za rękę”, spodziewa się, że dana osoba może nie uzyskać kredytu?

Na pierwszym etapie, czyli podczas analizy sytuacji finansowej klienta, jego potrzeb, jestem w stanie ocenić, czy ten klient może ubiegać się o kredyt. Oczywiście są też takie sytuacje (np. kwestie prawne dotyczące nieruchomości), które wychodzą na jaw później. Coś, co jest zgodne z prawem, niekoniecznie będzie zgodne z procedurą banku. Każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie. Na rynku funkcjonuje wiele banków i jest sporo ofert, dlatego szukamy takiej, która będzie jak najbardziej dopasowana do danego klienta.

Czy można nie otrzymać kredytu hipotecznego ze względu na swój wiek?

Na pewno osoby bardzo młode mają niższą ocenę w banku, ale jeśli pracują na umowę o pracę, już nawet dłuższy czas i mają historię kredytową, to myślę, że też mogą ten kredyt otrzymać. Jest trudniej, ale sam wiek na pewno ich nie dyskwalifikuje. Natomiast co do osób starszych, to one też muszą spełniać wszystkie kryteria określone przez banki. W tym przypadku wiek może być większą przeszkodą, bo mamy pewne ograniczenia w kwestii okresu kredytowania. Są banki, gdzie można wziąć kredyt do 70. roku życia, a są takie, gdzie da się zaciągnąć zobowiązanie, mając 80 lat, przy czym jest to już maksymalny wiek. Kluczowe są tu pozostałe parametry: zdolność kredytowa, wysokość kredytu, okres kredytowania.

Załóżmy, że zgadzamy się być czyimś współkredytobiorcą, bo taka osoba nie ma zdolności kredytowej. Jaki ma to wpływ później na ocenę naszych indywidualnych możliwości kredytowych?

Takie sytuacje zdarzają się bardzo często. Z młodymi osobami, które nie mają wystarczających dochodów, przystępują np. rodzice, brat, siostra. Co ważne, odpowiadają za spłatę tego kredytu, a z reguły nie są właścicielami nieruchomości. Tym samym to zaciągnięte zobowiązanie – choć de facto przez nich nie spłacane – staje się ich obciążeniem. Dlatego, jeśli sami staramy się o uzyskanie kredytu, to w BIK-u będzie widniała informacja, że mamy już zaciągnięty kredyt z daną ratą, co wpływa na obniżenie zdolności kredytowej.

Czy można wówczas ustalić z bankiem np. zaostrzone warunki kredytu, które jednak pozwolą na jego otrzymanie?

Co do zasady bank nie zgodzi się, aby przyjąć część raty do zdolności kredytowej. Możemy ewentualnie wnioskować o odłączenie nas od tego kredytu, którego my realnie nie spłacamy. Jeśli młode osoby biorą kredyt z pomocą kogoś innego, to na przestrzeni lat zaczynają więcej zarabiać i osiągają w końcu zdolność kredytową. Odłączenie wiąże się z podpisaniem aneksu do umowy. Z reguły jest to wydatek rzędu kilkuset złotych.

Czy nasz styl życia i wydatki mogą wpłynąć na decyzję analityka bankowego?

To wszystko zależy. Jeśli chodzi o styl życia i to, na co wydajemy pieniądze, to nie powinno mieć dla banku znaczenia. Natomiast zaciąganie zobowiązań (chwilówek) w sektorze pozabankowym, może być już kluczowe. Część firm przydzielających tego typu pożyczki raportuje o nich do BIK-u. Poza tym większość banków prosi nas o podanie wpływów na konto bankowe bądź historii transakcji. Jeśli dostarczamy do banku naszą historię płatności, to widać tam również te spłaty pozabankowe, a to jest już duży problem. Taki klient jest wówczas postrzegany negatywnie i dość często jest to podstawa odmowy przyznania kredytu, nawet jeśli klient ma zdolność kredytową, a raty z chwilówek są spłacane regularnie. Dlatego, jeśli mamy skłonność do zaciągania świadczeń pozabankowych czy nawet kredytów w innych bankach, to należy uważać, by z niczym nie przesadzić.

Z kolei, jeśli chodzi np. o jakieś sporty ekstremalne, to nie ma to znaczenia, bo bank nie analizuje takich informacji. Ewentualnie może pojawić się jakaś potrzeba wzięcia ubezpieczenia na życie.

Czyli dla banku kluczowa jest taka potencjalna odpowiedzialność klienta.

Tak, bo nawet jeśli mamy zaciągnięte zobowiązania o niskich kwotach, ale jest ich wiele, to z doświadczenia mogę powiedzieć, że są banki, dla których jest to problem, bo tracimy dla nich na wiarygodności.