Krakula.pl - Dolne Młyny zamknięte. Czy zastąpi je kompleks na Zabłociu?

25.11.2020 12:49

Dolne Młyny zamknięte. Czy zastąpi je kompleks na Zabłociu?

Na terenie, na którym jeszcze do niedawna mieściły się restauracje, bary i kluby, kilkadziesiąt lat temu znajdowała się Państwowa Fabryka Cygar i Wyrobów Tytoniowych. Dolne Młyny – industrialna, zagospodarowana przestrzeń przez ostatnie lata przyciągała rzesze krakowian i turystów, a obecnie miejsce to opustoszało i ucichło. Teraz fundacja Tytano szuka terenów na nowe projekty, a firma Immobiliaria Camins świętuje odzyskanie swojej własności. Z kolei na Zabłociu mówi o się kolejnym tego typu kompleksie. Wokół Dolnych Młynów krąży wiele pytań, na które postanowiliśmy znaleźć odpowiedzi

Jeden z najpopularniejszych krakowskich kompleksów zniknął z mapy miasta z końcem września. Stało się tak w wyniku upłynięcia terminu pięcioletniej umowy. W 2015 r. zawarli ją między sobą fundacja Tytano oraz hiszpańska firma Immobiliaria Camins. W związku z tym z postfabrycznych budynków wyprowadzili się również dotychczasowi najemcy. Część z nich znalazła już zastępcze lokalizacje, inni otworzą się za jakiś czas, a przyszłość pozostałych jest wciąż niepewna.

Dolne Młyny zamknięte  – kulisy sprawy

Dziś już nie wszyscy bywalcy tego zaplecza kulturalno-rekreacyjnego pamiętają i wiedzą, że Dolne Młyny były kiedyś fabryką tytoniu. Nazwa kompleksu wzięła się oczywiście z jej adresu. „Cygarfabryka” powstała w 1876 r. z inicjatywy Austriaków. Zatrudnionych było w niej około 1000 osób, z czego 900 stanowiły kobiety. Co ciekawe, zarobki wszystkich pracowników fabryki były wyższe niż w innych gałęziach przemysłu. Pod względem wartości tytoniowych wyrobów była to pierwsza fabryka w Polsce. Produkcja papierosów trwała tu do 2002 r. – oczywiście z przerwami. Wynikały one chociażby z wojen, ale było też wiele wzrostów – dotyczących zarówno zysków, jak i miejsc zatrudnienia. W 1996 r. Philip Morris odkupił fabrykę od Skarbu Państwa. Po kilku latach sprzedał ją wraz z maszynami do produkcji papierosów firmie Immobiliaria Camins. Hiszpański inwestor zapewne zająłby się tym terenem już wcześniej, ale powstrzymał go krajowy kryzys gospodarczy. Dopiero po kilkunastu latach na pomysł wydzierżawienia niszczejących budynków fabryki wpadła fundacja Tytano.

Co dobrego wnosisz do lokalnej społeczności?

Wspomniana wyżej fundacja Tytano powstała w 2015 r. Początkowo tworzyły ją dwie osoby: Łukasz Kumecki (aktualnie prezes) i Anna Kwiatek. To właśnie im pięć lat temu za sprawą skutecznego biznesplanu udało się przekonać firmę Immobiliaria Camins, że zadbają o teren Dolnych Młynów, które wówczas miały już charakter upadającej nieruchomości. Kiedy przejęliśmy to miejsce, to była ruina, nie było tu działających instalacji, większości stalowych elementów, które zostały rozkradzione na złom. Dach w niektórych fragmentach był dziurawy, przez co do środka wlewała się woda, zalegały tony śmieci – wspomina Kumecki. Doprowadzenie budynków do porządku zajęło kilka miesięcy, dlatego lokale zaczęły tu funkcjonować dopiero w 2016 r.

Przydzielanie przestrzeni odbyło się pomocą konkursu zamieszczonego na portalu Interia.pl. Przygotowaliśmy ankietę, w której zadaliśmy trzy pytania: co chcesz u nas zrobić, jakie jest źródło finansowania i co dobrego wnosisz do lokalnej społeczności – tłumaczy prezes Tytano. Na zamieszczone ogłoszenie odpowiedziało ok. 200 zainteresowanych firm i osób prywatnych. Tym sposobem na powierzchni mającej 15 000 mkw. znalazło się miejsce dla restauracji, klubów tanecznych, szkoły tańca, sklepów i salonów fryzjerskich, pracowni artystycznych. Wynajmem zainteresowane były również kino i teatr. Jednak wysokie koszty remontu i perspektywa konieczności zmiany lokalizacji biznesu po kilku latach funkcjonowania, niektórych skutecznie zniechęciły. Mimo to swoją roboczą salę prób miał na terenie kompleksu teatr KTO, a w lecie odbywały się pokazy kina ARS.

Nie mieliśmy z tego żadnego zysku

W ciągu zwykłego tygodnia Dolne Młyny odwiedzało ok. 10 tys. osób. Liczba ta wzrastała przy okazji różnych wydarzeń, których w ciągu tych kilku lat odbyło się tu prawie sześćset. Były wśród nich festiwale filmowe, imprezy muzyczne, wystawy sztuki, warsztaty oraz inne akcje społeczne. Najfajniejsze w tym wszystkim było działanie i współpracowanie z ludźmi, którzy przychodzili i opowiadali nam o swoich konceptach – mówi prezes Tytano. A trudności? Kumecki wskazuje, że ponieważ była to jego pierwsza działalność polegająca na rewitalizacji budynków w katastrofalnym stanie technicznym i zakrojona na tak szeroką skalę, problemy wynikały z kwestii formalnych. Natomiast w późniejszym czasie – z narastającego konfliktu z właścicielem.

Wiele osób zastanawia, czy fundacja miała z tytułu bycia dzierżawcą Dolnych Młynów korzyści finansowe. Łukasz Kumecki przekonuje, że inicjatywa miała charakter samofinansujący się. On, jako dzierżawca, dysponował jedynie środkami z najmu i inwestował je w program kulturalny i konieczne remonty nieruchomości. W przypadku instytucji niekomercyjnych, które na Dolnych Młynach chciały zorganizować jakieś wydarzenie kulturalne, opłaty za wynajem przestrzeni nie były pobierane. Byliśmy tak naprawdę miejscem, które w formie mecenatu użyczało przestrzeń i wspierało z bieżących dochodów działalność artystyczną i projekty kulturalne – podkreśla prezes Tytano.

Dolne Młyny i miliony finansowego zabezpieczenia

Wydzierżawienie Dolnych Młynów przez fundację nie oznaczało, że Immobiliaria Camins nie zamierza ich odsprzedać. Kiedyś przez kilkanaście lat stanowiły one ofertę kupna wycenioną na 20 mln euro. Dlatego Tytano w umowie najmu zagwarantowało sobie w przypadku wcześniejszej sprzedaży zwrot nakładów inwestycyjnych. Ten zapis został też przeniesiony do umów z najemcami. Wszyscy wówczas uwzględnili, ile każdy zainwestował w rozwój swojej marki w tym miejscu. Jeśli Hiszpanie chcieliby sprzedać kompleks na cele deweloperskie przed upływem terminu końca umowy, musieliby zwrócić najemcom nakłady inwestycyjne w wys. ponad 16 mln zł. Choć w pewnym momencie pojawiły się osoby zainteresowane wykupem kompleksu i zapłatą za niego nawet wyższej ceny niż proponowana przez Hiszpanów, inwestor zrezygnował ze sprzedaży. Obecnie wartość Dolnych Młynów znacznie wzrosła, jednakże dokładnych szacunków nie ma.

Spór o Dolne Młyny w pigułce

Piątego października, po zakończeniu umowy najmu, Dolne Młyny wróciły do swoich właścicieli – hiszpańskiej firmy Immobiliaria Camins. Po dwóch latach od wydzierżawienia terenu fundacji Tytano między dwoma instytucjami doszło do „konfliktu interesów”. Inwestor uważa, iż miejsce to oddał głównie na potrzeby kulturowe. W jego opinii fundacja wynajęła je również barom i klubom celem dochodowej rozrywki. To z kolei miało być powodem niezadowolenia okolicznych mieszkańców, zwłaszcza z ul. Cichej i Czarnowiejskiej, którzy skarżyli się na nocne hałasy, imprezy i ogólne zakłócanie porządku. Tymczasem fundacja zaznacza, że po rozmowach z Urzędem Miasta wynajęli dodatkową ochronę (od czwartku do soboty) i jej zadaniem było pilnowanie porządku na Dolnych Młynach. W planach była również budowa ekranów akustycznych, ale z powodów technicznych pomysłu tego nie udało się zrealizować. Immobiliaria Camins zarzuca Tytano także przeprowadzanie przekształceń budowlanych bez uzyskania niezbędnych pozwoleń.

Z kolei przedstawiciele fundacji podkreślają, że Tytano wszystko robiło zgodnie z prawem i zakresem określonym w umowie najmu. Ta dopuszczała wynajem na cele komercyjne i sprzedaż alkoholu. Dlatego problemy wynikały z prób wcześniejszego przejęcia terenu i być może niewłaściwej komunikacji ze strony pełnomocników z właścicielami. W konsekwencji tego również najemcy byli wprowadzani w informacyjny chaos i spotykali się z naciskami i utrudnieniami ze strony obecnych pełnomocników. Kumecki wyjaśnia, że nadzór budowlany zalegalizował samowole, które zostały wykonane przez najemców przestrzeni, natomiast te decyzje zaskarżył obecny pełnomocnik właścicieli. Należy tu również podkreślić, że budynki zlokalizowane przy ul. Dolnych Młynów 10 wpisano na listę Rejestru Zabytków dopiero w połowie najmu. Natomiast przekształceń budowlanych dokonywano jeszcze zanim do tego zapisu doszło.

Komplikacje z pełnomocnictwem

Co ciekawe, nowi przedstawiciele Immobiliaria Camins w 2017 r. poinformowali fundację, że cofają im pełnomocnictwo. Obejmowało ono działania dotyczące kompleksu, występowanie o różnego rodzaju zgody w stosownych urzędach i instytucjach. Tymczasem dwa lata później Łukasz Kumecki dowiedział się, że wycofanie pełnomocnictwa nie zostało prawidłowo i skutecznie przeprowadzone. Wynikało to z faktu, iż nowy przedstawiciel inwestora nie posiadał pełnomocnictwa do działania w takim zakresie oraz nie miał prawa substytucji. Ostatnie trzy lata to było zarządzanie kryzysowe. Urzędy zostały poinformowane przez pełnomocników właściciela, że nie mam już ważnego pełnomocnictwa. W konsekwencji tego nie mogłem skutecznie działać ani kontynuować żadnych spraw urzędowych – wyjaśnia Kumecki. Tymczasem przedstawiciele Immobiliaria Camins tłumaczą, powołując się na postanowienie Sądu Rejonowego w Krakowie, że pełnomocnictwo nadane fundacji w 2015 r. zostało odebrane dopiero w czerwcu 2020 r. 

Czy Dolne Młyny powrócą?

W najbliższych dniach i tygodniach zajmiemy się pełną inwentaryzacją obiektów, jak i całej nieruchomości. Jesteśmy bardzo zaniepokojeni tym, co widzimy na pierwszy rzut oka: wszędzie gruz i ruiny – opowiada Aldo Ibáñez z Immobiliaria Camins Polska. Wydaje się jednak, że przyszłość Dolnych Młynów poznamy nie wcześniej, jak za kilka lat. Same czynności związane z remediacją gleby i naprawami architektonicznymi faktycznie zajmą trochę czasu. Do tego dochodzi niestabilna sytuacja gospodarcza związana z pandemią koronawirusa. Dalsze plany hiszpańskiego inwestora zakładają stworzenie przestrzeni gastronomicznej, usługowej, przygotowanej pod instytucje kulturowe czy start-upy, a także części noclegowej, czyli w teorii prawie Dolne 2.0. Rzeczywistość zweryfikuje te założenia.

Mamy już pewne plany

Łukasz Kumecki oficjalnie potwierdził, że fundacja rozszerzy swoją działalność poza Kraków. Podpisałem pięcioletnią umowę na wynajem kompleksu postfabrycznego w Trójmieście. Już zaczynamy działać, będzie miejsce i na kulturę, i na rozrywkę, i na gastronomię – opowiada prezes Tytano. Z kolei w stolicy Małopolski fundacja planuje realizację kilku projektów, na których temat wciąż trwają rozmowy. Możliwe, że będą brały w nich udział również marki działające dotychczas na Dolnych Młynach. Kumecki na ten moment nie może wyjawić szczegółów, ponieważ obowiązuje go klauzula poufności. Jednak już teraz przekonuje, że będzie to coś dużego. Coś na kształt Dolnych Młynów.

Alternatywą Zabłocie

W czasie, gdy najemcy Dolnych Młynów byli w trakcie przeprowadzki, w Internecie pojawiła się informacja, że niebawem miałby powstać podobny kompleks. Miejscem jego realizacji byłby teren drukarni Leyko i Etyflex znajdujących się obecnie przy ul. Romanowicza 11 w dzielnicy Zabłocie. Natomiast inicjatorką tego pomysłu jest Magdalena Leyko-Oleńska, która zarządza rodzinnym przedsiębiorstwem, a twórcą architektonicznego projektu – Bartosz Karwat. Powodem stworzenia kompleksu jest przede wszystkim fakt, że ze względów technicznych drukarnie zostaną prawdopodobnie w maju przyszłego roku przeniesione do innej dzielnicy, do bardziej nowoczesnych budynków. Poza tym pomysłodawczyni zaznacza, że wraz z biegiem lat zmienił się charakter Zabłocia – dzielnica przestała pełnić głównie funkcję przemysłową. Powstały tutaj nowoczesne krakowskie muzea – m.in. Fabryka Oskara Schindlera sąsiadująca z prowadzoną przez naszą rodzinę drukarnią i odważne inwestycje mieszkaniowe. Nie bez znaczenia pozostały również rozmowy z innymi przedsiębiorcami wskazujące na brak wystarczającej przestrzeni rekreacyjnej i rozrywkowej w tej części Krakowa – tłumaczy Leyko-Oleńska.

Plan inwestycyjny wydaje się na pierwszy rzut oka korzystny dla mieszkańców. Na terenie postindustrialnego kompleksu znalazłoby się wszak miejsce dla restauracji, zaplecza kulturowego, targu, placu zabaw. Mówiąc wprost i krótko – coś dla młodszych i coś dla starszych. Do zagospodarowania jest powierzchnia przeszło 10 tys. mkw., z czego ponad 8 tys. mkw. stanowią hale produkcyjne, magazyny i biura. Proces przyznawania przestrzeni zainteresowanym firmom nie został jeszcze sfinalizowany. Jednak Leyko-Oleńska podkreśla, że oferty najmu lokali spływają do niej już od kilku tygodni i przerosły jej najśmielsze oczekiwania.

Wizualizacja kompleksu na Zabłociu, aut. Bartosz Karwat.

Kwestia sporna

W Sieci kompleks zaczęto już nawet określać jako „Dolne 2.0”. Jednakże pomysłodawczyni zastrzega, że z Dolnych Młynów zamierza zaczerpnąć jedynie wartościowe projekty kulturalne i rekreacyjne. Chciałaby również podjąć współpracę z markami, które rozwijały przy fundacji Tytano swój interes. Okoliczni mieszkańcy nie muszą się obawiać sąsiedztwa kompleksu, gdyż potencjalne przestrzenie generujące hałas znajdować się będą w środkowej części budynku, więc możemy tu wykluczyć jakąkolwiek uciążliwość dla sąsiednich bloków – podkreśla Leyko-Oleńska i dodaje, że jej projekt nie będzie skupiał się na przestrzeni imprezowej.

Mimo to nie wszyscy krakowianie przyglądają się inicjatywie przychylnym okiem. Opinie mieszkańców dzielnicy są podzielone. Część z nich uważa, że zagospodarowanie terenów drukarni w ciekawy sposób może być nie tylko przydatne (targ lokalnych producentów), ale i stanowić dobre miejsce spotkań dzięki zebraniu na jednym terenie lokali gastronomicznych. Z kolei inni są zdania, że powstanie w tym miejscu „imprezownia”, która będzie jedynie generatorem hałasu odpowiadającym za zakłócanie ciszy nocnej. Tego obawiają się zwłaszcza mieszkańcy okolicznych bloków. Jednym z nich jest Pani Karolina Sedlak, dla której perspektywa bliskiego sąsiedztwa z kompleksem Zabłocie wydaje się wręcz przerażająca. Znaczna większość osób mieszkających naprzeciwko drukarni to rodziny z dziećmi. Nie jestem przeciwna powstawaniu tego typu kompleksów i rozumiem, że miasto powinno się rozwijać, ale nie w takim miejscu – tłumaczy mieszkanka.

Miejsce z potencjałem?

Pozostali zwracają uwagę, że gdyby miejsce to zostało przeznaczone na stworzenie przestrzeni zielonej, spacerowego deptaka, a lokale byłyby zamykane przed 22:00, kompleks mógłby faktycznie stanowić centrum inspiracji. Wówczas, jak podkreśliła jedna z mieszkanek, zazdrościłby go cały Kraków. Potrzebujemy tu choć skrawka zieleni, drzew, ławek – czegokolwiek, co nie będzie totalnym betonem. Poza tym targ lub sklepiki z lokalnymi produktami byłyby wspaniałe. Restauracje, winiarnie i kawiarnie powinny dopełnić obrazu – wskazuje Pani Patrycja Psuj. Na rozwój tej sytuacji wszystkim zainteresowanym pozostaje jedynie czekać. Ale już teraz wiadomo, że sukces bądź porażka kompleksu na Zabłociu będzie zależna od tego, czy jego pomysłodawczyni dojdzie z mieszkańcami do konsensusu.

Fot. Krzysztof Kalinowski, LoveKraków.pl.

Tagi tego artykułu:

Maria Gil

Redaktor prowadząca "Krakowskiego Rynku Nieruchomości"

Alert Rabatowy

Zapisz się i otrzymuj nowe oferty
Mieszkań z Rabatem

Ekspert Kredytowy

Skorzystaj z pomocy Eksperta Kredytowego
30 banków w ofercie