Osoby planujące zakup mieszkania, chętnie korzystają z usług doradcy finansowego, by pozyskać jak najlepszą ofertę kredytową. Czy wybierając nieruchomość, również szukamy porady, która ułatwi satysfakcjonujący zakup? O pułapkach czyhających podczas poszukiwania nieruchomości, od których ustrzec może współpraca z doradcą, opowiada Bartłomiej Świerkosz, doradca mieszkaniowy i architekt.

Czym zajmuje się doradca mieszkaniowy?

Praca doradcy mieszkaniowego polega na pomocy w ostatecznym wyborze optymalnego dla klienta mieszkania spośród kilku ofert, które go docelowo zainteresowały.

Czym praca doradcy mieszkaniowego różni się od usług oferowanych przez innych doradców związanych z rynkiem mieszkaniowym?

Poszukując mieszkania, możemy liczyć na pomoc agenta nieruchomości, pracownika biura nieruchomości. Musimy jednak pamiętać, że są to osoby dbające głównie o interes biura nieruchomości. Dla nich w głównej mierze istotny jest zysk z przeprowadzonej transakcji, a nie późniejsza satysfakcja klienta.

Kolejną osobą, na pomoc której mogą liczyć przyszli nabywcy nieruchomości, jest doradca finansowy. Czasami mylnie jest on nazywany doradcą mieszkaniowym. Doradca finansowy czuwa nad tym, aby warunki ewentualnego kredytu hipotecznego były jak najkorzystniejsze dla osoby nabywającej nieruchomość. Pomaga również negocjować oraz wybrać najlepszą ofertę banku. Bierze udział w sporządzeniu właściwej umowy kupna-sprzedaży. Nie posiada on jednak wiedzy, która mogłaby pomóc klientowi przeanalizować mieszkanie, np. pod względem funkcjonalności przestrzeni. Ja jako architekt taką wiedzę posiadam i jestem w stanie dopasować ofertę do sytuacji klienta.

Trzeci rodzaj pomocy to pracownik biura sprzedaży dewelopera, którego oferta nas w danej chwili zainteresowała. W tym przypadku jesteśmy ograniczeni do oferty danego dewelopera, nawet jeśli dysponuje on kilkoma inwestycjami. Raczej nie usłyszymy od niego słów krytyki co do swojej oferty, liczy się zysk i fakt „ wciśnięcia” klientowi nieruchomości, chociaż ta nie zawsze w pełni odpowiada potrzebom klienta.

Jak długo trwa współpraca klienta z doradcą mieszkaniowym?

Jeśli klient ma już wybranych kilka ofert, wystarczy nawet jeden dzień do ich przeanalizowania i wybrania tej najlepszej. Nie mniej jednak będzie to uzależnione od możliwości uzyskania danych z księgi wieczystej, planów zagospodarowania przestrzennego czy dyspozycyjności obydwu stron. 

Przez jakie etapy zakupu nieruchomości doradca mieszkaniowy towarzyszy swojemu klientowi?

W pierwszej kolejności klient samodzielnie poszukuje ofert, które go interesują. Na tym etapie to on wie najlepiej, jaki ma budżet, w jakiej odległości od centrum miasta jest w stanie mieszkać oraz jaki metraż by go interesował. Dopiero kolejnym etapem jest kontakt z doradcą. Wówczas można przejść do omówienia potrzeb i oczekiwań klienta i tutaj zaczyna się moja praca. Początkowo analizuję oferty wybrane przez klienta na podstawie informacji dostępnych w sieci. Już na tym etapie jestem w stanie wychwycić negatywne aspekty, np. dotyczące lokalizacji. Skupiam się na mapach czy materiałach marketingowych dewelopera itp.

Jeżeli klient sobie życzy, możemy przeprowadzić analizę na miejscu inwestycji. W przypadku, kiedy budynek już stoi, możemy ocenić funkcjonalność, rozkład oraz możliwości aranżacji mieszkania. Jeśli natomiast budowa jeszcze się nie rozpoczęła, to na podstawie projektu i wizualizacji od dewelopera, próbujemy zobrazować sobie inwestycję.

Potem przechodzę do oceny planów zagospodarowania okolic inwestycji oraz analizy ksiąg wieczystych. Sporządzam analizę SWOT każdej nieruchomości, czyli wymieniam atuty, wady, zagrożenia itp. Wraz z klientem porównujemy oferty i wspólnie podejmujemy decyzję.

Po co nabywcy mieszkania ktoś taki, jak doradca mieszkaniowy?

Po to, by upewnił się o słuszności swojej decyzji lub jej zmianie. Jeśli doradca ma wykształcenie architektoniczne, potrafi ocenić funkcjonalność przyszłego mieszkania, patrząc już na sam rzut. Warto wiedzieć, że deweloperzy celowo umieszczają na rzutach przeskalowane obiekty w taki sposób, by mieszkanie wydawało się większe. Przykładowo na rzucie salonu widzimy kanapę, stół i krzesła, a w rzeczywistości zmieści się tam tylko niewielka kanapa. Klienci niezwiązani z branżą mogą nie wiedzieć, gdzie szukać informacji np. o przyszłych inwestycjach w okolicy.

Przypomina mi się historia zakupu mojego samochodu. Samochód nie był z salonu, musiałem pojechać po niego aż do Warszawy. Z racji tego, że sam osobiście nie jestem wielkim pasjonatem motoryzacji – a co za tym idzie, nie znam się na tym – potrzebowałem fachowca. Zatrudniłem mechanika, który upewnił mnie w mojej decyzji. Sprawdził, czy samochód nie ma ukrytych wad i czy jest wart swojej ceny. Pomimo tego, że musiałem zapłacić za tę usługę, to jestem bardzo zadowolony z decyzji, a przede wszystkim z bezawaryjnego użytkowania. Analogicznie sprawa wygląda z doradcą mieszkaniowym.

O czym najczęściej zapominają osoby kupujące mieszkanie?

O szeregu aspektów. Musimy pamiętać, że decydując się na zakup mieszkania, w którym będziemy mieszkać wiele lat, zwłaszcza z rodziną, nie możemy brać pod uwagę tylko stosunku ceny do metrażu czy lokalizacji. Dla rodzin bardzo ważna jest np. dostępność usług, przedszkola, szkoły, przychodni czy parków. Pamiętajmy również o bliskości komunikacji miejskiej. Właściciele zwierząt muszą brać pod uwagę obecność wybiegu – nie wszędzie możemy wyprowadzić psa. Każdy klient precyzuje, na czym mu zależy, a moim zadaniem jest dopasować ofertę do jego potrzeb.

Jakie „ przeoczenie” może być najbardziej uciążliwe?

Chyba takie, kiedy klient kupuje mieszkanie z widokiem na łąkę, a po pół roku ma widok okno w okno z sąsiadem z nowo powstałego blokowiska albo na biurowiec. Niestety nie możemy liczyć na szczerość pracowników biura sprzedaży dewelopera czy agentów nieruchomości. Często zatajają informacje, bo to jest biznes – ma się sprzedać. Na pomoc doradców finansowych w tej kwestii nie mamy co liczyć, ponieważ nie leży to w ich kompetencji. Żaden z tych doradców nie jest niezależny i żaden z nich w 100 proc. nie dopilnuje wszystkiego, a niestety przy zakupie niedopatrzeń mogą być dziesiątki. Dlatego uważam, że znalezienie pomocy w tej kwestii jest bardzo rozsądną decyzją, zwłaszcza że koszt takiej usługi to niewielka część kosztów inwestycji.