Na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy sąsiedzi nie mają interesu prawnego w dołączeniu do postępowania. Zasada ta obowiązuje, jeśli uważają oni, że planowana budowa może naruszać ich prawa. Może się to odnosić do sytuacji, gdy dochodzi do obniżenia wartości nieruchomości czy pogorszenia warunków życia.

Na takie bowiem zastrzeżenia jest czas na późniejszym etapie inwestycyjnym — postępowaniu o  wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Tak orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 17 stycznia 2017 r. W przedmiotowej sprawie zainteresowani sąsiedzi próbowali wznowić postępowanie dotyczące wydania decyzji o warunkach zabudowy. Jako podstawę swojego wniosku podali, że pomimo posiadania interesu prawnego, nie brali udziału w przedmiotowym postępowaniu w charakterze strony. Organ pierwszej instancji odmówił uchylenia ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na realizacji budynku usługowo-biurowo-handlowego o powierzchni sprzedaży poniżej 2 tys. mkw., z dwiema kondygnacjami podziemnymi (w tym parkingiem podziemnym).

Powód uchylenia decyzji o warunkach zabudowy

Jako powód odmowy uchylenia decyzji organ pierwszej instancji wskazał ustalenie, że wnioskodawcom (sąsiadom) względem planowanej inwestycji nie przysługuje status strony postępowania w rozumieniu art. 28 Kodeksu postępowania administracyjnego. Nowa zabudowa nie oddziałuje bowiem na ich nieruchomości i  nie ogranicza zabudowy przedmiotowych działek.

Na odwołanie zgłoszone w tej sprawie, Samorządowe Kolegium Odwoławcze odpowiedziało, że takie okoliczności, jak podnoszone we wniosku podmiotów domagających się wznowienia postępowania oraz w  złożonych odwołaniach mogą uzasadniać po stronie wnoszących odwołanie istnienie interesu faktycznego. Odnosiło się to do ograniczenie dostępu do światła, zwiększenia hałasu i zanieczyszczeń. Chodziło także o natężenie ruchu czy też naruszenie warunków gruntowych oraz obniżenie wartości sąsiednich nieruchomości i  pogorszenie warunków życia. Oznacza to, że są oni zainteresowani wyjaśnieniem sprawy. Jednak tego zainteresowania nie mogą poprzeć przepisami prawa. Kolegium stwierdziło, że wnoszący odwołanie nie wykazali w ogóle, jaki ich interes prawny uległby naruszeniu, na skutek wydania decyzji o warunkach zabudowy.

Racja skarżących w sprawie decyzji o warunkach zabudowy

Sąd administracyjny pierwszej instancji przyznał rację skarżącym. Zdaniem sądu pierwszej instancji, oddziaływanie takiej inwestycji niewątpliwie wykracza poza teren, na którym zlokalizowane jest przedsięwzięcie. Nie zamyka się bowiem w  granicach danego obszaru inwestycyjnego. Bezsprzecznie właściciele nieruchomości położonych w sąsiedztwie tak oddziałującego na otoczenie przedsięwzięcia, jak budowa planowana przez inwestora, mają prawo brać udział w postępowaniu w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. W  konsekwencji mogą zainicjować i być stronami wznowionego postępowania w  tym przedmiocie. Szczególnie dla takiej inwestycji, która w  ze względu na swoje gabaryty i  lokalizację będzie wymagała uzyskania zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Sprawa trafiła do Naczelnego Sądu Administracyjnego.

Ujemne następstwa realizacji inwestycji

Według skarżącego, którym był inwestor, nie można zgodzić się z  następującą wykładnią dokonaną przez sąd pierwszej instancji w  przedmiotowej sprawie. Sama możliwość powstania w przyszłości ujemnych następstw realizacji inwestycji wystarczy do uznania, że podmiot będący właścicielem działki, której mogą dotyczyć te następstwa, posiada interes prawny i  może odgrywać rolę strony postępowania administracyjnego. Inwestor wskazywał, że interes prawny powinien być konkretny i indywidualny. Musi bowiem opierać się na przepisach, które można zastosować w danej sprawie.

Skład orzekający stwierdził, że ustalenie warunków zabudowy jest wstępnym etapem realizacji inwestycji. Służy ono do zyskania odpowiedzi na pytanie, czy zamierzenie to może być w ogóle podjęte na danym obszarze jako zgodne z  przepisami szczegółowymi. Przepisy te mają określać porządek urbanistyczny i  sposób zagospodarowania terenu, w które nowa zabudowa ma się wkomponować.

Ma ono więc charakter rozstrzygnięcia ogólnego. Powinno ono nakreślać ramy, które trzeba doprecyzować dopiero w  dalszej fazie procesu inwestycyjnego, czyli w  decyzji o  pozwoleniu na budowę. Decyzja ta zatwierdza konkretne parametry inwestycji podane w projekcie budowlanym. Projekt ten trzeba zresztą opracować z uwzględnieniem wymogów ustalonych w decyzji w sprawie warunków zabudowy.

Wydawanie decyzji o warunkach zabudowy a hałas

Według sądu za niedopuszczalne na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy uznać należy zarzuty związane z niektórymi kwestiami. Mogą to być: ograniczenie dostępu do światła, zwiększenie hałasu i zanieczyszczeń oraz natężenia ruchu. Przeszkodę mogą stanowić też naruszenie warunków gruntowych czy obniżenie wartości sąsiednich nieruchomości i  pogorszenie warunków życia. Zarzuty te można zbadać dopiero na dalszym etapie procesu inwestycyjnego. Chodzi o postępowanie prowadzące do wydania pozwolenia na budowę. Sąd przyznał rację inwestorowi. Oceniane przez sąd pierwszej instancji przesłanki można by podnosić na dalszych etapach procesu inwestycyjno-budowlanego. Nie przesądzają natomiast o  zaistnieniu podstaw do wznowienia postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji.

sygn. akt II OSK 1048/15