Ostatnia dekada utwierdziła nas w przekonaniu co do wysokiej atrakcyjności rynku nieruchomości. Ceny mieszkań niemal nieprzerwanie rosły. Inwestorzy zaczęli uznawać inwestycje w nieruchomości za jedne z najbardziej opłacalnych. Przyzwyczailiśmy się już do niesłabnącego wzrostu wartości nieruchomości. Czy zmieniło się to w nieprzewidywalnym roku 2020? Na podstawie danych publikowanych kwartalnie przez Narodowy Bank Polski, można przeanalizować, jak w ciągu ostatnich lat zmieniały się ceny mieszkań w Krakowie.

Ceny nieruchomości mieszkaniowych w Krakowie w latach 2017-2019

Trend cenowy w latach 2017-2019 był nieprzerwanie rosnący. W ciągu dwóch lat ceny mieszkań wzrosły średnio o 1 864 zł/mkw. Cena transakcyjna przeciętnego mieszkania o powierzchni 55 mkw. na początku 2017 roku wyniosła 350,5 tys. zł. Na koniec 2019 roku jego cena wynosiła już ok. 453 tys. zł. To znaczy, że osoba, która kupiła mieszkanie w 2017 roku i sprzedała je w 2019 roku, zarobiła na takiej transakcji ponad 100 tys. zł.

Warto zwrócić uwagę na to, że  różnice między cenami ofertowymi i transakcyjnymi są niewielkie, zatem możliwość negocjacji również była wówczas ograniczona. Skłonność deweloperów do obniżania finalnych cen była niewielka. Z pewnością przyczynił się do tego również znaczny popyt na nieruchomości. Mnóstwo osób decydowało się na zakup jeszcze przed zakończeniem budowy, a nawet przed rozpoczęciem prac związanych z  inwestycją.

Również rynek wtórny cechował się trendem rosnącym średniej ceny jednego mkw. Ceny ofertowe wzrosły średnio aż o 2 250 zł/mkw. Z kolei ceny transakcyjne cechowała mniejsza dynamika i w ich przypadku średnia cena wzrosła o 1 435 zł/mkw. Ceny transakcyjne rosły względnie stabilnie z nieznaczną korektą w III kw. 2017 – I kw. 2018 roku oraz między IV kw. 2018 r. i I kw. 2019 r. Przyjmując ponownie do analizy przeciętne mieszkanie o powierzchni 55 mkw., na transakcji polegającej na zakupie mieszkania w I kw. 2017 r. i jego sprzedaży w IV kw. 2019 r. można było zarobić ok. 79 tys. zł.

W przypadku wtórnego rynku pole do negocjacji było dużo większe. Różnica między ceną ofertową a transakcyjną jedno mkw. w IV kw. 2019 roku wyniosła aż 1 695 zł.

Jak ceny mieszkań w Krakowie zmieniły się w 2020 roku?

Jednym z najważniejszych tematów ostatnich miesięcy jest pandemia koronawirusa i jej wpływ na wszystkie gałęzie gospodarki. Eksperci spekulowali jakie konsekwencje może przynieść na rynku nieruchomości. I tak już rozgrzany do czerwoności rynek miał notować pierwsze od lat duże spadki.

Na rynku pierwotnym

Na rynku pierwotnym ceny w I kw. 2020 r. osiągnęły poziom 9 210 zł/mkw., w kolejnym kwartale wzrosły do 9 737 zł/mkw., a najnowsze dane wskazują, że w III kw. nastąpiła korekta. Według najnowszych notowań średnie ceny kształtują się na poziomie 9 463 zł/mkw. W przypadku cen transakcyjnych te wartości wynoszą odpowiednio 8 303 zł/mkw., 8 661 zł/mkw. i 8 838 zł/mkw. Ceny ofertowe uległy sporej korekcie w ostatnim kwartale 2020 r., zaś ceny transakcyjne nieprzerwanie rosły.

Na rynku wtórnym

Na rynku wtórnym ceny ofertowe w I kwartale 2020 roku osiągnęły wysoki już poziom 9 518 zł/mkw. W kolejnym kwartale odnotowano wzrost do poziomu 9 672 zł/mkw., by w kwartale III uplasowały się na poziomie 9 542 zł/mkw., notując w tym okresie korektę.

Ponownie o ile ceny ofertowe uległy wahaniu, to w przypadku oficjalnych transakcji wzrost był nieprzerwany, ale jego dynami spadła. W I kw. 2020 roku ceny transakcyjne kształtowały się na średnim poziomie 7 766 zł/mkw. W ciągu kolejnych 3 miesięcy wzrosły do poziomu 8 061 zł/mkw., a następnie do 8 100 zł/mkw.

Co może stać się w przyszłości z cenami?

Warto zauważyć, że obecnie rynek wynajmu przestrzeni nie tylko biurowych, ale także mieszkalnych znacznie się zmienił. Studenci uczą się z domów, a pracownicy usług o ile mają taką możliwość, pracują zdalnie. Liczba mieszkań, które nie zostały w tym roku wynajęte wzrosła.

Jednocześnie deweloperzy, którzy rozpoczęli budowy nowych inwestycji wprowadzą w najbliższych miesiącach kolejny zasób powierzchni. Może to doprowadzić do presji spadku cen nieruchomości, jeżeli obniżony popyt będzie utrzymywał się w długim okresie.