Czy klient może obniżyć koszty swojego kredytu hipotecznego bez konsekwencji finansowych? Co warto wiedzieć o bankowej ofercie kredytów hipotecznych i jak skutecznie kupić mieszkanie lub wymarzony dom na kredyt hipoteczny? Na te pytania, krok po kroku wprowadzając nas w zawiłości procedur kredytowych, odpowiada Katarzyna Mach-Opoka, doradca kredytowy i ekspert finansowy.

Dlaczego kwota oddawana bankowi bywa dwukrotnością tej pożyczonej? Za co płacimy spłacając kredyt hipoteczny?

Zaciągając kredyt hipoteczny, pożyczamy pieniądze od banku. To oznacza, że bank jako instytucja też chce na tym zarobić. Z tego względu obciąża nas różnymi kosztami dodatkowymi: prowizją za udzielenie kredytu, marżą, szeregiem ubezpieczeń, opłatą za wcześniejszą spłatę czy produktami dodatkowymi. Suma tych wydatków z naszej strony stanowi realny zysk banku. Oczywiście największym kosztem dla nas jest marża kredytu, która razem z WIBOR-em (Warsaw Interbank Order Rate, czyli referencyjna wysokość oprocentowania na polskim rynku) stanowi oprocentowanie kredytu.

W takim razie czy są koszty kredytu, na które mamy wpływ, czy wszystkie są podyktowane odgórnie?

To jest ciekawe pytanie. W aktualnej sytuacji bardzo trudno jest mówić, że na jakiś koszt mamy wpływ. Większość z nich jednak jest pochodną aktualnej sytuacji na rynku. W skład oprocentowanie wchodzi WIBOR, na który wpływu nie mamy absolutnie, no i marża ustanawiana przez bank. Decydując się na ofertę kredytu danej instytucji, akceptujemy ich warunki. Oczywiście marże w każdym banku są inne i tak naprawdę wpływ mamy na wybór najkorzystniejszego dla nas rozwiązania.

To samo dotyczy prowizji, chociaż w pojedynczych przypadkach może się okazać, że istnieje szansa na negocjowanie i obniżenie tego kosztu. Kolejnym dodatkowym wydatkiem, na który nie mamy wpływu, jest ubezpieczenie pomostowe do czasu wpisu hipoteki do księgi wieczystej czy ewentualne ubezpieczenie niskiego wkładu własnego, o ile nas dotyczy. Bank zazwyczaj ma również stałą opłatę (max. 3 lata) za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Natomiast to my decydujemy o ubezpieczeniu na życie czy ubezpieczeniu nieruchomości. Musimy jednak pamiętać, że często rezygnacja z nich powoduje podwyższenie marży w danym banku. Stąd tak istotne jest, aby przy wyborze kredytu wspomóc się wiedzą i doświadczeniem doradcy.

Czyli wybór banku i oferty wpływa na to, jaką kwotę faktycznie oddajemy? Różnica ma bezpośrednio związek z tym, czy skorzystamy z oferty banku PKO czy ING, albo jeszcze innego?

Oczywiście. Wszystko zależy od tego, na jaką ofertę się zdecydujemy. Na rynku możemy spotkać się zarówno z droższymi, jak i tańszymi kredytami. Do tego trzeba dodać naszą indywidualną sytuację finansową, wiek, dochody itd. Dopiero wtedy możemy rozważać konkretne oferty banków, a wśród nich znaleźć taką, która najlepiej będzie odzwierciedlała nasze potrzeby i będzie najkorzystniejsza finansowo.

Klient może negocjować proponowane przez bank produkty?

Z tymi negocjacjami jest tak jak mówiłam wcześniej. Aktualnie ciężko jest cokolwiek negocjować, te czasy już minęły. Czasem udaje się wynegocjować delikatną obniżkę prowizji lub marży. Choć trzeba przyznać, że nie jest to częste i banki już tak chętnie się na to nie zgadzają.

Trzeba pamiętać, że aktualnie to nie bank walczy o klienta, tylko klient walczy o to, aby uzyskać kredyt hipoteczny. Banki naprawdę mają olbrzymią ilość chętnych, więc negocjacje to raczej przeszłość. Z oferty dodatkowej możemy oczywiście zrezygnować, ale musimy pamiętać, że rezygnacja z niektórych produktów będzie wiązała się z podwyższeniem marży. Każdy bank ma zazwyczaj do tego inne warunki oferty dodatkowej i koszty rezygnacji z niej.

Czyli rezygnacja z produktów dodatkowych może być kosztowna...

To zależy z czego rezygnujemy. W niektórych bankach rezygnacja z ubezpieczenia na życie nie kosztuje nic, a w innych będzie nas kosztować słono. Każdorazowo trzeba to wnikliwie przeliczyć. Z kolei rezygnacja z ubezpieczenia nieruchomości przez bank w większości przypadków nie będzie mieć wpływu na marżę. Możemy przedstawić swoją polisę. Tutaj, aby ustrzec się przed „wciśnięciem” sobie dodatkowych produktów, najlepiej jest pracować z doświadczonym doradcą. Taka osoba zna szeroką, dostępną aktualnie na rynku ofertę kredytów hipotecznych i warunki jak największej liczby banków. Trzeba usiąść z klientem, przeanalizować jego indywidualną sytuację finansową i dobrać odpowiednie oferty. Następnie należy przeliczyć, która będzie dla niego najbardziej opłacalna.

A jeśli chodzi o okres spłaty kredytu hipotecznego, to korzystniejsza jest dłuższa czy krótsza opcja?

Kolejne trafne pytanie. Odpowiem tak, jak odpowiadam moim klientom. Oczywiście im krótszy kredyt, tym mniejsze koszty związane z odsetkami. Ma to sens przy małych kredytach. Natomiast ja zazwyczaj jednak doradzam dłuższy okres kredytowania, z niższą ratą, ale spłacenie go wcześniej środkami, które odkładamy sobie gdzieś obok, byle z głową. Efekt finansowy jest praktycznie taki sam, ale komfort życia i bezpieczeństwo finansowe przez lata o niebo wyższe. Jeśli się rozchorujemy albo stracimy pracę, a wzięliśmy kredyt z krótkim okresem kredytowania i z wysoką ratą – trzeba będzie ją i tak płacić pomimo naszych kłopotów. Jeśli natomiast mamy dłuższy okres kredytowania z niższą ratą, a do tego odkładamy „na boku” na jego spłatę, to nie dość, że w razie problemów mamy mniejsze zobowiązanie miesięczne, to jeszcze mamy dodatkowe, odłożone środki, z których możemy skorzystać.

Czy płacimy za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego?

Część banków nie pobiera już opłat za wcześniejszą spłatę. Jeśli któryś bank kontynuuje tę praktykę, to zgodnie z ustawą może to robić do 3 lat od zaciągnięcia kredytu hipotecznego. Oczywiście jeśli planujemy spłacić kredyt w ciągu pierwszych trzech lat, warto zwrócić uwagę na taki parametr oferty.

Kiedy opłacalne jest refinansowanie kredytu? Czy można wybierać ofertę kredytu z myślą o refinansowaniu?

Refinansowanie kredytu hipotecznego polega na znalezieniu lepszej oferty i przeniesieniu go do innego banku. Tutaj chodzi głownie o niższą marżę, a co za tym idzie – mniejsze oprocentowanie kredytu. W praktyce jest to zaciągnięcie w nowym banku kredytu hipotecznego i spłacenie nim starego kredytu. Wtedy mamy nowe zobowiązanie, ale już na lepszych warunkach. Jeśli myślimy o takiej opcji już w momencie zaciągania pierwszego kredytu, ważne, aby był on bez prowizji (bo tego nie odzyskamy). Ważne, aby nie było opłat za wcześniejszą spłatę. Jeśli natomiast już mamy kredyt, refinansowanie opłaca się, jeśli nasza marża jest wyższa niż aktualne marże rynkowe. Zawsze po kilku latach warto sprawdzić swój kredyt z doradcą. Po czasie może tam być sporo zapisów czy umów, z których można już zrezygnować i zaoszczędzić trochę pieniędzy.

Jeśli znajomy jest zadowolony ze swojej oferty kredytu z konkretnego banku, będzie ona dobra również dla mnie?

Absolutnie nie. Każdy z nas ma inną sytuację rodzinną i finansową. Do tego dochodzi nasza historia kredytowa. Aby dobrze wybrać kredyt hipoteczny, trzeba bardzo indywidualnie podejść do każdego klienta. Należy przeprowadzić analizę finansową, przeliczyć zdolność kredytową, zorientować się, jakim wkładem własnym dysponuje klient. Dopiero wtedy można rzetelnie przygotować ofertę kredytu hipotecznego dla tej konkretnej osoby.

Rozmawiała:
Magdalena Hojniak
redakcja@krnmedia.pl