• Po kilkumiesięcznym przestoju ceny nieruchomości na rynku wtórnym wzrosły o ok. 10 proc. Znaczny wzrost popytu odnotowały domy z ogrodami oraz działki rekreacyjne.
• Właściciele mieszkań przeznaczonych pod wynajem długoterminowy musieli szukać najemców poza studentami. Wiele uczelni również przyszły semestr zamierza przeprowadzić w sposób zdalny lub hybrydowy.
• Najbardziej ucierpiały lokale przeznaczone na pobyty krótkoterminowe. To wynik zmniejszonego napływu turystów oraz pracowników zza granicy, a także wyroku europejskiego Trybunału Sprawiedliwości.

Ubiegły rok zapisał się w naszej pamięci jako pełen niepewności. Prawie każda z branż działających w Polsce może się skarżyć na zmniejszone przychody lub ich brak. Również forma pomocy zaoferowanej przez rząd okazała się niewystarczająca. Zmiany dotknęły też branżę nieruchomości, która w pewnych sektorach była stosunkowo odporna na zagrożenia będące konsekwencjami pandemii, aczkolwiek w innych spowodowały one zamknięcie firm z wieloletnią tradycją. Jak zatem można podsumować polski rynek nieruchomości w 2020 roku?

Wraz z pandemią zmieniły się oczekiwania klientów w stosunku do wynajmowanych mieszkań. Najemcy spodziewają się wyższego standardu i zadbanego mieszkania, które posiada kompletne wyposażenie. To duże zaskoczenie dla tych, którzy przez ostatnie lata nie mieli problemów ze znalezieniem zainteresowanych swoimi ofertami.

Polski rynek nieruchomości w 2020 r. zmienił się pod względem cen

Przez cztery miesiące rynek nieruchomości przeżywał zastój spowodowany brakiem chętnych do wynajmowania mieszkań i pokoi oraz niepewnością, która zastopowała rozwój inwestycji. Pandemia wywołała chwilowe ustabilizowanie się trendu cenowego na polskim rynku mieszkaniowym. Mimo to, wraz z jej trwaniem, ów rynek nagle się odrodził, bez względu na zmiany, jakie zaszły w jego strukturze. Stabilne ceny tego sektora przetrwały cztery miesiące i znów zaczęły piąć się w górę. Rok 2020 przyniósł więc kolejne podwyżki na rynku wtórnym.

W dużych miastach wzrost średnich cen mieszkań wyniósł około 10 proc. w zależności od lokalizacji. Jednakże przy tak dużej niepewności deweloperzy zachowują większą niż zazwyczaj ostrożność z projektami budowlanymi i nowymi inwestycjami. Mimo niesprzyjających prognoz i lockdownu klienci znów zaczęli nabywać lokale, a rynek pierwotny nie odnotował dużych strat. Można było również dostrzec przenoszenie środków pieniężnych z lokat bankowych do nieruchomości.

Zmiana struktury popytu na rynku mieszkaniowym

Wprowadzenie lockdownu wyzwoliło w ludziach pragnienie posiadania własnego kawałka trawnika lub ogródka, gdzie mogliby bez przeszkód korzystać z przestrzeni na świeżym powietrzu. Najbardziej zyskały na tym domy i działki na sprzedaż. Zwłaszcza te ostatnie odnotowały wzrost o prawie 10 punktów procentowych. Coraz bardziej na popularności skorzystały też mieszkania wykończone, gotowe do natychmiastowego zamieszkania, mimo tego, że wiąże się to z wyższą ceną takiego lokum.

Najem długoterminowy a pandemia

Model biznesowy najmu długoterminowego okazał się bardziej odporny na sytuację pandemiczną w stosunku do najmu krótkoterminowego, który jako młody gracz na rynku niestety nie potrafił się obronić. Mimo że ceny najmu mieszkań spadły o około 10-30 proc. w stosunku do roku 2019, to jednak najem długoterminowy nie odniósł poważnych strat. Osoby, które do tej pory wynajmowały mieszkania studentom, z uwagi na wprowadzoną formę zajęć zdalnych, próbują w swoich mieszkaniach lokować m.in. pracowników budowlanych.

Natomiast największy problem z wynajmem mają właściciele mieszkań o niskim standardzie oraz takich, które są po prostu zaniedbane. Na rynku jest wiele nowych lokali, świeżo po odbiorze od dewelopera, z którymi muszą konkurować starsze mieszkania właścicieli. Zapaść rynku najmu w krótkim terminie w czasie pandemii była bezprecedensowa. Wyjątkowo ciężko było w tych miastach, które łączą funkcje turystyczne i edukacyjne. Idealnym tego przykładem jest Kraków. Dodatkowo pełnieni on funkcję ośrodka akademickiego, a więc mieszkania, które znajdują się w promieniu dwóch kilometrów od uczelni oraz blisko przystanków komunikacji miejskiej, nie mają z reguły problemu ze znalezieniem najemcy, a mimo to ich ceny w Krakowie i tak spadły o około 20-30 proc.

Konsekwencje dla rynku najmu krótkoterminowego

O ile najem długoterminowy ma dużą szansę wyjść z czasu pandemii obronną ręką, to sprawa z najmem krótkoterminowym nie przedstawia się już tak dobrze. Po pierwsze przestał on być opłacalny, ponieważ ustało przemieszczanie się za pracą i zmalał ruch turystyczny. Po drugie kiedyś stanowił poważną konkurencję dla lobby hotelowego, które oferuje dużo wyższe ceny za noclegi. Natomiast w tym momencie najem krótkoterminowy nie ma możliwości odbudowania swojego stanu do tego sprzed pandemii. Będą mu przeszkadzały w tym głównie: branża hotelowa oraz nowe regulacje, będące wynikiem wyroku wydanego przez Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej w Luksemburgu. Jego kwintesencją jest to, że miasta w Unii Europejskiej mają prawo kontrolować krótkoterminowy wynajem wedle swojego uznania, mając na względzie interesy swojego miasta.

Zmiana podejścia do najemców – nowy trend 2021 roku

Do tej pory na rynku wynajmu to właściciele mieszkań ustalali warunki, nieraz bardzo surowe. Nie byli też skłonni do negocjacji. Umowy roczne, zakaz posiadania zwierząt czy utrata kaucji za zerwanie umowy – to tylko nieliczne przykłady samowoli właścicieli mieszkań. W tym momencie to najemca jest stroną, która dyktuje warunki. Obecna sytuacja na rynku sprawiła, że osoba poszukująca mieszkania ma dużo większy wybór. I jak pokazują dane, z tego wyboru korzysta, by mieć jak najbardziej dopasowane do swoich oczekiwań lokum.

Jak podsumować polski rynek nieruchomości w 2020 roku?

Ostatnie miesiące przyniosły wiele nieoczekiwanych niespodzianek. Mimo to branża nieruchomości może je uznać za całkiem miłe. Rynek mieszkaniowy nie przeszedł załamania i wciąż generuje, prócz krótkiej chwili zastoju, przychody na dobrym poziomie. Wysoki poziom dywersyfikacji sektora nieruchomości uchronił go od poniesienia ogromnych strat. Dla właścicieli mieszkań na wynajem to czas na inwestycje w podwyższenie standardu mieszkania albo obniżkę czynszów najmu.

Na większości uczelni semestr letni będzie przeprowadzany w sposób zdalny lub hybrydowy, co spowoduje, że w najbliższym czasie nie będzie napływu studentów. To, czy najemcy – młodzi pracujący – wrócą do miast, zależy od obostrzeń i kondycji firm. Tutaj, na razie, nie mamy żadnych dobrych informacji.