Nie jest żadną tajemnicą fakt, że konsekwencje pandemii objęły swoim zasięgiem również rynek kredytowy. Banki wprowadzały obostrzenia, niektóre zawody uznano za zagrożone, klienci na moment wstrzymali się z zaciągnięciem kredytów, ale teraz sytuacja zaczęła się normować. Wskazuje na to analiza styczniowego popytu na kredyt hipoteczny w 2021 r. BIK wykazał, że nastąpił wzrost zainteresowania hipotekami o 18,1 proc. w odniesieniu do analogicznego okresu ubiegłego roku. O konsekwencjach odmrażania gospodarki oraz o tym, co było, i co będzie, opowiada nam ekspert kredytowy Mirosław Pieróg.

Jak można podsumować zeszłoroczny rynek kredytowy?

Był to okres trudny. Ciężej było otrzymać kredyt, bo banki wydawały decyzje negatywne bez jakichś wyraźnych powodów. Zastój rynku spowodowało podniesienie wysokości wkładu własnego na 20 proc., a w niektórych przypadkach nawet na 40 proc. Część banków wróciło już do ofert sprzed pandemii, ale wciąż mamy placówki, które tego nie zrobiły. Natomiast jeśli chodzi o samą procedurę kredytową, to kiedy przyszła pandemia, konieczna była ponowna analiza ofert wszystkich banków oraz dokonanie roszad w zestawieniu ofert najkorzystniejszych dla klienta. Oczywiście najważniejsze było wciąż to, aby klient dostał jak najtańszy kredyt, ale okazywało się to trudniejsze, niż wcześniej. Jeśli klient pracował w tzw. zawodzie zagrożonym lub jego umowa o pracę nie miała trwałego charakteru, wówczas kluczowa była wiedza, które banki faktycznie udzielą takiej osobie kredytu. Czasami konieczne były rozmowy z deweloperem o wydłużeniu rezerwacji i poczekaniu, bo „banki przestały chętnie udzielać kredytów

Takie sytuacje można w ekonomii zobrazować za pomocą sinusoidy – raz jest super, a innym razem gorzej. Wtedy trzeba to po prostu przeczekać, a rynek pierwotny ma to do siebie, że to nie jest tak, że deweloper wszystko ma od razu wybudowane. Deweloperzy  też wiedzieli, że jest trudniej uzyskać kredyt hipoteczny i wydłużali okres umowy rezerwacji dla klienta. Wnioski składaliśmy zawsze do kilku banków. Trzeci bank był bankiem, o którym wiedzieliśmy, że tam będzie drożej, ale że klient dostanie ten kredyt. Dlatego ten rok był rokiem cięższym, aczkolwiek ja przeżyłem kryzys finansowy roku 2008, gdzie banki w ogóle nie dawały kredytów. Jeśli porównamy to sobie z 2020 rokiem, to uważam, że ten okres był mimo wszystko lżejszy.

Czy w takim razie popyt na kredyty mieszkaniowe był w ubiegłym roku zauważalnie niższy?

Tak, wskazują na to również informacje Narodowego Banku Polskiego. Bardzo duża ilość mieszkań została sprzedana za gotówkę. To wynika właśnie z faktu, że wiele osób wstrzymało się z decyzją kredytową bądź jej nie otrzymało.

A czy pierwsze miesiące tego roku to dobry czas na zaciągnięcie kredytu?

Po pierwsze: banki zaczęły luzować obostrzenia co skutkuje powrotem do niższego wkładu własnego. Aktualnie PKO BP i Pekao SA powróciły do ofert na poziomie 10 proc. wkładu własnego. Wracamy zatem do normalności. Po drugie należy zadać sobie pytanie: jaki okres jest tak naprawdę dobry na zaciągniecie kredytu? Zawsze wszystkim tłumaczę, że każdy czas jest dobry na zakup mieszkania czy domu. Nie patrzę tu biznesowo, inwestycyjnie, ale pod kątem potrzeb. Taka jest kolej życiowa, np. w przypadku pary – jesteśmy razem, chcemy kupić mieszkanie, ale zaczekajmy rok, bo może ceny spadną, może to zły moment na wzięcie kredytu. Wszyscy moi klienci, którzy rozmawiali ze mną w zeszłym roku, mówią, że błędem było to, że nie starali się o kredyt już rok wcześniej.

Dlatego zawsze radzę klientom, że jeśli już obejrzeli mieszkanie i uznali, że chcieliby je kupić, to nie ma na co czekać, bo rynek nieruchomości jest naprawdę bardzo dynamiczny, a odkładanie decyzji na później będzie po prostu męczące psychicznie. Jak mieszkanie okaże się za kilka lat za małe, to można zawsze je sprzedać. Z czasem zmieniają się potrzeby, rodzina się powiększa, wraz z tym wzrastają też zarobki. Tym samym skończył się już ten okres, w którym kupowało się jedno mieszkanie na całe życie. Wzięcie kredytu na 30 lat nie oznacza, że tyle faktycznie zajmie jego spłata, bo z reguły udaje się to zrobić szybciej. Właśnie w ten sposób należy podchodzić do inwestycji, które bezpośrednio nas dotyczą.

A jeśli są to inwestycje zarobkowe?

Gdy chcemy wziąć kredyt na realizację jakiejś inwestycji, to wówczas bierzemy pod uwagę parametry wskaźnikowe. Czy ceny poszły w górę, czy zmalały – dopiero wtedy możemy analizować wszystkie czynniki. Natomiast jak historycznie popatrzymy wstecz, to te ceny mieszkań faktycznie wzrastają i nie należy się spodziewać, że w najbliższym czasie spadną. Tendencja jest zawsze taka: najpierw drożeją mieszkania, potem klienci się orientują, że cena działki, budowa domu, są praktycznie w cenie mieszkania, więc następuje transfer ludzi z mieszkań na zakup działek i domów. Wynika to z faktu, że zauważają lepszą ofertę na horyzoncie. I wtedy następuje wzrost cen działek i domów, a ceny mieszkań zatrzymują się na danym poziomie. To działa naprzemiennie, tak było np. w 2007 r., tuż przed kryzysem. Ceny mieszkań były bardzo wysokie, a domy i działki kosztowały o wiele mniej.

Na co w takim razie zaciągnięto w ubiegłym roku kredyt hipoteczny – na dom czy mieszkania?

Zdecydowanie to drugie. Ciężko było sprzedać domy, chyba że trafiła się okazja, typu: dobra lokalizacja pod Krakowem, budynek w zabudowie szeregowej bądź bliźniak w korzystnej cenie. Zainteresowanie mieszkaniami wynika z faktu, że ludzie chcą żyć w centrum, dojazd spod miasta jest niewygodny. Natomiast pandemia spowodowała transfer społeczeństwa na tereny podmiejskie. Nie brakowało też chętnych na zakup ogródka działkowego.

Czy tegoroczna polityka kredytowa stwarza korzystne warunki dla kogoś, kto chce wziąć kredyt hipoteczny w 2021 roku?

Uważam, że sytuacja faktycznie się stabilizuje. Można powiedzieć, że banki po prostu wystraszyły się pandemii i przez to trochę zblokowały rynek kredytowy. Tymczasem w tym momencie np. bank Pekao SA z powrotem zaczął przyjmować umowę o dzieło czy zlecenie przy liczeniu zdolności kredytowej. To jest przykład sygnału, który jasno wskazuje politykę banków: tak, otwieramy się! To są naprawdę dobre informacje, ale trzeba mieć na uwadze, że spowodują one duży napływ klientów kredytowych. To z kolei przełoży się na rynek mieszkaniowy. Wielu deweloperów wstrzymało się z rozpoczęciem inwestycji. Dlatego czas pokaże, czy dojdzie do sytuacji, w której popyt na kredyt hipoteczny w 2021 r. uderzy ze zdwojoną siłą, a cena mieszkań jeszcze bardziej wzrośnie. To tak naprawdę już się dzieje. Zauważyłem to również u swoich klientów, z którymi rozmawiałem np. podczas zeszłorocznych Targów Mieszkaniowych. Dzwonią i informują, że chcą wziąć kredyt teraz.

Czy możliwe jest dalsze obniżanie stóp procentowych?

Myślę, że nie. Jak utrzymamy stopy procentowe na obecnym poziomie, to będzie to prawdziwy sukces. W ciągu najbliższych dwóch lat bardziej spodziewam się ich podniesienia niż spadku. Obecna sytuacja rynkowa wskazuje, że dalsze obniżanie stóp byłoby niewłaściwą decyzją, która nie pomoże przedsiębiorcom. To po prostu wynika z makroekonomii – stopy procentowe służą do stymulowania gospodarki. Jeśli jest kryzys, to je obniżamy, a jest boom, to je podnosimy. Z drugiej strony mamy też banki, które muszą na czymś zarabiać. Dzięki obecnym stopom mamy bardzo korzystne raty kredytowe. Jeśli one zostaną podniesione, do poziomu 1, to równolegle wzrosną też raty kredytu nawet dla tych osób, które podpisały umowy przy aktualnym  Wiborze 0,22% .

Analitycy z HRE Investments prognozują, że w tym roku realne oprocentowanie kredytów będzie ujemne. Co to oznacza?

Jeśli poziom inflacji będzie, załóżmy na to, na poziomie 2,5 proc., a procentowanie kredytów wynosiłoby 2,22 proc. (marża 2 proc., WIBOR 0,22), to rzeczywiście się z tym zgadzam, bo wówczas realne oprocentowanie tego kredytu będzie ujemne. Swoją drogą zawsze mnie zastanawia wyliczanie inflacji na podstawie koszyka dóbr. Powinien on być co roku taki sam, żeby coś porównywać, tymczasem produkty są zmieniane. Cieszymy się więc z informacji, że mamy niską inflację, a w sklepie okazuje się, że jednak jest inaczej. Dlaczego? Bo określona ilość pieniędzy nie starcza na zakup nieraz podstawowych produktów.

Na co powinny się przygotować osoby, które zamierzają wziąć kredyt hipoteczny w 2021 roku?

Klienci muszą być przede wszystkim cierpliwi. Moją rolą jest to, aby zapewnić im płynne przejście przez proces kredytowy. Natomiast teraz problemem mogącym przysporzyć stresu jest sposób informowania o otrzymaniu decyzji kredytowej. Kiedyś klient nie wiedział, że dostał w jakimś banku decyzję negatywną, bo tylko jego ekspert był o tym zawiadamiany. Natomiast teraz takie decyzje przychodzą w formie SMS-ów na numer telefonu kredytobiorcy. I wtedy klient jest przerażony, i nie wie, co dalej. To tylko niepotrzebne nerwy, bo z banków drugiego i trzeciego wyboru decyzje przychodzą pozytywne. Dlatego cały ten stres klienci powinni zostawić swojemu ekspertowi.

Osoby, które chcą wziąć kredyt hipoteczny w 2021 roku, powinny umówić się na spotkanie z doradcą i wszystko z nim na spokojnie przeanalizować. Należy oczywiście pamiętać o tym, że nie jest to nic zobowiązującego. Zadaniem eksperta kredytowego jest po prostu pomóc potencjalnemu kredytobiorcy i poszerzyć jego wiedzę finansową. Nie oznacza to jednak, że trzeba ze wsparcia takiego doradcy skorzystać. Ta decyzja powinna być indywidualnym wyborem każdego klienta. Z kolei kredyt ma nie być dla nas wielkim i niepojętym zobowiązaniem, ale następnym życiowym etapem, z którym musimy nauczyć się funkcjonować. Zdrowe, a nie czysto matematyczne podejście do tego tematu, to klucz do sukcesu.