Krakula.pl - Księga wieczysta nieruchomości

28.07.2020 10:25

Księga wieczysta nieruchomości

Księga wieczysta to kluczowy dokument, na podstawie którego określa się stan prawny nieruchomości. Jej prowadzeniem zajmuje się wydział ksiąg wieczystych sądu rejonowego. Aby zapoznać się z jej treścią, obecnie nie trzeba udawać się do sądu. Wystarczy skorzystać z systemu „Elektroniczne Księgi Wieczyste” (EKW), dostępnego na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.

W celu otrzymania dostępu do odpowiedniego dokumentu, trzeba znać numer księgi danej nieruchomości. Składa się on z trzech członów: kodu wydziału ksiąg wieczystych, w którym księga została założona w formie elektronicznej, właściwego numeru KW oraz cyfry kontrolnej. Warto zaznaczyć, że zapoznanie się z treścią dokumentu za pośrednictwem systemu EKW jest bezpłatne. Dzięki tej czynności można uniknąć wielu problemów wynikających z nieznajomości stanu prawnego nieruchomości. Za pośrednictwem internetu można także złożyć wniosek o odpis, wyciąg albo zaświadczenie z księgi wieczystej. Otrzymanie takich dokumentów jest płatne. Jednak w celu ograniczenia kosztów i czasu oczekiwania, zamiast wnioskować o przysłanie potrzebnych dokumentów tradycyjną pocztą, można skorzystać z opcji do samodzielnego wydruku.

Księga wieczysta i jej zawartość

Wszystkie księgi wieczyste mają taki sam układ, określony w ustawie o księgach wieczystych i hipotece. Punkt 1 artykułu 25 ustawy mówi: Księga wieczysta zawiera cztery działy, z których:

1) pierwszy obejmuje oznaczenie nieruchomości oraz wpisy praw związanych z jej własnością;

2) drugi obejmuje wpisy dotyczące własności i użytkowania wieczystego;

3) trzeci przeznaczony jest na wpisy dotyczące ograniczonych praw rzeczowych. Wyjątek stanowią hipoteki. Ponadto znajdują się tutaj wpisy ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniem wieczystym oraz na wpisy innych praw i roszczeń. Tutaj z kolei wyjątkiem są roszczenia dotyczące hipotek;

4) czwarty przeznaczony jest na wpisy dotyczące hipotek. W księdze wieczystej znajdziemy zatem m.in. takie informacje, jak miejsce położenia i dane ewidencyjne działki, liczba właścicieli nieruchomości, wielkość ich udziałów, ich dane osobowe i podstawa nabycia przez nich prawa własności, prawa innych podmiotów do nieruchomości czy rodzaj ewentualnych ograniczeń, które na niej ciążą.

Co należy sprawdzić?

Przed sfinalizowaniem transakcji kupna nieruchomości trzeba sprawdzić, czy osoba, która przedstawia się jako właściciel mieszkania, faktycznie nim jest. Jeżeli w księdze wieczystej widnieje więcej osób, należy upewnić się, że pozostali współwłaściciele zgadzają się na sprzedaż mieszkania. Warto również sprawdzić, czy dane nieruchomości, którą oglądamy, zgadzają się z zawartymi w dokumentacji. Kolejna istotna kwestia to przeanalizowanie III i IV rozdziału księgi wieczystej. Zaniedbanie tego elementu bywa przyczyną dotkliwych konsekwencji. Przykładowo może się okazać, że kupiliśmy nieruchomość, co do której ktoś posiada prawo dożywocia lub że na mieszkaniu ciąży hipoteka. Jeżeli przekonamy się o tym przed podpisaniem umowy, będziemy mogli negocjować ze sprzedającym uregulowanie tych kwestii. Wówczas można wykreślić obciążenia lub zrezygnować z zakupu.

Księga wieczysta – dlaczego warto ją znać?

Ponieważ księgi wieczyste są jawne, w przypadku problemów nie można zasłaniać się nieznajomością ich treści. Dlatego zbadanie stanu prawnego nieruchomości leży w interesie nabywcy. Jeżeli brakuje mu odpowiedniej wiedzy czy doświadczenia, może skorzystać z pomocy specjalisty, np. prawnika. Wielu pośredników nieruchomości również oferuje pomoc w przeanalizowaniu księgi wieczystej danego mieszkania. Jak jednak wygląda sytuacja, gdy istotna informacja nie została zawarta w księdze wieczystej? Odpowiedź na to pytanie znajduje się w art. 5 ustawy, który określa: W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

Osoby kupujące nieruchomość, które działają w dobrej wierze, mogą zatem polegać na zapisach księgi wieczystej. Nawet jeśli po pewnym czasie okaże się, że rzeczywisty stan prawny nieruchomości różni się od zapisów księgi wieczystej, będą chronieni tzw. rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Tagi tego artykułu:
Ten artykuł nie posiada tagów

Anna Bruzda

Redaktor "Krakowskiego Rynku Nieruchomości".

Alert Rabatowy

Zapisz się i otrzymuj nowe oferty
Mieszkań z Rabatem

Ekspert Kredytowy

Skorzystaj z pomocy Eksperta Kredytowego
30 banków w ofercie