• W ostatnim kwartale 2020 roku największy wzrost cen mieszkań zanotowano w Lublinie, Zielonej Górze i Kielcach.
• Z kolei w Krakowie w lutym za mkw. mieszkania należało zapłacić o 1,5 proc. więcej niż w styczniu 2020 roku.
• Zmiany w cenach nieruchomości są podyktowane drożejącymi kosztami budowy, materiałów oraz problemami ze znalezieniem odpowiednich gruntów.

Choć od pojawienia się epidemii w naszym kraju minął już ponad rok, rynek nieruchomości nie uległ osłabieniu. Luty przyniósł jednak pewne zawirowania. W niektórych miastach mieszkania drożeją, a w innych sytuacja jest odwrotna. Czy to zapowiedź nowego trendu?

Gdzie mieszkania drożeją najbardziej?

Z danych NBP wynika, że w IV kwartale 2020 roku na siedmiu największych rynkach nieruchomości w Polsce przeciętna cena transakcyjna nowego mieszkania była o 7,5 proc. wyższa niż w tym samym czasie w roku ubiegłym. Najbardziej mieszkania drożeją w Lublinie. Za mkw. trzeba było zapłacić tam 6 849 zł. Oznacza to 15 proc. wzrost w odniesieniu do analogicznego okresu 2019 roku. Podobną sytuację zaobserwowano w Zielonej Górze. Jeden mkw. to wydatek rzędu 5 343 zł, tj. o 14 proc. więcej niż w IV kwartale 2019. Znacznie zdrożały też mieszkania w Kielcach, mkw. kosztował 5 920 zł, o 12 proc. więcej niż przed rokiem.

10-procentowe wzrosty cen odnotowano z kolei w Gdańsku (9 401 zł/mkw.), Łodzi (6 6624 zł/mkw.) i Opolu (5 970 zł/mkw.). O 8 proc. wzrosły ceny lokali w Warszawie (10 762 zł/mkw.), Wrocławiu (8 233 zł/mkw.) i Bydgoszczy (6 666 zł/mkw.). W żadnym z badanych ośrodków nie odnotowano natomiast spadku cen w relacji r./r. Najmniej, bo zaledwie o 1 proc. poszły w górę ceny mieszkań w Gdyni, mkw. w IV kwartale 2020 był to koszt 8 133 zł (HRE Investments).

Trend wzrostowy cen nowych mieszkań był kontynuowany w całym ubiegłym roku, a sytuacja na największych polskich rynkach nieruchomości pozostała stabilna. Wpływ na taki stan rzeczy miały tanie kredyty hipoteczne, a także brak alternatyw dla lokowania oszczędności w innych  źródłach – zauważa Karolina Opach kierownik działu sprzedaży w spółce Quelle Locum. Jako spółka deweloperska nie odnotowaliśmy spadku liczby transakcji, a wręcz przeciwnie, ich wzrost, co mogło wynikać z wprowadzenia kolejnego etapu inwestycji do sprzedaży oraz uruchomienia całkowicie nowej inwestycji w centralnej lokalizacji Krakowa – dodaje.

Mieszkania drożeją i tanieją jednocześnie

Z danych opublikowanych przez RynekPierwotny.pl wynika, że w Warszawie ceny ofertowe mieszkań wzrosły w lutym w porównaniu do stycznia br. o ponad 1,4 proc. Kupujący mieszkanie musiał więc zapłacić średnio 10 762 zł za mkw., czyli o 150 zł więcej niż jeszcze miesiąc wcześniej. W Krakowie średnia cena mkw. nowego lokalu przekroczyła symboliczną granicę 10 000 zł i wynosiła 10 128 zł. W stolicy Małopolski za mkw. mieszkania trzeba było w lutym zapłacić o prawie 1,5 proc. więcej niż w styczniu. O 1,5 proc. zdrożały też mieszkania w Łodzi. W lutym bieżącego roku mkw. kosztował 6 833 zł, co oznacza wzrost o 105 zł w porównaniu do miesiąca poprzedniego. 

Dane opublikowane przez RynekPierwotny.pl pokazują, że całkowicie odwrotnie kształtuje się sytuacja w trzech pozostałych miastach. Znaczącą obniżkę cen ofertowych odnotowano w Poznaniu. Za mkw. w lutym 2021 roku trzeba było zapłacić 7 647 zł. Jest to o prawie 100 zł mniej niż w styczniu tego roku (spadek o 1,2 proc.). Z kolei w Gdańsku w lutym mkw. mieszkania kosztował 8 982 zł. Tym samym obniżka wyniosła 135 zł w porównaniu do wcześniejszego miesiąca (korekta o 1,5 proc.). Jednocześnie eksperci wskazują, że w Gdańsku ceny spadają już od listopada 2020 roku. W ciągu 4 miesięcy średnia cena ofertowa mieszkania została tam obniżona o 500 zł za mkw.

Natomiast w lutym tego roku spośród 6 analizowanych ośrodków miejskich największy spadek cen miał miejsce we Wrocławiu. Wyniósł on 2 proc. m./m. W stolicy Dolnego Śląska za mkw. trzeba było wówczas zapłacić średnio 8 828 zł. Jest to o 184 zł mniej niż jeszcze miesiąc wcześniej.

Wahania cen potrwają jeszcze długo

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl zaznacza, że wahania cen w granicach 3 proc. w jedną lub drugą stronę w skali miesiąc do miesiąca mogą trwać jeszcze długo. Presję na wzrost cen wywierać będą rosnące koszty budowy, sytuacja na rynku gruntów i ceny materiałów budowlanych. Ekspert wyjaśnia, że deweloperzy coraz częściej wprowadzają do swojej oferty droższe nieruchomości, skupiając się tym samym na bardziej wymagających klientach.

Wzrost cen mieszkań w dwóch największych miastach może pociągnąć za sobą wzrosty w pozostałych dużych ośrodkach i myślę, że jest to najbardziej prawdopodobny scenariusz. W tym momencie na pewno nie spodziewamy się spadku cen, gdyż zbyt dużo czynników przemawia za ich wzrostami. Popyt na nowe mieszkania będzie wciąż stymulowany bardzo niskimi stopami procentowymi i łagodzeniem wymagań dotyczących kredytowania inwestycji. Za wzrostem cen nowych lokali przemawiają również wyższe koszty budowy, związane ze wzrostem cen materiałów budowlanych, a także nowymi wymogami dotyczącymi efektywności energetycznej budynków – tłumaczy kierownik działu sprzedaży w spółce Quelle Locum. Dodatkowo polski rynek mieszkaniowy wciąż jest rynkiem nienasyconym, a deficyt mieszkań jest jednym z najwyższych w Europie, co będzie jeszcze przez długi czas przekładało się na wysoki popyt – podsumowuje.