Według słownika języka polskiego PWN „zasiedzieć się” oznacza tyle, co pozostać gdzieś dłużej niż się zamierzało. Potoczne znaczenie tego wyrazu kładzie zatem akcent na rozbieżność pomiędzy tym, co się chciało, a tym, co się stało. Taka definicja całkowicie odbiega od istoty prawnej instytucji zasiedzenia. Jedną z jej koniecznych przesłanek jest bowiem spójność zamiaru z owym pozostaniem gdzieś dłużej. Aby doszło do skutecznego zasiedzenia, posiadacz musi bowiem m.in. subiektywnie chcieć daną rzeczą władać (jak właściciel).

Czym skutkuje zasiedzenie?

Zasadniczym skutkiem zasiedzenia jest nabycie prawa własności. Co istotne, dzieje się to automatycznie, z mocy samego prawa, z chwilą upływu wymaganego przez ustawę czasu. Późniejsze postanowienie sądu jedynie potwierdza fakt nabycia własności w drodze zasiedzenia. Takie orzeczenie ma zatem tzw. deklaratywny charakter (w przeciwieństwie do orzeczeń konstytutywnych, które dopiero kreują pewien stan). Jeżeli natomiast przedmiotem zasiedzenia jest służebność gruntowa, w efekcie długotrwałego jej wykonywania dojdzie do nabycia prawa do owej służebności.

Zasiedzenie nieruchomości – jakie są tego przesłanki?

W przypadku nieruchomości, jej posiadacz niebędący właścicielem, nabędzie jej własność, jeżeli posiada ją nieprzerwanie od lat dwudziestu jako tzw. posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze. Po upływie lat trzydziestu posiadacz nieruchomości nabywa jej własność, choćby uzyskał posiadanie w złej wierze.

Czym jest owa dobra lub zła wiara?

Dobra wiara to usprawiedliwione w danych okolicznościach przekonanie, że posiadaczowi przysługuje takie prawo do władania rzeczą, jakie faktycznie wykonuje. W tym wypadku, o tym, czy jest się w złej lub w dobrej wierze, decyduje chwila, w której dana osoba nabyła rzecz w posiadanie samoistne. Aby nabyć własność nieruchomości w dobrej wierze w rozumieniu w/w przepisu, zasadniczo trzeba legalnie… nabyć własność owej rzeczy.

Z tych względów, zasiedzenie nieruchomości w dobrej wierze w praktyce należy do rzadkich przypadków. Klasyczny kazus, w którym możemy rozpatrywać uzyskanie posiadania w dobrej wierze, to np.: zawarcie umowy sprzedaży nieruchomości w formie aktu notarialnego lub aktu własności ziemi. Jeżeli po jakimś czasie okazałoby się, że w/w podstawa nabycia z jakichś nieoczywistych względów była nieważna, mimo takiej wadliwości, po upływie dwudziestu lat, posiadacz samoistny może powołać się na nabycie nieruchomości w dobrej wierze. Powzięcie wiedzy o wadliwości takiego kontraktu czy decyzji przed upływem owych dwudziestu lat nie wpływa na to, że uzyskanie posiadania nastąpiło w dobrej wierze.

W przeważającej większości spraw sądowych o zasiedzenie najczęściej rozpatruje się nabycie nieruchomości w złej wierze. Tak będzie w szczególności w przypadku nabycia posiadania w drodze zawarcia nieformalnych umów sprzedaży lub działów spadku, tj. kontraktów zawieranych z pominięciem notariusza.

Nieprzerwane posiadanie

Istotną przesłanką zasiedzenia jest ciągłość posiadania (nieprzerwane posiadanie). Jednakże jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeśli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat.

Posiadacz samoistny i zależny

Przez posiadacza samoistnego należy rozumieć tego, kto włada rzeczą jak właściciel. Jego przeciwieństwem jest tzw. posiadacz zależny, który tytuł do władania daną rzeczą wywodzi od osoby trzeciej (np. w związku z zawarciem umowy najmu, użyczenia, dzierżawy, zastawu itd.). Jeżeli zatem władamy daną rzeczą na tej podstawie, że ktoś nam ją udostępnił, aby bieg terminu zasiedzenia mógł nastąpić, posiadanie musiałoby zmienić swój charakter z zależnego na samoistne.

Samoistność posiadania zakłada współistnienie dwóch elementów: subiektywnego i zewnętrznego.  Po pierwsze, taki posiadacz musi odczuwać wewnętrzne przekonanie o tym, że jest właścicielem danej rzeczy. Po drugie, musi owo poczucie manifestować na zewnątrz. Nie wystarczy zatem powołać się na to, że od daty X uważamy się za właściciela danej rzeczy, zwłaszcza jeżeli pierwotny charakter posiadania był posiadaniem zależnym.

W sposób szczególny należy zamanifestować zamiar posiadania samoistnego rzeczy wspólnej (tzw. posiadanie ponad udział). Jest to o tyle uzasadnione, że zazwyczaj trudno jest ocenić, czy współwłaściciel posiada rzecz wspólną jedynie w ramach swego udziału, czy też z zamiarem wyzucia z posiadania i z prawa własności pozostałych współwłaścicieli.

Problematyczne zasiedzenie ruchomości

Posiadacz rzeczy ruchomej niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada rzecz nieprzerwanie od lat trzech jako posiadacz samoistny, chyba że posiada w złej wierze.  W tym wypadku ustawodawca w ogóle nie wprowadził przepisów umożliwiających nabycie ruchomości w złej wierze. Co więcej, dobra wiara musi się utrzymywać przez cały czas posiadania wymagany do zasiedzenia (inaczej niż w przypadku nieruchomości).

Jeżeli zatem przed upływem trzech lat dowiemy się, że nabyliśmy kradziony towar np. samochód, mimo zawarcia umowy w dobrej wierze, nie będziemy mogli bronić się przed prawowitym właścicielem zarzutem zasiedzenia.

Co jeszcze można zasiedzieć?

Zgodnie z art. 292 k.c. służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio.

Ujęte wyżej trwałe i widoczne urządzenie to dosyć szerokie pojęcie. W zależności od charakteru danej służebności, oznaczać ono może zgoła różne rzeczy. Np. w przypadku służebności drogowej, trwałe i widoczne urządzenie zazwyczaj oznacza utwardzoną drogę.

Czy są jakieś ograniczenia w zasiadywaniu?  

Nabyć nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przez zasiedzenie, może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych. Ponadto nie można zasiedzieć m.in. drogi publicznej, ani wód płynących (wraz z linią brzegową).

Czy można zasiedzieć nieruchomość gminną lub Skarbu Państwa?

Tak, ale na nieco innych zasadach. Z dniem 27 maja 1990 r. mienie państwowe, znajdujące się w zarządzie gmin, przeszło na własność gminy (na mocy ustawy z dnia 10 maja 1990 r. – Przepisy wprowadzające ustawę o samorządzie terytorialnym i ustawę o pracownikach samorządowych). Odtąd możliwe stało się więc nabycie nieruchomości gminnych przez zasiedzenie.

Z kolei zakaz zasiadywania nieruchomości państwowych uchylono z dniem 1 października 1990 r. ustawą z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie kodeksu cywilnego. Od 1 października 1990 r. możliwe stało się więc zasiadywanie nieruchomości państwowych. Zgodnie z art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie kodeksu cywilnego,  okresy zasiedzenia ulegają skróceniu o czas posiadania w czasie, kiedy zasiedzenie własności państwowej było niedopuszczalne. Skrócenie to może jednak dotyczyć co najwyżej połowy ustawowego okresu zasiedzenia. Pierwszy możliwy termin zasiedzenia nieruchomości gminnej to zatem 27.V.2005 r. i 1.X.2005 r. w odniesieniu do nieruchomości Skarbu Państwa.

Czy nabycie własności przez zasiedzenie podlega podatkowi?

Tak. Obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia się postanowienia sądu stwierdzającego zasiedzenie. Nabycie własności w drodze zasiedzenia podlega opodatkowaniu w wysokości 7 proc. podstawy opodatkowania.

Podstawę opodatkowania stanowi wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego. Jeżeli przed dokonaniem wymiaru podatku nastąpi ubytek rzeczy spowodowany siłą wyższą, do ustalenia wartości przyjmuje się stan rzeczy w dniu dokonania wymiaru, a odszkodowanie za ubytek należne z tytułu ubezpieczenia wlicza się do podstawy wymiaru.

Przy nabyciu w drodze zasiedzenia wyłącza się z podstawy opodatkowania wartość nakładów dokonanych na rzecz przez nabywcę podczas biegu zasiedzenia. Ponadto, jeżeli budynek stanowiący część składową gruntu będącego przedmiotem nabycia został wzniesiony przez osobę nabywającą nieruchomość przez zasiedzenie, z podstawy opodatkowania wyłącza się wartość tego budynku.