• Kupno mieszkanie od dewelopera oznacza, że podczas odbioru lokalu wszystkie wady i usterki spisuje się w protokole zdawczo-odbiorczym. Od tego momentu deweloper ma 30 dni na naprawę wskazanych problemów.
• Samodzielnie możemy w lokalu sprawdzić ściany, sufity, podłogi (z wykorzystaniem poziomicy), stolarkę drzwiową oraz meble.
• Natomiast pomocy specjalisty będziemy potrzebowali przy sprawdzaniu okien, łazienki, wentylacji, a także elektryki.

Odbiór techniczny mieszkania wykończonego „pod klucz” jest wbrew pozorom bardzo podobny do kontroli lokalu w stanie deweloperskim. Niemniej jednak różni się niektórymi punktami oraz zmianą sposobu oceny danych elementów na bardziej estetyczny. Mieszkanie wykończone pod klucz można kupić u niektórych deweloperów lub od tzw. flipera. Fliper to rodzaj nowego zawodu w branży nieruchomości. Jest to osoba kupująca lokal, który następnie remontuje (rynek wtórny) lub wykańcza (rynek pierwotny) i sprzedaje jako gotowe miejsce do zamieszkania z odpowiednim dla siebie zyskiem. Takie mieszkanie zazwyczaj nazywa się „gotowcem” lub „gotowcem inwestycyjnym”, dla tych chcących je potem dalej wynajmować i zarabiać. Dosłownie słowo flip oznacza z ang. obrót, stąd osoby zajmujące się obrotem nieruchomości nazwano właśnie takim mianem. W tym artykule zajmiemy się głównie przykładem flipów na rynku pierwotnym, czyli sprzedawanych mieszkań wykończonych „pod klucz”.

Jaki mamy czas na naprawę usterek?

W przypadku zakupu od dewelopera, w dniu odbioru lokalu, wszelkie spisane w protokole zdawczo-odbiorczym zasadne usterki i wady zostają naprawione na jego koszt do 30 dni (mówi o tym tzw. Ustawa deweloperska). Oczywiście obowiązuje też 5 lat rękojmi. Natomiast w przypadku odbioru lokalu od flipera, prawo reguluje jedynie 5 lat rękojmi i stosowne gwarancje. Nie ma nigdzie zapisu, że w dniu przekazania kluczy należy wskazać usterki, jednak zdrowy rozsądek nakazuje, aby umówić się ze sprzedającym na możliwość przeprowadzenia takiej inspekcji.

Oczywiście przy odpowiednich zapisach w umowie sprzedaży, rękojmia przechodzi na nowego właściciela i udziela jej deweloper. Jednak to będzie dotyczyć jedynie elementów, których fliper nie naruszył podczas wykańczania i aranżacji lokalu, czyli okien, balkonu itp. Powszechnym bowiem jest fakt, iż większość osób zmienia punkty elektryki, czy wod-kan, a nawet miejsca kaloryferów. To z kolei wiąże się często z utratą rękojmi i gwarancji u dewelopera, więc na nowo powstałe instalacje musi dać gwarancję sprzedający mieszkanie.

Odbiór techniczny mieszkania – przy tych rzeczach będziesz potrzebować pomocy

Na początek okna. W prawidłowym sprawdzeniu ich szczelności, zarówno pod kątem uszczelek, jak i tego, czy są dobrze osadzone (czy nie będzie z nich po prostu dmuchać zimą chłodne powietrze), jedyną właściwą metodą jest wykonanie pomiaru wysokiej jakości kamerą termowizyjną. W Internecie istnieje wiele mitów na ten temat. Jednym z nich jest sprawdzanie szczelności okna paskiem papieru wkładanym pomiędzy skrzydła. Jest to niemiarodajne i mimo stwierdzonej nieraz nieszczelności odpowiednim sprzętem, kartka papieru nie jest w stanie wyjść po próbie jej wyciągnięcia.

Należy tutaj dodać, że niewielki procent fliperów odpowiednio sprawdza zakupione od dewelopera mieszkanie, zanim je dalej odsprzeda.

Bardzo często okazuje się wówczas, że oprócz usterek wizualnych, na przeglądzie techniczna kamera termiczna wykazuje wady osadzenia okna. Taki defekt fliper powinien zgłosić deweloperowi do naprawy jeszcze przed przystąpieniem do wykańczania. Okna należy też sprawdzić pod kątem występowania wad oraz rys na szybach, klamkach, profilach i ramach. Co więcej, kontrolujemy, czy skrzydła nie wymagają regulacji.

Łazienka wymaga szczególnej uwagi

To właśnie w tym pomieszczeniu skupiamy się przede wszystkim na ocenie jakości ułożenia płytek – tych na ścianach i na podłodze. Kontrolujemy wykonanie wszelkich silikonów uzupełniających w rejonie toalety, umywalki, wanny i na krawędziach podłogi ze ścianami. Ocena jakości wykonanych fug również nie może zostać przez nas pominięta. Bardzo często zdarza się, że posiadają one pęknięcia lub są wykruszone w niektórych miejscach.

Co więcej, w łazience ważną rzeczą jest sprawdzenie szczelność instalacji wod–kan oraz faktu, czy woda podczas docelowego użytkowania nie będzie wchodziła pod płytki i powodowała potencjalnego wycieku do sąsiada lub dalszych pomieszczeń lokalu. Oprócz próby szczelności, o której protokół należy poprosić sprzedającego, do kontroli tego typu usterki najlepiej nadaje się profesjonalny miernik wilgoci oraz kamera termiczna. Dzięki niej można ocenić na zasadzie różnicy temperatur i odpowiedniego przygotowania instalacji, jak została ona wykonana oraz czy nie ma defektów, których naprawa będzie bardzo kosztowna. Warto zapytać również sprzedającego o zdjęcia potwierdzające wykonanie hydroizolacji (tzw. folia w płynie, tworząca barierę dla wody) przed położeniem płytek.

Co jeszcze może nam umknąć?

Elektryka. W mieszkaniach wykończonych pod klucz przez dewelopera zazwyczaj jest już możliwość sprawdzenia instalacji elektrycznej w przeciwieństwie do stanów deweloperskich (najczęściej po licznik kupujący udaje się dopiero po formalnym odbiorze lokalu). Wszelkie niedziałające punkty elektryczne należy zgłosić sprzedającemu. Flipera warto poprosić o protokół pomiarów elektryki. Należy też sprawdzić, czy zgadza się ilość gniazdek. Wszak nikt nie chce pominąć instalacji gniazdka do zmywarki lub pralki. Nie zapominajmy również o sprawdzeniu występowania opisów bezpieczników w skrzynce elektrycznej.

Kolejna kwestia – wentylacja. Do pomiaru przepływu powietrza w kanałach wentylacyjnych używamy anemometru. Gwarantuje on precyzyjne wskazanie na wyświetlaczu, z jaką prędkością powietrze jest wyciągane z naszego mieszkania lub też czy nie występuje wsteczny ciąg, co jest rzeczą niewłaściwą (tzw. cofka). Wentylacja w dużym uproszczeniu dzieli się na mechaniczną lub grawitacyjną. Zdarzają się lokale przygotowywane przez fliperów, gdzie kanał wentylacji kuchni zabudowano meblami lub nieprawidłowo przedłużono. To z kolei może się w przyszłości wiązać z nalotami pleśni lub grzybem powstającym np. w narożach ścian. W przypadku mieszkań sprzedawanych pod klucz (w kamienicach) należy koniecznie poprosić o wgląd do protokołu kominiarskiego dotyczącego całego budynku. Uzyskamy go u zarządcy lub administracji. Taki dokument wskazuje na wiele aspektów związanych z kanałami wentylacyjnymi. Wówczas może się okazać, że do jednego kanału podłączono aż 3 kuchnie z różnych mieszkań. A to jest oczywiście niezgodne z przepisami.

Kiedy odbiór techniczny mieszkania można przeprowadzić samemu?

Samodzielnie sprawdzić możemy ściany i sufity. Skupiamy się wówczas przede wszystkim na kontroli gładkości powierzchni (brak rys, pęcherzy, nachlapań) oraz na jakości wykonanego tapetowania lub malowania zwłaszcza w miejscach, gdzie stykają się dwa różne kolory. Zdarza się, że ciemniejsza barwa częściowo przechodzi na jaśniejszą i wygląda to bardzo nieestetycznie.

Druga rzecz to podłogi. Pomimo że nie kontrolujemy już tutaj betonowej wylewki, to i tak przyda się poziomica o długości dwóch metrów. Dzięki niej będziemy mogli sprawdzić, czy panele lub deski zostały poprawnie i równo wykonane, tak aby np. docelowy stół w jadalni stał na nich stabilnie. O tym, że normy do wylewek nie są jednoznaczne, przeczytasz tutaj. Jednocześnie trzeba sprawdzić listwy przypodłogowe, w tym ich narożniki oraz łączenia. Czy są estetycznie i trwałe, czy nie posiadają dużych szczelin, a także mechanicznych uszkodzeń? Możliwe jest również to, że niektóre deski mogą posiadać defekty powstałe już na etapie produkcji i omyłkowo zostały użyte przez osobę układającą podłogę.

Odbiór techniczny mieszkania to nie tylko pomieszczenia

Warto przyjrzeć się również stolarce drzwiowej oraz innym elementom. Na naszą uwagę zasługują oczywiście drzwi wejściowe i wewnętrzne oraz kaloryfery. Trzeba dokładnie sprawdzić, czy nie mają odprysków farby, okleiny lub nie są zdefektowane. W razie potrzeby podpowiadam, iż z pomocą przychodzą zestawy wosków naprawczych. Można je dostać w sklepach internetowych w różnych odcieniach.

Ostatnia część do samodzielnego sprawdzenia to meble. Dla fliperów ich wybór i montaż to sprawa oczywista, aczkolwiek zdarzają się też deweloperzy, którzy również wykonują pełną zabudowę kuchni wraz z urządzeniami AGD (najczęściej jednak deweloperskie stany pod klucz mebli nie mają). Meble należy skontrolować pod kątem wizualnym, właściwego montażu i otwierania się wszelkich szuflad oraz szafek. Natomiast sprzęt obejmuje gwarancja. Tym samym nie ma nadmiernej konieczności kontrolowania pełnej mocy i funkcji danego urządzenia w dniu odbioru. Jest to raczej moment na ocenę wizualną, czy coś nie zostało przez przypadek zniszczone lub uszkodzone i czy po prostu się uruchamia.

A zatem?

Reasumując, pomimo iż odbiór mieszkania w stanie wykończonym z pozoru wydaje się tylko czynnością natury estetycznej, można tam spotkać wiele różnych niespodzianek. Wiążą się one głównie z nieszczelnością instalacji wodnej oraz okien, a także zaburzoną wentylacją i termiką pomieszczeń.