Analizy rynku pokazują, że pandemia tylko na jakiś czas uśpiła popyt na mieszkania. Wraz z odmrożeniem gospodarki nabywcy wrócili do biur sprzedaży. Choć ceny lokali są wyższe niż w zeszłym roku, przesłanki płynące z rynku nie sygnalizują, że nastąpią spektakularne podwyżki cen mieszkań.

Podwyżki cen mieszkań mogły być wyższe?

Po drugim kwartale 2020 r., czyli okresie, gdy można było dostrzec pierwsze skutki pandemii, według danych NBP dotyczących cen w największych polskich miastach, do najwyższych wzrostów stawki za 1 mkw. z rynku pierwotnego doszło w Katowicach oraz Lublinie – o 18 proc. w stosunku do analogicznego okresu 2019 r. Tuż za nimi – ze wzrostem wynoszącym 17 proc. – znalazły się Kielce. Kraków, Rzeszów i Wrocław w okresie kwiecień-maj-czerwiec 2019 i 2020 odnotowały różnicę na poziomie 16 proc. W granicach 13-14 proc. podwyżki oscylowały w Białymstoku, Zielonej Górze, Łodzi oraz Szczecinie.

W miastach takich jak Gdańsk, Gdynia, Olsztyn, Opole czy Bydgoszcz deweloperzy żądali o 9-11 proc. więcej niż rok temu. Co ciekawe, do najniższego wzrostu cen doszło w najdroższych miastach, czyli Warszawie i Poznaniu, gdzie tegoroczna cena transakcyjna po II kwartale była o 7 proc. wyższa niż w tym samym czasie w 2019 r. Nie zmienia to jednak faktu, że kiedy popatrzymy na zestawienie cen z analizowanego okresu, stolica Polski znajduje się na szczycie najwyższych stawek z przeciętną ceną transakcyjną za 1 mkw. Kupując stołeczne mieszkanie od dewelopera, trzeba było liczyć się z wydatkiem rzędu 9920 zł/mkw. Niewiele taniej było w Krakowie czy Gdańsku, gdzie dane NBP mówią odpowiednio o 8061 i 8551 zł/mkw.

7496 i 7738 zł/ mkw. to koszt, jaki musieli ponieść nabywcy we Wrocławiu oraz Gdyni. Ceny mieszczące się w przedziale 6344-6724 zł/mkw. odnotowano kolejno w Lublinie, Rzeszowie, a także Poznaniu. Najtańsze okazały się Kielce (4774 zł/ mkw) oraz Zielona Góra (4758 zł/mkw). W pozostałych miastach stołecznych województw przeciętna stawka w transakcjach deweloperskich wahała się od 5245 do 5841 zł/mkw.

Uzasadniony optymizm czy złudne nadzieje?

Jak podkreśla Bartosz Turek, analityk HRE Investments, na rynku pierwotnym doszło do mniej spektakularnej dynamiki cen niż w przypadku lokali z rynku wtórnego. Zwraca on uwagę na to, że pomimo wszystko w dużych miastach można dostrzec minimalne obniżki deweloperskich stawek transakcyjnych. Przedwczesny optymizm może jednak zawieść, ponieważ powód zjawiska nie jest jasny. Nie wiadomo, czy niższe ceny to skutek wprowadzonej przez deweloperów korekty, czy też tymczasowy brak w ofercie nowych inwestycji, spowodowany wstrzymaniem rozpoczęcia nowych budów. Kolejną kwestią są również decyzje kupujących, które zostały zahamowane przez niepewność finansową. Stąd powrót na rynek mieszkań z niższymi niż obecnie cenami, zarezerwowanymi już jakiś czas temu.

Ponadto Bartosz Turek zwraca uwagę na fakt, że są to pierwsze dane z pandemicznych miesięcy. Dopiero kolejne podsumowania dadzą pełny obraz tego, co wydarzyło się w tym okresie na rynku nieruchomości i jakie piętno tak naprawdę odcisnęła na nim pandemia. Co więcej, nie można dokonać wiernego porównania II kwartału 2019 i 2020, gdyż tegoroczna liczba transakcji jest zdecydowanie niższa. To z kolei rzutuje na jego wiarygodność.

Młodzi chcą iść na swoje

O ile do końca nie wiadomo, co przyniosła pandemia, o tyle analizy popytu pokazują, że w ostatnim czasie, szczególnie w dużych miastach, zainteresowanie nieruchomościami mieszkaniowymi odżyło i powoli wraca do poziomu sprzed zamrożenia gospodarki, o czym również mówi HRE Investments. Dodatkowo przeprowadzone ostatnio przez analityków badania wykazały, że w Polsce rok 2019 okazał się kolejnym po 2017 r. rekordowym, jeśli chodzi o liczbę młodych osób, które postanowiły się usamodzielnić.

W minionym roku taką decyzję podjęło 350 tys. osób w wieku od 25 do 34 lat. Jest to o jedynie o 12 tys. mniej niż 2 lata wcześniej. Bartosz Turek zaznacza, że ostatnie 4 lata sprzyjały osobom w wieku 25-34 lat do zakładania własnych gospodarstw domowych. Przyczyniły się do tego korzystne warunki na rynku pracy, programy rządowego wsparcia, a także tanie kredyty w dużej mierze determinowane niskimi stopami procentowymi. Szacunki HRE Investments bazujące na danych Eurostatu i GUS-u mówią o 1,3 mln młodych, którzy w ciągu minionych 4 lat opuścili dom rodzinny na rzecz własnego mieszkania.

Podwyżki cen mieszkań odstraszają

Nie zmienia to jednak faktu, że z omawianej grupy wiekowej z rodzicami nadal mieszka 44 proc. z nich. To sprawia, że Polska pod tym względem jest jednym z najgorzej wypadających państw w Europie. Jak podkreślają analitycy HRE Investments, z reguły powodem oddalającym w czasie podjęcie decyzji o usamodzielnieniu się są ceny mieszkań. A te są tak wysokie, m.in. dlatego, że nadal borykamy się z problemem niedoboru lokali mieszkalnych, szacowanym na ok. 2 mln. Pandemia z pewnością nie ułatwi startu w dorosłość osobom, które nie mają na tyle stabilnej sytuacji finansowej, by móc zdecydować się na zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego, nie wspominając już o zakupie nieruchomości za gotówkę.