• Nieterminowa realizacja prac budowlanych jest zjawiskiem występującym powszechnie, nawet w przypadku skrupulatnie zaplanowanych inwestycji budowlanych. Aby uchronić się przed negatywnymi konsekwencjami tego zjawiska, tak istotne i często spotykane jest wprowadzanie do umów o roboty budowlane zapisów dotyczących kar umownych. Pozwalają one na zminimalizowanie ryzyka inwestora na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy.

Z punktu widzenia wykonawcy kary umowne mają zasadniczo zmobilizować do realizacji prac budowlanych zgodnie z postanowieniami umowy, w tym najczęściej do dokładnego przestrzegania harmonogramu prac, a w przypadku inwestora zrekompensować ewentualne szkody poniesione w wyniku zwłoki wykonawcy. Negocjując zapisy dotyczące kar umownych, uprawniony musi więc dokonać kalkulacji przyszłej, hipotetycznej szkody, jaką może ponieść w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem prac budowlanych. Z kolei zobowiązany powinien sprawdzić, których elementów umowy skrupulatnie przestrzegać, aby nie narazić się na utratę części wynagrodzenia z tytułu wykonanych prac.

Jak należy rozumieć zastrzeżenie kary umownej?

Z art. 483 kodeksu cywilnego wynika, że w umowie można zastrzec, iż naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy. Przez zastrzeżenie kary umownej strony umowy o roboty budowlane określają więc wysokość należnego inwestorowi odszkodowania na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania. Jak wynika z powołanego wyżej przepisu, kary umowne przewiduje się wyłącznie dla zobowiązań o charakterze niepieniężnym. Oznacza to, że zastrzeżenie kary umownej na okoliczność niewykonania lub nienależytego wykonania świadczeń pieniężnych jest niemożliwe. W przypadku wprowadzenia takiego postanowienia do treści umowy będzie ono nieważne.

Niedozwolone jest także wprowadzanie kar umownych jako sankcji za brak zapłaty całości lub części wynagrodzenia. Strony mogą co do zasady w sposób dowolny określić sytuacje, w których będą mogły naliczyć kary umowne dla drugiej strony. Należy jednak pamiętać, że wykonawcę można zobowiązać do zapłaty kar umownych w przypadku zwłoki, czyli zawinionego zachowania lub zaniechania wykonawcy lub podmiotu od niego zależnego, a nie niezawinionego opóźnienia.

W jakiego typu sytuacjach przewiduje się kary umowne?

Najczęściej wynikają one ze zwłoki w realizacji inwestycji, w tym zwłoki w rozpoczęciu prac budowlanych, nieuzasadnionego przerwania prac, zwłoki w zakończeniu poszczególnych etapów prac, czy też usuwania stwierdzonych protokolarnie wad w terminach dowolnie wybranych, zamiast w terminach ustalonych z inwestorem. Kary umowne w przeważającej większości przypadków określa się dwojako – jako konkretną kwotę za dane naruszenie lub jako procent wynagrodzenia przewidzianego dla wykonawcy w umowie o roboty budowlane.

Jak wysokie są kary umowne?

Przy ustalaniu wysokości należy pamiętać o kilku zasadach. Po pierwsze, wysokość kary umownej powinno ustalić się w sposób rozsądny i adekwatny. Oznacza to dostosowanie do rodzaju, stopnia i wagi naruszenia przy uwzględnieniu całości inwestycji. Ponadto karę powinno się określać w sposób precyzyjny. Dzięki temu już w chwili zawarcia umowy jej strona zobowiązana będzie świadoma skutków finansowych grożących na wypadek uchybień w realizacji zapisów umowy zabezpieczonych karami. W szczególności należy pamiętać, aby wskazać w umowie, czy kara umowna jest naliczana jednokrotnie za naruszenie zapisów umowy, czy też za każde naruszenie z osobna. Wysokość kar umownych nie może też przewyższać łącznej sumy wynagrodzenia, które wykonawca ma otrzymać za wykonane prace budowlane.

Co do zasady zapłata kary umownej rekompensuje szkody wywołane działaniami kontrahenta i zastępuje odszkodowanie. Zdarzają się jednak sytuacje, gdy zapłata wszystkich zastrzeżonych w umowie kar nie pokrywa szkód powstałych po stronie inwestora. Na taką okoliczność warto zatem zastrzec w umowie, że niezależnie od przewidzianych kar umownych, strony mogą dochodzić odszkodowania przewyższającego ich wysokość. W przypadku braku takiego zastrzeżenia inwestor będzie uprawiony wyłącznie do domagania się kary umownej, bez odszkodowania uzupełniającego.

Czy da się zwolnić z obowiązku zapłaty kar umownych?

Należy pamiętać, że taka opcja jest możliwa, o ile stronie zobowiązanej do ich zapłaty uda się wykazać, że do naruszenia umowy nie doszło z jej winy. Co istotne, w niektórych przypadkach, kiedy kara umowna okaże się rażąco wygórowana, zgodnie z art. 484 kodeksu cywilnego możliwe jest żądanie miarkowania wysokości zapisanych w umowie kar umownych. Ta instytucja ma służyć zapobieganiu nakładania kar w nadmiernej wysokości, nieadekwatnych do stopnia naruszenia postanowień umowy. W orzecznictwie jako kryteria miarkowania wskazuje się m.in. nikły bądź umiarkowany rozmiar doznanej szkody, całkowity brak poniesienia przez wierzyciela szkody, wygórowaną wysokość zastrzeżonej kary umownej w stosunku do wartości szkody doznanej przez wierzyciela, niewielki stopień winy dłużnika. Obniżenia wysokości kary umownej wykonawca może domagać się również wtedy, gdy zobowiązanie względem inwestora w znacznej części zostało wykonane.

Niezastrzeżenie kar umownych przez strony umowy o roboty budowlane oznacza, że inwestor poszkodowany nienależytym wykonywaniem lub niewykonaniem umowy o roboty budowlane będzie mógł dochodzić wyłącznie odszkodowania na zasadach ogólnych. W takim przypadku zobowiązany będzie do wykazania faktu powstania szkody, jak i jej rozmiarów oraz związku przyczynowego pomiędzy działaniem wykonawcy a powstaniem szkody.