• Przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości występuje w obrocie w dwóch formach: pisemnej lub sporządzonej w postaci aktu notarialnego.
• Aby umowa była skuteczna, w jej zapisach powinno umieścić się przedmiot umowy, cenę i termin podpisania umowy przyrzeczonej.
• Na koszt umowy zawartej u notariusza składa się taksa notarialna. Opłatę z reguły uiszcza nabywca nieruchomości.

Niezależnie od faktu, czy nabywcy dysponują wystarczającymi środkami finansowymi, aby „od ręki” nabyć nieruchomość, zawarcie umowy przedwstępnej może się okazać konieczne. Wybrana nieruchomość może posiadać nieuregulowany stan prawny (np. nieujawnione w treści księgi wieczystej zmiany własności związane ze spadkiem), obciążenia lub służebności. Standardową sytuacją jest kwestia konieczności uzyskania kredytu hipotecznego lub oczekiwanie na wyprowadzkę zbywcy nieruchomości, który oczekuje na udostępnienie innego lokum. Jeśli jesteśmy zdecydowani na zakup, przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości będzie dobrym rozwiązaniem. Jednak dwie formy jej występowania niosą za sobą różne skutki. Jakie dokładnie? To postaram się przybliżyć w niniejszym artykule.

Przedwstępna umowa nabycia nieruchomości – jakie są konsekwencje jej podpisania?

Na podstawie umowy przedwstępnej strony zobowiązują się, że w oznaczonym czasie podpiszą umowę przyrzeczoną. W przypadku chęci sprzedaży nieruchomości, strony zobowiązują się do zawarcia w oznaczonym terminie umowy przeniesienia własności. Aby umowa przedwstępna była skuteczna, należy w niej zawrzeć przynajmniej te najważniejsze postanowienia: przedmiot umowy, cenę oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Ten ostatni może być odniesiony do pewnego zdarzenia lub określony jako konkretna data.

Co warto zawrzeć w umowie przedwstępnej?

Do umowy przedwstępnej można – i warto – dodać też inne kwestie. Podstawą jest zastrzeżenie zaliczki lub zadatku, który ma silniejszy skutek i stanowi rodzaj zabezpieczenia stron transakcji. W braku odmiennej umowy skutek zadatku polega na tym, że gdy do zawarcia umowy przyrzeczonej nie doszło z winy strony dającej zadatek, druga strona może od umowy odstąpić i zadatek zatrzymać. Jeśli zaś wina leży po stronie, która zadatek przyjęła, to druga strona może żądać jego zwrotu w podwójnej wysokości. Stanowi o tym art. 394 § 1 Kodeksu cywilnego. Oba świadczenia podlegają natomiast zaliczeniu na poczet ceny. Istotną kwestią jest w tym przypadku nomenklatura; terminów zadatku i zaliczki nie należy stosować zamiennie.

W umowie przedwstępnej można także dodać różnego rodzaju oświadczenia (np. co do stanu nieruchomości), zobowiązania (do określonego działania, np. uzyskania zgód czy pozwoleń, czy zaniechania, np. pozostawienia umeblowania lokalu). Od prawdziwości oświadczeń czy spełnienia zobowiązań można uzależnić następnie prawo odstąpienia od umowy (można je także uzależnić od innych okoliczności). W umowie określić można także kwestię odsetek za opóźnienie czy kar umownych za świadczenia niepieniężne. Znaleźć może się też w niej warunek zawarcia umowy przyrzeczonej (np. uzyskanie kredytu hipotecznego przez nabywcę), a także wiele innych, na co pozwala zasada swobody umów. W przypadku potrzeby zawarcia w umowie zapisów ponad te podstawowe warto sporządzenie tekstu zlecić profesjonalnemu pełnomocnikowi lub przynajmniej skonsultować z nim posiadany projekt.

Docelową umowę sprzedaży nieruchomości należy zawsze zawrzeć w formie aktu notarialnego – zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego niezachowanie tej formy powoduje bowiem nieważność całej czynności. Strony umowy muszą zatem bezwzględnie zadbać o jej formę i ponieść koszty z tym związane.

Ile to kosztuje?

Główne koszty umowy zawartej przed notariuszem to m.in. taksa notarialna, której maksymalna wysokość jest zależna od wartości rynkowej przedmiotu transakcji. Jeśli wartość nieruchomości mieści się w „widełkach” od 60 000 zł do 1 000 000 zł – wówczas maksymalna opłata wynosi 505 zł i 0,4 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł. W innych wypadkach sięgnąć należy po przepisy rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Wydatki te konieczne są zatem dla skuteczności przeniesienia własności. Przepisy prawa nie stanowią, która strona ma ponieść koszty wynagrodzenia za sporządzenie aktu notarialnego, ale zwyczajowo pokrywa je nabywca. Oczywiście przy docelowej umowie zbycia konieczne jest uiszczenie także podatku od czynności cywilnoprawnych, podatku VAT, opłat za odpisy i ewentualne złożenie przez notariusza wniosku o wpis własności w księdze wieczystej.

Przedwstępna umowa nabycia nieruchomości – pisemna vs notarialna?

Jeśli chodzi o umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości, przepisy prawa nie stanowią o jej wymaganej formie. W obrocie pojawiają się zatem dwie opcje: pisemna i notarialna. Pierwsza z nich nie łączy się z zasadniczymi kosztami. Natomiast w przypadku tej ostatniej, strony są zobowiązane pokryć koszty wizyty u notariusza. Taksa notarialna wynosić będzie tyle samo, co w przypadku umowy przyrzeczonej. Jednak w przypadku zawierania obu umów u tego samego notariusza zwykle można liczyć na obniżkę (rozporządzenie określa bowiem koszty maksymalne).

Ze względu na koszty, strony często decydują się na zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w zwykłej formie pisemnej. Sąd Najwyższy wyjaśnił w swym orzecznictwie, że taka forma również jest ważna. Ma to znaczenie w szczególności w przypadku zastrzeżenia w umowie kar umownych czy odsetek za opóźnienie. Obojętnie, w której formie umowa zostanie zawarta, to zgodnie z art. 390 § 1 Kodeksu cywilnego, jeśli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

W praktyce odszkodowanie wynikające z powołanego przepisu jest jednak bardzo niskie. Ogranicza się ono do kosztów związanych z negocjowaniem i zawarciem umowy przedwstępnej. Są to np. koszty sporządzenia umowy przedwstępnej przez profesjonalnego pełnomocnika. Kodeks przy tym wskazuje, że strony mogą inaczej określić zakres odszkodowania i sposób jego obliczania. Dzieje się to poprzez odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej (zatem warto je dopracować). Wszystkie roszczenia z umowy przedwstępnej, zgodnie z art. 390 § 3 Kodeksu cywilnego, przedawniają się z upływem roku od wyznaczonego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Najważniejsze różnice między umową pisemną a notarialną

Różnica pomiędzy umową przedwstępną zawartą w formie aktu notarialnego a w zwykłej formie pisemnej ujawnia się jednak przede wszystkim w możliwości wystąpienia do sądu z roszczeniem o zawarcie umowy w przypadku, gdy druga strona uchyla się od dokonania czynności – o czym stanowi art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego. Notarialna przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości stwarza roszczenie o zawarcie umowy sprzedaży oraz o przeniesienie własności wynikające z tej umowy. Zainteresowana strona może zwrócić się do sądu o wydanie wyroku zastępującego umowę przyrzeczoną, co umożliwia przepis art. 390 § 2 Kodeksu cywilnego. W postępowaniu sądowym, sąd ustala treść tej umowy na podstawie odpowiednich postanowień zawartych w umowie przedwstępnej. Na podstawie wyroku sądu nabywca staje się nowym właścicielem nieruchomości.

Jeśli umowę przedwstępną zawiera się w formie aktu notarialnego, pozwala to dodatkowo notariuszowi złożyć wniosek o wpis tego zdarzenia w księdze wieczystej danej nieruchomości. Fakt zawarcia umowy przedwstępnej jest ujawniany w Dziale III księgi wieczystej. Dla nabywcy ma to takie znaczenie, że w przypadku ujawnienia wzmianki i wpisu roszczenia w księdze wieczystej, sprzedawca nie będzie mógł z łatwością sprzedać nieruchomości osobie trzeciej, która np. zaoferowała mu lepszą cenę. Zabieg ten nie ogranicza właściciela nieruchomości w rozporządzaniu nią i nie stanowi bezwzględnej przeszkody do przeniesienia własności na osobę trzecią. Osoba ta nabywa jednak własność nieruchomości z ograniczeniem wynikającym z treści wpisanego i skutecznego względem niej roszczenia. Zatem wierzyciel z umowy przedwstępnej, czyli nabywca, na którego rzecz został dokonany wpis roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości, zachowuje swoje roszczenie i może go dochodzić w stosunku do aktualnego właściciela nieruchomości.

Podsumowanie

Jeśli pomimo wpisu w księdze wieczystej doszło do zbycia nieruchomości, strona może domagać się – w ramach postępowania o zawarcie umowy przyrzeczonej – stwierdzenia nieważności lub bezskuteczności wobec niej umowy zbycia przedmiotu umowy przyrzeczonej. Znaczenie będzie mieć tu m.in. dobra wiara osoby trzeciej, która nie może powoływać się na nieznajomość wpisu w księdze wieczystej.

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta u notariusza gwarantuje zatem większe bezpieczeństwo dla obu stron. Przykładowo: gdy sprzedawca nie zechce sprzedać mieszkania, nabywca będzie mógł skutecznie wystąpić przed sądem z roszczeniem o wypełnienie wszystkich zapisów zawartych w akcie notarialnym. Oczywiście, niezależnie od formy, jeśli tekst umowy będzie odpowiednio przygotowany, strony mogą się zabezpieczyć w inny, odpowiedni sposób, także ustanawiając własne skutki zadatku, kary umowne czy odsetki za opóźnienie. Aby dobrze się zabezpieczyć, nie warto korzystać z gotowych wzorów umów, najlepiej skonsultować się z profesjonalnym pełnomocnikiem.

Dodatkowo warto pamiętać, że umówienie się na zakup mieszkania bez żadnej umowy przedwstępnej nie obliguje żadnej ze stron do dokończenia transakcji. Wówczas zarówno sprzedający, jak i nabywca w każdej chwili mogą wycofać się bez konsekwencji.