Ranking Miast to coroczny sposób na wyłonienie tych samorządów, które w największym stopniu są przyjazne dla rozwoju inwestycyjnego Polski – zarówno w kontekście przedsięwzięć mieszkaniowych, jak i komercyjnych. Polski Związek Firm Deweloperskich podczas październikowej wideokonferencji ogłosił wyniki jego X edycji. Kraków nie ma powodów do dumy – jest liderem w nieterminowym wydawaniu decyzji o WZ i zagospodarowaniu terenu, a pozwolenia na budowę w przeszło 90 proc. przypadków przyznaje po upływie 65 dni. Z kolei ceny mieszkań na rynku pierwotnym rosną tu najszybciej.

• Z Rankingu wynika, że w ubiegłym roku wiele miast miało problem z terminowym wydawaniem decyzji o warunkach zabudowy. Lepiej poradziły sobie za to z udzielaniem pozwoleń na budowę.
• Kraków był najlepszy jedynie pod względem pokrywania planami zagospodarowania przestrzennego terenów, za które odpowiada.
• Tym, co różniło X edycję Rankingu od poprzednich, jest uwzględnienie wszystkich polskich miast, których liczba mieszkańców przekracza 100 tys. Ponadto ocenie poddano również sprawność administracji w odniesieniu do przedsięwzięć biurowych oraz hotelowych.

Rok 2019 najgorszym pod względem terminowości decyzji o WZ

Analizy przeprowadzone na potrzeby Rankingu Miast pokazały, że w ciągu ostatnich 3 lat, to właśnie rok 2019 jawi się jako najgorszy, jeśli przyjrzeć się terminom, w jakich były wydawane decyzje o warunkach zabudowy. Złe wyniki odnotowano również w przypadku wydanych pozwoleń na budowę. Jedynie nieco ponad połowa zmieściła się w przewidzianym ustawowo czasie. Jak się okazuje, w minionym roku nieterminowość urzędów szczególnie dotknęła inwestorów komercyjnych.

Podobnie jak w ubiegłych latach w danych widać znaczną dysproporcję między sprawnością wydawania decyzji WZ i PNB. Pozwolenia na budowę – mimo podobnej liczby rozstrzygnięć – są wydawane znacznie szybciej. Utrzymuje się więc wieloletnia prawidłowość, że bardziej kłopotliwa i czasochłonna jest część procesu inwestycyjno-budowlanego polegająca na przygotowaniu inwestycji i terenu niż uzyskanie samego pozwolenia na budowę. Ranking Miast nie uwzględnia ponadto czasu, jaki inwestorzy muszą poświęcić na wiele innych decyzji i uzgodnień poprzedzających złożenie wniosków o wydanie decyzji WZ czy PNB – takich jak decyzja o środowiskowych uwarunkowaniach, podział nieruchomości, czy uzyskanie warunków przyłączenia mediów – zaznacza Mateusz Stachewicz, prawnik z Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Wnioskiem, jaki można wyciągnąć jest także fakt, iż zawiłe i czasochłonne procedury procesu inwestycyjno-budowlanego są problematyczne nawet dla urzędów, na co uwagę zwraca Stachewicz. Prawnik podkreśla, że wyniki badań związanych z Rankingiem niepokoją, tym bardziej że są analizą danych za 2019 r. Wówczas to wszystko funkcjonowało jeszcze w tradycyjny sposób. Czego zatem możemy spodziewać się po roku 2020, kiedy to działalność większości instytucji i firm boryka się ze skutkami pandemii?

Ranking Miast wskazuje Kraków jako lidera...w braku terminowości

W związku z inwestycjami wielorodzinnymi, które mają powstać w najbliższej przyszłości, w 2019 r. wydano przeszło 1000 decyzji o WZ i zagospodarowania terenu. Czas, jaki przewiduje ustawa, na wydanie tego typu decyzji to maksymalnie 60 dni. Tymczasem ten termin zachowano jedynie w 10,53 proc. przypadków. Na blisko 26 proc. decyzji inwestorzy musieli czekać ponad 180 dni. Dłużej niż rok wydawano 21,35 proc. decyzji. Najwięcej, bo 42 proc. stanowią sytuacje, gdy deweloperzy czekali od 61 do 180 dni. Które miasta wojewódzkie wypadają pod tym względem najlepiej? Okazuje się, że w ustawowym terminie najwięcej decyzji – 43 proc. wydano w Bydgoszczy. Nieco mniej, bo odpowiednio 37,84 i 37,50 proc. decyzji udało się wydać w ciągu 60 dni w Lublinie i Łodzi. Jednak są też miasta, gdzie urzędnicy nie wydali ani jednej decyzji we właściwym czasie. Wśród nich znalazł się Kraków. Podobne sytuacje miały miejsce w Katowicach, Rzeszowie, Szczecinie, Toruniu oraz Zielonej Górze.

Pozwolenia na budowę miasta wydają szybciej

Analizy PZFD pokazały, że wydawanie decyzji o warunkach zabudowy to czasochłonny proces – problematyczny zarówno dla inwestorów, jak i urzędników. Opracowanie Rankingu Miast wykazało, że nieco lepiej sytuacja wygląda, jeśli chodzi o wydawanie decyzji o pozwolenie na budowę. W ubiegłym roku w terminie ustawowym udało się wydać 57 proc. decyzji. Blisko jedną trzecią tego typu wniosków rozpatrzono w ciągu 66-180 dni. Do roku oraz ponad rok wydawano odpowiednio 7 i 3 proc. pozwoleń. Miastami najszybciej wydającymi pozwolenie na budowę okazały się Bydgoszcz oraz Poznań – formalności przeprowadzały one nie dłużej niż 65 dni. Tuż za nimi znalazł się Wrocław z 99 proc. pozwoleń wydanych w przepisowym terminie. Kraków i w tym zakresie nie ma powodów do dumy – w zaledwie 6 proc. przypadków nie przekroczył 65 dni.

PZFD przyjrzał się również temu, jak miasta radzą sobie z pokryciem planami zagospodarowania przestrzennego terenów, za które odpowiadają. Okazuje się, że stopień pokrycia powierzchni MPZP w stolicach województw sytuuje się na poziomie 43,54 proc. W tej kategorii prym wiedzie Kraków z wynikiem 65,4 proc. Niespełna 17 proc. opracowanych MPZP posiada Rzeszów, tym samym osiągając najniższą wartość wśród wszystkich miast wojewódzkich.

Ranking Miast okazją do przeanalizowania dynamiki zmian na rynku mieszkaniowym

Wspomniana dynamika jest o tyle istotna, że zarówno na stabilność tego rynku, jak i na ceny nieruchomości mieszkaniowych wpływ mają możliwości elastycznego utrzymania płynności podażowej oraz sama liczba dostępnych w danym okresie mieszkań. Nie ma wątpliwości, że liczba mieszkań oferowanych przez deweloperów i ich zdolność do elastycznego uzupełniania podaży ma ogromny wpływ na cenę mieszkań i stabilność rynku mieszkaniowego. Doskonale widać to na przykładzie dwóch rynków, które znalazły się na początku i końcu stawki rankingu PZFD.

W grudniu 2019 roku klienci zainteresowani zakupem mieszkania w liczącym 780 tys. mieszkańców Krakowie mogli wybierać spośród 7,5 tys. lokali, podczas gdy w zamieszkanym przez 640 tys. osób Wrocławiu oferta wynosiła 10,1 tys. mieszkań. Oznacza to, że nowe mieszkanie mógł kupić jeden ze 104 mieszkańców Krakowa, podczas gdy we Wrocławiu ta relacja była znacznie bardziej korzystna i wynosiła 63. Nie może zatem dziwić, że to rynek krakowski okazał się w 2019 roku liderem wzrostów cen mieszkań na rynku pierwotnym. Średnie ceny mieszkań oferowanych przez deweloperów wzrosły tu w ciągu roku o 16 proc. Dla porównania, w tym samym czasie na ponad dwukrotnie większym rynku warszawskim „zaledwie” o 5 proc. – podkreśla Katarzyna Kuniewicz, senior director JLL kierująca Zespołem Badań i Analiz Rynku Mieszkaniowego.