• Według Jarosława Jędrzyńskiego, eksperta portalu RynekPierwotny.pl, najważniejszymi czynnikami mogącymi wpłynąć na rozwój rynku nieruchomości mieszkaniowych są: postępująca inflacja, załamanie notowań złotego, perspektywa drastycznych podwyżek stóp procentowych w kolejnych miesiącach, wejście w życie regulacji Polskiego Ładu, inwestycyjna mobilizacja funduszy PRS czy wciąż nieznana perspektywa wygaszenia pandemii.

Według NBP rynek nieruchomości w 2022 roku najprawdopodobniej nie zmieni się wiele względem tego, co widzimy już dzisiaj. Z opublikowanych danych wynika, że mieszkania na rynku pierwotnym podrożały w ostatnim kwartale o ponad 2 proc., a na rynku wtórnym o 5 proc. Aktualnie rynek mieszkaniowy w dużej mierze definiuje dysproporcja popytowo-podażowa. W nadchodzącym roku możliwy jest jednak powrót do równowagi, o ile strona popytowa nieco osłabnie, a produkcja mieszkań z jakiegoś powodu istotnie nie zwolni.

Jeszcze droższe nieruchomości w 2022 roku?

Prognozy są dość różnorodne i zależą od tego, na czym dokładnie będziemy skupiać naszą uwagę. Polski Instytut Ekonomiczny spodziewa się aż 10 proc. wzrostu cen mieszkań w 2022 roku i 8 proc. wzrostu w 2023 roku. Zgodnie z ich analizą będzie to efekt rosnącej presji kosztów – głównie skokowego wzrostu cen materiałów oraz wysokiej dynamiki wynagrodzeń w budownictwie.

Wzrost cen nieruchomości w 2022 roku powinna nieco ograniczać duża liczba nowych mieszkań oddawanych do użytku. W okresie od stycznia do października była ona o 4,1 proc. większa niż w 2020 r. Taki wynik oznacza dynamiczne przyspieszenie w ostatnich 3 miesiącach – średni wzrost w samym III kwartale przekraczał 8 proc. r./r. Zauważalnie rośnie również liczba zaczynanych prac budowlanych. Obecnie jest ona nawet o 23 proc. większa niż w latach 2018 i 2019. Jeszcze bardziej wzrosła ilość wydawanych pozwoleń na budowę. PIE jest zdania, że ta aktywność powinna przyspieszyć w 2022 r. i utrzymać się na wyższym poziomie przez najbliższe 2 lata.

Symptomy podwyżek

Spowolnienie będzie można zaobserwować prawdopodobnie dopiero w kolejnych latach. Wówczas największym problemem stanie się niedobór gruntów inwestycyjnych w dobrych lokalizacjach. Ceny mieszkań będą wzrastać, ponieważ ceny praktycznie wszystkich materiałów budowlanych rosną, a na dodatek mamy jeszcze inflację. Tym samym przeciętny Kowalski postanawia wyciągnąć swoje oszczędności z lokat i umieścić je właśnie na rynku mieszkaniowym. Deweloperzy w większości przypadków z góry zapowiadają wzrost cen w niedalekiej perspektywie również dlatego, że wkrótce trzeba się będzie podporządkować nowym przepisom prawnym – Ustawie Deweloperskiej i Nowemu Ładowi – mówi Wojciech Orzechowski, deweloper, mentor, twórca Warsztatów WIWN(R), wydawca Strefy Nieruchomości®.

Podobnego zdania jest Karolina Opach, kierownik działu sprzedaży w spółce Quelle Locum. Moim zdaniem ceny nie tyle utrzymają obecny wzrost, co jeszcze go przebiją. Symptomów zbliżających się podwyżek jest wiele. Inflacja, podwyżka stóp procentowych, drożejące materiały i działki wpłyną znacząco na wzrost cen mieszkań. Wszystko to będzie skutkować mniejszą zdolnością kredytową i mniejszą szansą na zakup własnego mieszkania. Jeszcze bardziej niż teraz przejdą więc one w ręce inwestorów, którzy dysponują gotówką. Kupujący, którzy czekają na gwałtowny spadek cen w 2022 r., będą więc rozczarowani – zauważa.

Ceny wyhamują?

Innego zdania są natomiast analitycy Pekao, którzy wskazują, że w przyszłym roku czeka nas zahamowanie wzrostu cen nieruchomości. Prawdopodobnie nastąpi to w II kwartale 2022 r. Ich zdaniem wzrost stóp procentowych może doprowadzić do wypchnięcia z rynku część inwestorów finansujących zakup lokalu kredytem. Eksperci przewidują, że ceny nieruchomości wzrosną wtedy o 3,2 proc., jednak w drugiej połowie 2022 r. wzrosty te wyhamują. Podobnego zdania jest również analityk HRE Investments Bartosz Turek. Jego zdaniem 2022 rok może być czasem względnego uspokojenia branży. Przez ostatnie kwartały na wzrost cen mieszkań składało się wiele czynników: dynamiczny wzrost wynagrodzeń, sprawna odbudowa gospodarki czy rosnący optymizm rodaków. Wiele wskazuje jednak na to, że niektóre z tych czynników stracą przynajmniej część swego impetu.

Ważne dla rozwoju sytuacji były najniższe w historii stopy procentowe. Jednak w konsekwencji trzech podwyżek raty kredytów mieszkaniowych również powinny pójść w górę. To może przełożyć się na mniejszy popyt na mieszkania, jednak wcale nie musi, jeśli na przykład rządowy program kredytów bez wkładu własnego okaże się sukcesem. Drastyczne załamanie rynku jest mało prawdopodobne. Bardziej realny scenariusz jest taki, że rynek  faktycznie nieznacznie się ochłodzi, ale tylko do pewnego punktu. Siłą rozpędu ceny nie zmienią się przez zimę, ale zmiany mogą być zauważalne już wiosną. Pod koniec roku spodziewam się większego wyhamowania, a nawet pewnych spadków cen w dużych miastach. Wszystko jest zależne od tego, jak będą się zachowywały pary walutowe złoty-euro oraz złoty-dolar USD. Jeżeli złotówka będzie bardzo słaba, to wiele mieszkań w większych miastach może zostać wykupionych przez zagraniczne fundusze – mówi Cezary Chybowski, prezes Reliance Polska, właściciel portalu inwestycyjnego Obligain.

Bańka na rynku nieruchomości w 2022 roku – czy to realny scenariusz?

Nie da się ukryć, że dalszy wzrost cen nieruchomości jest jak najbardziej możliwy i pojawia się w wielu przewidywaniach ekspertów. Badania globalne wskazują, że ryzyko powstania bańki na rynku mieszkaniowym jest w Polsce jednym z najniższych wśród wszystkich państw Unii Europejskiej. Dlaczego tak jest, tłumaczy Bartłomiej Rzepa, członek zarządu spółki realizującej inwestycję Osiedle Symbioza. Po pierwsze, za wzrostem cen mieszkań idą podobne wzrosty, jeśli chodzi o zamożność Polaków. To zdecydowanie wyróżnia nas na tle innych państw w Europie. Po drugie, stosunkowo dużo mieszkań jest kupowanych w naszym kraju za gotówkę. W tym względzie sytuacja wygląda na bezpieczną i przewidywalną.