Jeszcze kilka lat temu nikt nie miał wątpliwości, że inwestycja w mieszkania na wynajem, jest gwarancją stabilnych przychodów. Tymczasem dane z rynku nieruchomości pokazują, że nawet w doskonałych lokalizacjach, np. blisko uczelni czy zagłębi korporacyjnych, dochodzi do spadków cen. Sprawdźmy, jak to wygląda w Krakowie.

Średnie ceny sprzedaży mieszkań w Krakowie

Bankier.pl co kwartał przekazuje informacje dotyczące średnich cen transakcyjnych mieszkań na podstawie danych publikowanych przez Cenatorium. Najnowsze, dotyczące I kwartału 2025 roku, pokazują, że na rynku zapanowała stabilizacja, która utrzymuje się od mniej więcej trzech kwartałów. Pierwsze trzy miesiące nowego roku dawały większe perspektywy do negocjacji cen, natomiast najtrudniej było o nie w przypadku najmniejszych mieszkań, o powierzchni do 35 mkw.

Jak wypadł na tym tle Kraków? Oto średnie ceny transakcyjne w mieście:

• I kwartał 2025 – 15 137 zł;
• IV kwartał 2024 – 15 099 zł;
• III kwartał 2024 – 15 044 zł;
• II kwartał 2024 – 14 871 zł;
• I kwartał 2024 – 14 391 zł;
• IV kwartał 2023 – 13 358 zł.

Zatem ceny transakcyjne, czyli faktycznie płacone przez nabywców, nadal rosną, przy czym te zmiany są niewielkie w stosunku do lat 2023-2024.

Jak zmieniły się ceny mieszkań w Krakowie w zależności od metrażu?

Powierzchnia lokalu przekłada się na zainteresowanie nim. Widoczne są również różnice w cenie w zależności od metrażu. Oto, jak to wyglądało w I kwartale 2025 roku w Krakowie:

• mieszkania o powierzchni do 35 mkw. – wzrost ceny kwartał do kwartału o 0,3%, a rok do roku o 5,2%;
• powyżej 35 mkw. do 60 mkw. – wzrost o 0,5% kwartalnie i o 4,2% rocznie;
• powyżej 60 mkw. do 80 mkw. – wzrost o 0,3% kwartalnie i o 2,5% rocznie;
• powyżej 80 mkw. – spadek o 1,8% kwartalnie, ale jednocześnie wzrost 0,4% w ciągu roku.

W przypadku największych lokali odnotowano spadek. Sugeruje to, że właściciele takich nieruchomości muszą w wielu przypadkach pogodzić się z obniżkami cen, jeśli zależy im na szybkim znalezieniu nabywcy.

Rynek mieszkań w I kwartale 2025 roku według Polskiego Instytutu Ekonomicznego

Sytuacja na rynku wtórnym w I kwartale 2025 w Krakowie wygląda bardzo podobnie jak na pierwotnym. PIE sprawdził ceny w miastach wojewódzkich. Okazuje się, że Kraków odnotował wśród nich najgorszy wynik – biorąc pod uwagę zmianę rok do roku doszło tam do spadku o 1,4 zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. W każdym miały miejsce wzrosty, choć gdzieniegdzie były one niewielkie, np. w Warszawie i Wrocławiu, gdzie ceny zwiększyły się rok do roku o 0,1% na rynku wtórnym.

Biorąc pod uwagę wszystkie miasta wojewódzkie, o 3,9% rok do roku wzrosły ceny mieszkań na rynku wtórnym, a o 2,1% – pierwotnym. Podwyżki spowolniły, ale w dalszym ciągu nie mamy na rynku do czynienia ze spadkami, przy czym według tych danych wyjątkiem jest Kraków.

Rynek może się załamać jeszcze w 2025 roku. Wynika to z rosnącej podaży. W maju nastąpiła obniżka stóp procentowych, ale na razie nie zapowiada się na kolejne, co oznacza, że kredyty hipoteczne szybko nie stanieją. Wciąż zwiększająca się liczba mieszkań bez znacznych zmian w popycie zmusi wielu sprzedających, którym zależy na czasie, do obniżek.

Ile aktualnie kosztują nieruchomości w Krakowie?

Z danych portalu Nieruchomosci-online.pl dowiadujemy się, z jakim wydatkiem wiązał się zakup nieruchomości w Krakowie w maju 2025 roku. Średnie ceny ofertowe wynosiły 16,3 tys. za mkw. mieszkania i 11,1 tys. w przypadku domów. Jednak obecnie nabywcy mają duże pole do negocjacji i ceny transakcyjne mogą być znacznie niższe.