Obserwatorzy rynku nieruchomości z uwagą przyglądają się rozwojowi wydarzeń, jaki w tym sektorze będzie odbiciem pandemii. Spekulacji o załamaniu nie brakowało zarówno w kontekście przyrostu liczby nowych inwestycji, jak i cen (te zdaniem niektórych ekspertów miały poszybować w górę ku niezadowoleniu nabywców). W związku z tym, że na wiarygodne i przekrojowe dane, które powiedzą, jakie szkody tak naprawdę wyrządził COVID-19, trzeba będzie jeszcze poczekać, ciągłej analizie poddawane są pierwsze przesłanki. A te mogą sugerować, że deweloperom pandemia nie straszna.
Jak się bowiem okazuje, liczba mieszkań oddanych do użytkowania w lipcu br. była o blisko 40 proc. (37,7) wyższa niż rok temu. Biorąc pod uwagę statystyki z 7 minionych miesięcy, również można znaleźć powód do radości – przybyło o 10,9 proc. więcej lokali deweloperskich niż w analogicznym okresie 2019 r. Niestety każdy kij ma dwa końce, a w tym przypadku, po drugiej stronie entuzjazmu leży dość istotne tło dla wspomnianych informacji GUS – inwestycje, które oddano do użytkowania w tym roku, rozpoczęto przed dwoma laty, gdy deweloperzy galopowali z podażą, na co uwagę zwracają analitycy HRE Investments.
Wydaje się zatem, że należałoby spojrzeć na to, co działo się w zakresie rozpoczynanych w tym roku budów – czy lepiej – otrzymanych na budowę pozwoleń. A i te wskazują na to, że deweloperzy są przeświadczeni o zielonym świetle dla siebie. Lipcowe wyniki dotyczące rozpoczętych projektów są wyższe w stosunku do roku wcześniejszego. Zastój w biurach deweloperskich, jaki można było zaobserwować w okresie najbardziej rygorystycznych obostrzeń pandemicznych, był spowodowany odgórnie narzuconymi ograniczeniami, nie zaś brakiem zainteresowania mieszkaniami. Oczywiście nie da się zaprzeczyć, że część potencjalnych nabywców zrezygnowała bądź wstrzymała się z decyzją o zakupie mieszkania, nie mniej jednak wyjątkowo niskie stopy procentowe i obawa przed nagłym wzrostem cen mogły stać się czynnikami zachęcającymi do finalizacji tego typu transakcji. Tym bardziej, że obecnie trudno o atrakcyjniejszą alternatywę inwestycyjną.
O ile niskie stopy procentowe sprzyjają przy zakupie mieszkania, o tyle w kontekście lokat są wrogiem, co podkreśla Bartosz Turek z HRE Investments. Jak zaznacza analityk, podczas gdy w 2019 r. na rocznej lokacie można było zyskać ok. 1,6 proc., tak teraz jest to ok. 0,2 proc. Dla porównania opłacalność udostępnienia najemcom kawalerki w Warszawie daje zysk na poziomie ok. 4,2 proc. (już po odliczeniu wszelkich kosztów, podatków czy przestojów w najmie). W porównaniu z osobą inwestującą w lokatę, w 2019 r. wynajmujący mógł zarobić o 3,1 pkt. proc. więcej. Obecnie dysproporcja wzrosła do 4 pkt. proc. Co więcej, warto wziąć pod uwagę, że ceny nieruchomości (w tym również wynajmu) rosną dynamiczniej niż inflacja.
I choć kupować jest co, nie zawsze jest za co. Tak wzrosty cen nieruchomości, jak i wymagania banków udzielających kredytów hipotecznych, nie rozpieszczają – szczególnie ludzi młodych, chcących zamieszkać we własnym lokum, a często nie posiadających odpowiednich według instytucji kredytujących źródeł dochodu. Ponadto wartość deweloperskiej kawalerki łącznie z kosztami jej wykończenia urosła w tym roku do wydatku gotówki rzędu 90 tys. zł (wkład własny plus koszt wykończenia), czyli blisko o połowę więcej niż jeszcze rok temu – tak wynika z wyliczeń HRE Investments.
Coraz rzadziej można się spotkać z wymaganym wkładem własnym na poziomie 10 proc. Rynkowym standardem stało się 20 proc., do czego przyczyniła się także pandemia COVID-19. Przykład przytaczany przez HRE Investments pokazuje, że nosząc się z zamiarem zakupu kawalerki (30 mkw.) w większym mieście, nabywca kupujący ją z pomocą kredytu, musi posiadać na ten cel przeszło 50 tys. zł środków własnych. Jeszcze rok temu byłoby to ok. 24 tys. zł. Podobne skoki w wydatkach dotyczą wykończenia lokum. Podrożały nie tylko usługi fachowców, ale też ceny materiałów budowlanych oraz koszty okołotransakcyjne, tj. usługi notariusza, prowizja za udzielenie kredytu czy pomoc pośrednika.
O ile wartość nieruchomości poszła w górę jeszcze przed pandemią, o tyle wprowadzone przez banki obostrzenia są pokłosiem koronawirusa. A zmieniło się wiele. Dotychczas bowiem kredytobiorca, by otrzymać kredyt, mógł przedstawić w banku potwierdzenia otrzymywania dochodu wynikające z umowy tzw. śmieciowej czy być samozatrudnionym oraz dysponować 10-proc. wkładem własnym. Dziś przy takich warunkach w zdecydowanej większości banków jego wniosek zostanie odrzucony. Co prawda sytuacja i tak uległa już poprawie, a część instytucji kredytujących obiecuje stopniowe łagodzenie swojej polityki, ale i tak spełnienie tak rygorystycznych wymagań wielu potencjalnym nabywcom mieszkań, zamyka drzwi do wymarzonych własnych 4 ścian. Nie mniej jednak ci, którym uda się uzyskać bankowe finansowanie, będą mogli cieszyć się z jednych z najniższych rat w historii (biorąc pod uwagę ich oprocentowania). Przynajmniej przez jakiś czas.