Cytując piosenkę Jeremiego Przybora, jeżeli kochać, to nie indywidualnie. Słowa tej cudownej pieśni, słusznie chwalą grupowy charakter miłowania, jak i w ogóle wspólnego podejmowania się wszelakich zadań. Działając wespół w zespół, zdecydowanie łatwiej jest zmóc moc żądz, ale i pokonać innej maści zawieruchy. Truizmem jest też, że zarówno platoniczne, jak i sypialne pragnienia, lepiej jest praktykować i zaspokajać w towarzystwie. Samemu bowiem, nie tylko bywa mniej interesująco, ale przede wszystkim – zdecydowanie mniej raźnie i przyjemnie. Prawidła te, kończąc ów zaskakujący wstęp, zwieńczyć należy pointą, że co do zasady – warto spółkować. W prawie polskim ustawodawca szczodrze obdarzył obywateli możliwością tworzenia i funkcjonowania w ramach wielu rodzajów spółek. Zaczynając od cywilnej, jawnej, komandytowej, partnerskiej, komandytowo-akcyjnej, z ograniczoną odpowiedzialnością, akcyjnej, europejskiej, pojawiły się nowości: prosta spółka akcyjna (od 1 lipca2021 roku) oraz… spółka nieruchomościowa. Dzisiejszy artykuł dedykowany jest tej ostatniej.

Kilka pytań na początek

Czy twór ów powstał, by dodatkowo wesprzeć obywateli w spółkowaniu? Czy też jest to wyłącznie owoc miłości rządu do nakładania na Polaków i Polki nowych podatków, obowiązków i podstaw prawnych do nakładania kar? Odpowiedź na to pytanie, wysnuć możemy choćby z analizy, w jakich przepisach pojawiło się to novum. Okazuje się, że zapisów o spółce nieruchomościowej, nie znajdziemy w przepisach kodeksu spółek handlowych. Nie jest to zatem nowa forma prowadzenia działalności. Uregulowania te, z początkiem 2021 roku zawitały natomiast do ustawy… o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Czym jest spółka nieruchomościowa?

Z definicji spółki nieruchomościowej zawartej w art. 4a pkt 35 ustawy o CIT dowiemy się, że jest to podmiot inny niż osoba fizyczna, obowiązany do sporządzania bilansu na podstawie przepisów o rachunkowości, w którym:

a) na pierwszy dzień roku podatkowego, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na pierwszy dzień roku obrotowego, co najmniej 50% wartości rynkowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość rynkowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości oraz wartość rynkowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego pierwszy dzień roku podatkowego – w przypadku podmiotów rozpoczynających działalność,

b) na ostatni dzień roku poprzedzającego rok podatkowy, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień roku poprzedzającego rok obrotowy, co najmniej 50% wartości bilansowej aktywów, bezpośrednio lub pośrednio, stanowiła wartość bilansowa nieruchomości położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw do takich nieruchomości i wartość bilansowa tych nieruchomości przekraczała 10 000 000 zł albo równowartość tej kwoty określoną według kursu średniego walut obcych, ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski, z ostatniego dnia roboczego poprzedzającego ostatni dzień roku podatkowego poprzedzającego odpowiednio rok podatkowy albo rok obrotowy oraz w roku poprzedzającym odpowiednio rok podatkowy, albo rok obrotowy przychody podatkowe, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – przychody ujęte w wyniku finansowym netto, z tytułu najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy, leasingu i innych umów o podobnym charakterze lub z przeniesienia własności, których przedmiotem są nieruchomości lub prawa do nieruchomości, o których mowa w art. 3 ust. 3 pkt 4, oraz z tytułu udziałów w innych spółkach nieruchomościowych, stanowiły co najmniej 60% ogółu odpowiednio przychodów podatkowych albo przychodów ujętych w wyniku finansowym netto – w przypadku podmiotów innych niż określone w lit. a.

Uff – dodam tylko, (gdyby nikt nie zauważył), że litera b) w/w definicji, to jedno zdanie, liczące bagatela 188 wyrazów. Wiedząc już, któż to vel cóż to ta spółka nieruchomościowa, nasuwa się kolejne pytanie.

Co wiąże się z posiadaniem owego statusu?

Zgodnie z art. 26aa CIT, spółka nieruchomościowa, której udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze są zbywane, jest obowiązana wpłacić na rachunek właściwego urzędu skarbowego, jako płatnik, zaliczkę na podatek od dochodu z tego tytułu w wysokości 19%, w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstał dochód, jeżeli:

1) stroną dokonującą zbycia jest podmiot niemający siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, lub osoba fizyczna niemająca miejsca zamieszkania na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej oraz

2) przedmiotem transakcji zbycia są udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w spółce nieruchomościowej.

Ciąg dalszy prawnych regulacji

Powyższe stosuje się również w przypadku dokonania przez jeden podmiot więcej niż jednej transakcji zbycia udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze w spółce nieruchomościowej, w okresie nieprzekraczającym 12 miesięcy liczonych począwszy od ostatniego dnia miesiąca, w którym nastąpiło pierwsze ich zbycie, jeżeli są spełnione warunki określone w tym przepisie. W takim przypadku spółka nieruchomościowa jest obowiązana wpłacić zaliczkę na podatek w terminie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym suma praw głosu w spółce, której udziały (akcje) zostały zbyte, albo ogółu praw i obowiązków dających prawa do udziału w zyskach w spółce niebędącej osobą prawną, albo tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze, w okresie, o którym mowa w zdaniu pierwszym, wyniosła co najmniej 5%.

W przypadku nieposiadania przez spółkę nieruchomościową informacji o kwocie transakcji zbycia zaliczkę na podatek, o której mowa wyżej, ustala się w wysokości 19% wartości rynkowej zbywanych udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa albo praw o podobnym charakterze. Podatnik jest obowiązany przed terminami, o którym mowa wyżej, przekazać płatnikowi kwotę zaliczki na podatek. W terminie wpłaty na rachunek właściwego urzędu skarbowego zaliczki na podatek płatnik jest obowiązany przesłać podatnikowi informację o wpłaconej zaliczce na podatek sporządzoną według ustalonego wzoru.

Podobne uregulowania, zawarto w art. 41 ust 4f ustawy o PIT.

Czy to wszystko?

Niestety nie. Zgodnie z art. 26c ustawy o CIT (i art. 41c ustawy o PIT), Spółka nieruchomościowa niemająca siedziby lub zarządu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest obowiązana ustanowić przedstawiciela podatkowego. Funkcję tą pełnić może jedynie podmiot spełniający warunki opisane w art. 26c ust 2 ustawy o CIT. Co grozi za niedopełnienie tego obowiązku? Sankcją jest kara pieniężna, nie nakładana przez niezależny i niezawisły sąd, lecz przez naczelnika urzędu skarbowego, w kwocie do 1.000.000 PLN (jeden milion polskich złotych).

Spółka nieruchomościowa – posiadanie akcji zobowiązuje

Zgodnie z art. 27 ust 1e ustawy o CIT (i odpowiednio 45 ust 3f ustawy o PIT), Spółki nieruchomościowe oraz podatnicy posiadający, bezpośrednio lub pośrednio, w spółce nieruchomościowej udziały (akcje) dające co najmniej 5% praw głosu w spółce albo ogół praw i obowiązków dający co najmniej 5% prawa do udziału w zysku spółki niebędącej osobą prawną, albo co najmniej 5% ogólnej liczby tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze są obowiązani przekazywać Szefowi Krajowej Administracji Skarbowej w terminie do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku, gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – do końca trzeciego miesiąca po zakończeniu roku obrotowego spółki nieruchomościowej, za pomocą środków komunikacji elektronicznej, informację:

1) o podmiotach posiadających, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziały (akcje), ogół praw i obowiązków, tytuły uczestnictwa lub prawa o podobnym charakterze, wraz z podaniem liczby posiadanych przez każdego z nich takich praw – w przypadku informacji przekazywanych przez spółki nieruchomościowe,

2) o liczbie posiadanych, bezpośrednio lub pośrednio, w tej spółce nieruchomościowej udziałów (akcji), ogółu praw i obowiązków, tytułów uczestnictwa lub praw o podobnym charakterze – w przypadku informacji przekazywanych przez podatników będących wspólnikami spółek nieruchomościowych

- według stanu na ostatni dzień roku podatkowego spółki nieruchomościowej, a w przypadku gdy spółka nieruchomościowa nie jest podatnikiem podatku dochodowego – na ostatni dzień jej roku obrotowego. Innymi słowy, trzeba pamiętać o obowiązku złożenia kolejnego sprawozdania.

To wciąż nie wszystko

Z nowo dodanego pkt 3 do ust 2 art. 27b ustawy o CIT wynika, że Minister właściwy ds. finansów publicznych podaje do publicznej wiadomości w Biuletynie Informacji Publicznej na stronie podmiotowej urzędu obsługującego tego ministra corocznie, w terminie do dnia 30 września, indywidualne dane podatników – spółek nieruchomościowych, zawarte w zeznaniu, o którym mowa w art. 27 ust. 1 ustawy o CIT.

Spółka nieruchomościowa, czyli ciężki orzech do…

Na koniec lektury w/w nowych przepisów, wypada zatem jedynie skwitować, że spółkowanie, niestety nie zawsze okazuje się łatwe. Czas pokaże, czy podatnicy będą w stanie sprostać i pamiętać o nowych wymogach, czy też działanie wespół w zespół nie okaże się pozbawione satysfakcji, w szczególności w związku nałożeniem kary do miliona złotych. Życzę Państwu, by mimo ciągłego nakładania nowych formalności, każdemu z nas wciąż dopisywał na tyle dobry humor, by tę fatalną żądz moc móc zmóc.¹

1 w artykule wykorzystano fragmenty piosenki Jeremiego Przybora „Jeżeli kochać”.