Kiedy potrzebny jest remont domku na działce lun inne prace budowlane, może dojść do sytuacji, w której możliwość kontynuowania działań zapewni jedynie skorzystanie z sąsiedniego gruntu i jego tymczasowe zajęcie. Jakie opcje ma w takiej sytuacji remontujący?

Remont domku na działce może wymagać zgody sąsiada

Właścicielka chcąca dokonać remontu budynku znajdującego się na jej posesji zwróciła się do Starosty o rozstrzygnięcie niezbędności wejścia na teren sąsiedniej nieruchomości, w celu wykonania robót budowlanych. Jedna ze ścian remontowanego budynku znajdowała się na granicy posesji. Otynkowanie tego miejsca wymagało, zdaniem inwestorki, zajęcia części sąsiadującej z nią działki. Starosta uznał, że zajęcie sąsiedniej działki na szerokości dwóch, a długości dwudziestu metrów jest słuszne. Zezwolił też na skorzystanie z bramy wjazdowej tej posesji w celu dokończenia remontu. Właściciele sąsiedniej nieruchomości odwołali się od tej decyzji. Wskazali, że nie wyrażają zgody na zajęcie części ich działki, gdyż nie ufają inwestorce. Jak twierdzili w decyzji nie ustalono rekompensaty finansowej za korzystanie z ich nieruchomości. Sprawa ostatecznie trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku.

Jak wskazał sąd, w tej sytuacji, przepisem, z którego należy skorzystać w celu ustalenia decyzji, był art. 47 ustawy Prawo budowlane. Jak stanowi ust. 1 tego przepisu: Jeżeli do wykonania prac przygotowawczych lub robót budowlanych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

Jak wygląda remont domku na działce, gdy brak porozumienia między sąsiadami?

W danym stanie faktycznym, prowadzono korespondencję między sąsiadami, która jednak nie skończyła się wyrażeniem zgody. W takiej sytuacji, w przypadku braku porozumienia, zgodnie z ust. 2: organ administracji architektoniczno-budowlanej — na wniosek inwestora — w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W przypadku uznania zasadności wniosku inwestora, organ administracji architektoniczno-budowlanej określa jednocześnie granice niezbędnej potrzeby oraz warunki korzystania z sąsiedniego budynku, lokalu lub nieruchomości.

Oddalenie skargi

Sąd ponadto przywołał tezy z orzecznictwa. Wskazywały one, że wejście na teren sąsiedni jest niezbędne w sytuacji, gdy obiekty, na których mają być wykonane prace, znajdują się na granicy działki sąsiedniej. Podobnie, jeśli chodzi o lokal stanowiący odrębną nieruchomość. Zasada znajduje zastosowanie, gdy remontowane obiekty znajdują się na granicy działki sąsiedniej i wspólnego gruntu. Chodzi o o taką odległość, gdy teren dostępny na działce inwestora nie wystarczy na przeprowadzenie remontu. Musi to być zatem sytuacja, w której prace można przeprowadzić wyłącznie z sąsiedniej posesji. Zdaniem Sądu, inwestorka spełniła wymogi ustawowe, prowadząc listowną korespondencję z sąsiadami w sprawie uzyskania zgody. Sąd uznał, że organy, wydając pozwolenie na skorzystanie z nieruchomości sąsiadów, postąpiły właściwie. Precyzyjnie określono czas i miejsce zajęcia. Remontującą pouczono również o obowiązku naprawienia szkód, które powstaną w wyniku korzystania z nieruchomości. Skarga została więc oddalona.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 19 grudnia 2018 r., II SA/Gd 409/18