Wie o tym niejeden Paweł, mający za ścianą lub podłogą uciążliwego Gawła. Przymusowe wysłuchiwanie polskiego disco, karczemnych awantur lub odgłosów wiertarki bywa miłą odskocznią od szarej codzienności – o ile nie stanowi codziennej reguły. Czasem bowiem uciążliwy sąsiad może utrudnić życie. A czasem natomiast aż chce się zawołać: jak to dobrze mieć sąsiada! Przyśpiewkę tą nucę niemal za każdym razem, gdy orientuję się, że do przygotowania niedzielnego kotleta brakuje mi np. szklanki mąki lub jajek.

Wielu też potwierdzi, parafrazując słynną piosenkę zespołu Toples, że nie da ci tego żona, ani tym bardziej matka, co dać ci może, co poniektóra sąsiadka. Benefity, jakich może ona dostarczyć, wbrew pierwszym skojarzeniom, niekoniecznie ograniczają się do potencjalnych uciech natury cielesnej. Nie chodzi też wyłącznie o wspomniane wyżej jajka (lub mąkę).

Uciążliwy sąsiad w polskiej mentalności

Doświadczenie sądowe uczy, że w wielu sprawach instytucja sąsiada bywa doskonałym osobowym źródłem informacji. Stare przysłowie tatarskie słusznie głosi: o to, co się dzieje w twojej wsi, pytaj w innej wsi, o to, co się dzieje w twym domu, pytaj sąsiada. Z sąsiadami zatem warto żyć dobrze. Już Horacy mawiał: tua res agitur, paries cum proximus ardet – gdy płonie dom sąsiada, o ciebie chodzi!

Niemniej, nawiązując do wstępu, z sąsiadami nie ma reguły i nigdy nie wiadomo, na kogo się trafi. Zupełnie jak z pudełkiem czekoladek. Bywa i tak, że uciążliwy sąsiad, w zemście za to, że jego trawnik jakby był nieco mniej zielony od naszego, potrafi dotkliwie utrudnić życie. Kargulowe i Pawlakowe spory o miedzę, czy Firlejów i Skotników walki o rynnę – to historie stare jak świat, będące przy tym kanwą wielu dramatów teatralnych i filmowych.

Wstęp ów, w zasadzie uniwersalnie pasować by mógł do niejednego artykułu poświęconego tematyce prawnej. Wątek tyczący się atrakcji, których może zapewnić co poniektóra sąsiadka, mógłby na przykład posłużyć jako doskonały pretekst do przytoczenia istoty sprawy o rozwód z orzekaniem o winie, czy nawet konsekwencji prawnych pobicia sąsiada przez zdradzonego męża. W dzisiejszym wpisie skupmy się jednak na nieco mniej obyczajowych sąsiedzkich perypetiach.

To moja miedza

Przygody Kargula i Pawlaka stanowić mogą natomiast wdzięczne, swojskie i odpowiednie tło dla przytoczenia przepisów o rozgraniczeniu, ostatnim spokojnym stanie posiadania czy spraw o tzw. zasiedzenie. Rzeczą całkiem powszechną w realiach polskiej, zdaniem niektórych tekturowej rzeczywistości, jest niezgodność danych ewidencyjnych z faktycznym stanem posiadania i użytkowania sąsiadujących ze sobą gruntów. Sytuacje, w których przebieg linii ogrodzenia nie zgadza się z mapą ewidencyjną, nie należą do rzadkości. Przyczyn tego stanu rzeczy jest wiele. W większości przypadków ów brak spójności wynika z ludzkich błędów i omyłek przy wytyczaniu granic lub posadowieniu ogrodzenia. Niekiedy jednak sytuacje te są efektem celowych, niecnych zamiarów zagarnięcia cudzego fragmentu terenu.

Jak wyprostować nieścisłości?

Sposobów ujednolicenia danych ewidencyjnych z faktycznym przebiegiem granicy jest kilka. Najprostszą metodą jest po prostu dogadać się z sąsiadem i albo sypiąc popiół na głowę, posadowić płot we właściwym miejscu – lub odkupić sporny kawałek gruntu. Ten drugi wypadek zazwyczaj wymaga przy tym dokonania geodezyjnego podziału działki i rzecz jasna wizyty u notariusza.

Rozgraniczenie nieruchomości

Kolejnym sposobem jest wszczęcie sprawy o tzw. rozgraniczenie. Jest to bardzo specyficzne postępowanie, albowiem łączy w sobie zarówno elementy procedury administracyjnej, jak i sądowej.

Zgodnie z art. 29 ustawy prawo geodezyjne i kartograficzne, rozgraniczenie nieruchomości ma na celu ustalenie przebiegu ich granic przez określenie położenia punktów i linii granicznych, utrwalenie tych punktów znakami granicznymi na gruncie oraz sporządzenie odpowiednich dokumentów.

Postępowanie to może być wszczęte z urzędu lub na wniosek. Czynności ustalania przebiegu granic wykonuje geodeta upoważniony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Przy ustalaniu przebiegu granic bierze się pod uwagę znaki i ślady graniczne, mapy i inne dokumenty oraz punkty osnowy geodezyjnej. Jeżeli brakuje danych, o których mowa wyżej, lub są one niewystarczające albo sprzeczne, ustala się przebieg granicy na podstawie zgodnego oświadczenia stron lub jednej strony, gdy druga strona w toku postępowania oświadczenia nie składa i nie kwestionuje przebiegu granicy. W razie sporu co do przebiegu linii granicznych geodeta nakłania strony do zawarcia ugody. Ugoda zawarta przed geodetą ma moc ugody sądowej.

Wójt (burmistrz, prezydent miasta) wydaje decyzję o rozgraniczeniu nieruchomości, jeżeli zainteresowani właściciele nieruchomości nie zawarli ugody, a ustalenie przebiegu granicy nastąpiło na podstawie zebranych dowodów lub zgodnego oświadczenia stron.

Jeżeli w razie sporu co do przebiegu linii granicznych nie dojdzie do zawarcia ugody lub nie ma podstaw do wydania decyzji, o której mowa wyżej, upoważniony geodeta tymczasowo utrwala punkty graniczne według ostatniego stanu spokojnego posiadania, dokumentów i wskazań stron, oznacza je na szkicu granicznym, sporządza opinię i całość dokumentacji przekazuje właściwemu wójtowi (burmistrzowi, prezydentowi miasta).

Finalnie o przebiegu granic rozstrzyga sąd

Kolejno organ, o którym mowa wyżej, umarza postępowanie administracyjne i przekazuje sprawę z urzędu do rozpatrzenia sądowi. Sąd rozpatruje sprawy o rozgraniczenie nieruchomości w trybie postępowania nieprocesowego. Przed sądem Strona, która rości sobie prawa do terenu, formalnie należącego do sąsiada, może m.in. powołać się na zasiedzenie nieruchomości. Do nabycia nieruchomości w tym trybie dojdzie, jeżeli sporny fragment gruntu znajdował się w samoistnym posiadaniu przez okres co najmniej trzydzieści lat (zakładając tzw. złą wiarę posiadacza) lub dwudziestu lat (w przypadku dobrej wiary).

Przez samoistne posiadanie rozumieć należy stan, w którym posiadacz włada rzeczą jak właściciel. Poza sferą faktyczną (tj. istnienie w/w władztwa nad rzeczą), w sprawach tych istotnym jest i wewnętrzny zamiar posiadacza władania rzeczą jak właściciel. Jeżeli zatem posiadacz np. płaci osobie trzeciej za korzystanie z danej rzeczy, lub np. pyta się osoby trzeciej o zgodę na dysponowanie tą rzeczą lub np. na wykonywanie remontów itd. – teoretycznie nie można mówić o władaniu rzeczą jak właściciel.

Morał

Mówi się, że im lepszy płot, tym lepsi sąsiedzi. Mądrość ta, nie zawsze jednak się sprawdza – zwłaszcza gdy ów płot jest zarzewiem sąsiedzkiego konfliktu.