Umowa najmu okazjonalnego powszechnie jest uznawana za „bezpieczniejszą” dla wynajmującego niż „zwykły” najem. Causą tego poglądu jest teoretyczna możliwość eksmisji lokatora, bez wyroku sądu (oczywiście pod pewnymi warunkami).

Prowadzenie sporów sądowych o wydanie lokalu to zajęcie czasochłonne i kosztowne. Każda zatem możliwość uniknięcia sądowej batalii, z perspektywy wynajmującego jest zjawiskiem jak najbardziej pożądanym i korzystnym. Praktyka sądowa wskazuje nadto, że sprawy te, poza orzeczeniem eksmisji, często kończą się także przyznaniem lokatorom tzw. prawa do lokalu socjalnego. Optymistycznie, odwleka to możliwość odzyskania nieruchomości przynajmniej o kilka miesięcy (a w skrajnych wypadkach i lat).

Umowa najmu okazjonalnego nie daje gwarancji

Często zdarza się, że strona nie może skorzystać z uproszczonego trybu eksmisji wskutek własnego zaniedbania. Ustawa zawiera szereg luk, przez które teoria o gwarantowanym przez umowę najmu okazjonalnego bezpieczeństwie nie zawsze potwierdza się w praktyce. Zgodnie z art. 19a ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, umowa najmu okazjonalnego lokalu to umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Zawarta jest ona na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Na mocy ust. 2 wyżej wymienionego artykułu, do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

1. oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu (…);
2. wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
3. oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o którym mowa w pkt 2 lub ust. 3, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu (…).

Przepisy te nie wymagają, by wyżej wymienione dokumenty stanowiły załącznik do umowy już w dniu jej zawarcia. Dopuszczalnym jest m.in., żeby najemca zobowiązał się doręczyć wynajmującemu przedmiotowe oświadczenia, np. do określonego dnia. Chodzi wyłącznie o to, by finalnie stały się one załącznikami do umowy. Taki sposób zawierania umów najmu okazjonalnego często spotyka się w praktyce. Niejednokrotnie bowiem obydwie strony zainteresowane są jak najszybszym zawarciem umowy.

Pośpiech może wyrządzić szkodę

Wszak poszukiwania najemcy to też coś, co wymaga czasu. Przez pośpiech strony godzą się odwlec w czasie dopełnienie formalności. Zwłaszcza, gdy wynajmujący ulega wrażeniu uczciwości najemcy. Czymś, co wynajmujący z reguły przyjmuje do wiadomości ze zrozumieniem, są wymówki, że nie zawsze jest czas i sposobność, by udać się do notariusza. Wytłumaczenie, jest też to, że najemca nie chce ponosić kosztów z tym związanych przed podpisaniem umowy. Ponadto jeżeli przez kilka miesięcy najemca terminowo rozlicza się z wynajmującym (lub płaci z góry), ten w pewnym momencie przestaje się upominać o doręczenie brakujących załączników. Problemy zaczynają się, gdy najemca przestaje płacić czynsz.

Umowa najmu okazjonalnego i jej skuteczność

Czy umowa najmu okazjonalnego, do której nie dołączono oświadczeń opisanych w art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, jest w ogóle ważna i skuteczna? Jak potwierdza Sąd Okręgowy w Poznaniu w wyroku z 30 czerwca 2014 r. sygn. XV Ca 217/14: Niezrealizowanie przez strony umowy najmu okazjonalnego szczególnych obowiązków przewidzianych w ustawie z dnia 21 czerwca 2011 r. o ochronie praw lokatorów, (…) i charakterystycznych dla tego rodzaju najmu (jak złożenie przez najemcę oświadczenia o poddaniu się egzekucji czy zgłoszenie zawarcia umowy przez wynajmującego w urzędzie skarbowym) spowoduje, że najem ten będzie miał ograniczoną skuteczność, natomiast nie zmieni się jego charakter w tym sensie, że w dalszym ciągu będzie to umowa najmu lokalu mieszkalnego zawarta na czas oznaczony, która — zgodnie z art. 19d ust. 1 ustawy — wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy.

Czy można uniknąć sprawy w sądzie?

Przy takim poglądzie na analizowane zagadnienie, wynajmujący nie uniknie konieczności zainicjowania sprawy sądowej o eksmisję. Oczywiście, jak to w prawie bywa — można także forsować odmienny pogląd. Można bowiem uznać, że cała umowa najmu jest w tej sytuacji nieważna, a lokator korzysta z nieruchomości bez podstawy prawnej. Niezależnie od powyższego, wynajmujący na zasadach ogólnych może też uchylić się od złożonego oświadczenia woli, powołując się na podstęp kontrahenta. Rozważenia te są jednak o tyle nieistotne, że z braku stosownych oświadczeń o dobrowolnym poddaniu się egzekucji, wynajmujący, w celu eksmisji lokatora i tak nie uniknie konieczności wszczęcia kosztownej i czasochłonnej sprawy sądowej.

Jak zatem sprawić, by wilk był syty i owca cała?

Najprościej jest zawrzeć w umowie klauzulę, w myśl której do wydania lokalu w posiadanie najemcy dojdzie, pod warunkiem doręczenia wynajmującemu oświadczeń, o których mowa w art. 19a ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów.