Krakula.pl - Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia – różnice

20.08.2020 09:00

Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia – różnice

W przekonaniu wielu osób wspólnota mieszkaniowa i spółdzielnia nie różnią się zasadniczo. Zarówno w teorii, jak i w praktyce rozbieżności jest jednak znacznie więcej, niż może się wydawać.

Wspólnota mieszkaniowa to obecnie najczęstsza forma zarządzania inwestycjami deweloperskimi. Zawiązuje się je z chwilą sprzedaży pierwszego lokalu w oparciu o ustawę o własności lokali. W ostatnich latach odnotowujemy znaczący wzrost liczby wspólnot mieszkaniowych w porównaniu do spółdzielni mieszkaniowych. Nawet obecnie budowane bloki, realizowane przez spółdzielnie mieszkaniowe, definiowane są jako wspólnoty mieszkaniowe. Często zdarza się, że są jednak zarządzane przez spółdzielnie. Wydaje się to nieco skomplikowane, dlatego postaramy się wskazać podstawowe różnice, zalety i wady obu rozwiązań.

Spółdzielnia mieszkaniowa i jej struktura

Jedną z podstawowych różnic jest struktura organizacyjna obu instytucji. Spółdzielnię mieszkaniową regulują przepisy ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Mieści ona w swoich strukturach radę nadzorczą, zarząd i nierzadko cały sztab ludzi odpowiedzialnych za administrację nieruchomości. Przeważnie ich siedziby znajdują się w zasobach spółdzielni, tj. w dużych pawilonach handlowych. Pozostałe powierzchnie w takich obiektach są wynajmowane na wolnym rynku, a ich dochód obniża koszty funkcjonowania spółdzielni mieszkaniowych. Ze względu na inną strukturę organizacyjną niż wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie mają dużo większą autonomiczność w podejmowaniu decyzji.

Wspólnota mieszkaniowa i jej organizacja

Wspólnota mieszkaniowa w odróżnieniu od spółdzielni nie musi powoływać rady zarządu, prezesa, a nawet rady nadzorczej. Sprawami administracyjnymi zajmują się przeważnie licencjonowani zarządcy lub w przypadku mniejszych wspólnot sami właściciele. Rozwiązanie to istotnie obniża koszty obsługi nieruchomości, gdyż nie ma potrzeby utrzymywania sztabu ludzi odpowiedzialnych za administrowanie budynkiem. Wspólnota mieszkaniowa podejmuje uchwały, które wyrażają wolę większości mieszkańców. Zatem mają oni dużo większy wpływ np. na wybór firmy remontującej. Przyjęcie do wspólnoty mieszkaniowej następuje z mocy prawa, poprzez samo nabycie nieruchomości. W spółdzielni mieszkaniowej wymagane są opłata i wniosek o przyjęcie w poczet członków. Inaczej niż w przypadku wspólnoty mieszkaniowej, dopiero pozytywne rozpatrzenie wniosku i przyjęcie w poczet członków skutkuje możliwością uczestnictwa w zebraniach i zabierania głosu w ważnych sprawach związanych z życiem spółdzielni.

Wspólnota mieszkaniowa a spółdzielnia – zasady głosowania

Tu również możemy dostrzec pewne różnice w samym sposobie głosowania. W spółdzielni mieszkaniowej głosy członków na zebraniach są sobie równe. O podjęciu uchwały decyduje walne zgromadzenie. Natomiast we wspólnotach mieszkaniowych głosy są zależne od wielkości posiadanego udziału (wielkości lokalu). Im większy udział, tym większa możliwość wpływu na wynik głosowania. Podjęcie uchwały we wspólnocie mieszkaniowej wymaga zdobycia większości, tj. ponad połowy wysokości udziałów w częściach wspólnych. Możemy tu dostrzec jedną z niewielu wad wspólnoty mieszkaniowej, czyli niską frekwencję na zebraniach. Wiele osób nie ma ochoty uczestniczyć w spotkaniach. Często są one kojarzone z przepychankami słownymi i wiecznymi kłótniami uczestników. Prowadzi to w konsekwencji do zablokowania ważnych uchwał, mających bezpośredni wpływ na funkcjonowanie wspólnoty, takich jak plany gospodarcze czy remonty. Spółdzielnie mieszkaniowe w większości przypadków składają się z kilku do kilkunastu, a nawet kilkudziesięciu budynków. Są zatem znacznie większe od wspólnot mieszkaniowych i zrzeszają dużo większą liczbę członków.

Ryzyko utraty nieruchomości

Na koniec sprawa wydawać by się mogło najważniejsza z punktu widzenia zwykłego mieszkańca — bezpieczeństwo nieruchomości. Spółdzielnia mieszkaniowa może zaciągać zobowiązania finansowe (np. wziąć kredyt na remont bloku) bez konieczności uzyskania pisemnej zgody większości członków. Dzieje się tak, dlatego że członkowie spółdzielni posiadają spółdzielczo-własnościowe lub spółdzielczo-lokatorskie prawo do lokalu. W przypadku niewypłacalności spółdzielni, np. z tytułu zaciągniętego kredytu, członkowie posiadający lokatorskie prawo do lokalu wchodzą w skład masy upadłościowej spółdzielni. To w konsekwencji może prowadzić do utraty nieruchomości.

Tekst powstał we współpracy z Krzysztofem Nowakiem

Jakub Dyrka

pośrednik nieruchomości

Alert Rabatowy

Zapisz się i otrzymuj nowe oferty
Mieszkań z Rabatem

Ekspert Kredytowy

Skorzystaj z pomocy Eksperta Kredytowego
30 banków w ofercie