Wybór mieszkania podyktowany jest indywidualnymi preferencjami. Metraż, najniższy stosunek ceny do powierzchni, najniższa cena ogólna, lokalizacja, dostęp do komunikacji miejskiej lub zupełnie coś innego. Zgodnie z tymi wytycznymi, nierzadko podejmujemy decyzję o wyborze mieszkania na całe życie. Zwykle nie zastanawiamy się zbyt długo nad tym, w jaki sposób Wykonawca Generalny buduje obiekty, jakie aspekty moglibyśmy zauważyć, wczytując się w Projekt Wykonawczy oraz dokumentację techniczną. Deweloperzy również nie zachęcają do sprawdzania tych danych. Nieraz musimy kilkakrotnie powtórzyć swoją prośbę o udostępnienie szczegółowej dokumentacji.

Wybór mieszkania – o co zapytać dewelopera?

To wszystko zniechęca, bo skoro tak naprawdę nie znamy się na rysunkach technicznych, po co tyle zachodu? Przede wszystkim po to, żeby uniknąć m.in. wysokich rachunków za ogrzewanie, pojawienia się pleśni na ścianach lub np. żeby nie słyszeć rozmów sąsiadów. Izolacja i akustyka to słowa klucze, ale są jeszcze inne ważne kwestie, tj. elementy wykończenia, które deweloper ma obowiązek wykonać w swoim zakresie. Drzwi wejściowe do mieszkania, parapety wewnętrzne i zewnętrze, grzejniki, okna i drzwi balkonowe, wykończenie balkonu, domofon lub wideodomofon — te wszystkie kwestie powinny być opisane w Prospekcie Technicznym. Nie każdy wie, że możemy negocjować z deweloperem jego zakres. Powinniśmy poprosić o wpisanie dokładnej nazwy produktów i producentów tak, żeby można było sprawdzić parametry wybranych materiałów w sklepach lub na stronach internetowych.

A co, jeżeli nie wiemy, czy proponowane rozwiązania (przede wszystkim konstrukcyjne) są dobrej jakości, a w internecie nie możemy znaleźć satysfakcjonujących odpowiedzi? Pozostają dwie drogi. Pierwsza to zlecenie sprawdzenia wybranych przez siebie mieszkań specjaliście, który przygotuje opinie na temat inwestycji. Powinny one objąć analizę użytkową, architektoniczną oraz konstrukcyjną. Podpowie, jakie pytania zadać deweloperowi i wytłumaczy zagadnienia branżowe w przystępny sposób. Możliwe jest przygotowanie analizy jednego lub kilku mieszkań wraz z ich porównaniem.

Wybór mieszkania może odbyć się z pomocą inżyniera

Warto skorzystać również z konsultacji z niezależnym inżynierem budownictwa. Ważne, żeby nawiązać współpracę z inżynierem z doświadczeniem w budownictwie mieszkaniowym. Najlepiej wybrać osobę pracującą na budowie. Wówczas nie tylko sprawdzi dla nas projekt konstrukcji, ale też podpowie, co w zaprojektowanym rozwiązaniu najczęściej zawodzi podczas realizacji. Drugi sposób to samodzielna analiza. Ci, którzy preferują taką metodę, a nie orientują się w kwestiach budowlanych, mogą skorzystać z poniższego, uproszczonego schematu działania.

Prośba o wysłanie Projektu Wykonawczego

To jest pierwszy i najważniejszy krok. W wielu przypadkach otrzymamy jedynie rzut wybranego przez nas mieszkania. Należy poprosić o pełen Projekt Wykonawczy, wraz z opisem technicznym, rzutami pięter (wraz z rzutem garażu), przekrojami oraz Zagospodarowaniem Terenu. Na przekrojach lub w opisie powinny być widoczne i opisane szczegóły. Chodzi m.in. o rozwiązania izolacji w miejscu utwierdzenia płyty balkonowej, połączenia dach-ściana zewnętrzna czy np. izolacja przy fundamentach. Warto zapytać również, czy montaż okien i drzwi balkonowych jest „ciepły”. O zaletach takiej formy montażu można przeczytać na stronach popularnych serwisów budowlanych.

Dodatkowo, powinniśmy otrzymać rzut architektoniczny i rzuty instalacji sanitarnych, CO oraz wentylacji, a także elektrycznych i słaboprądowych dla wybranego lokalu. Z mojego doświadczenia wynika, że im więcej informacji deweloper udziela już na samym początku albo im mniej problemów mamy z ich otrzymaniem, tym bardziej prawdopodobne, że projekt opracowano solidnie, dobrane materiały są wysokiej jakości, a deweloper nie ma nic do ukrycia. Oczywiście nie jest to regułą i nie wyklucza innych problemów, np. podczas realizacji. Takie usterki i odstępstwa od projektu możemy stwierdzić już tylko podczas Odbioru Technicznego Lokalu. Wcześniej należy skupić się na tym, co możemy sprawdzić jeszcze zanim zdecydujemy się na zakup lokalu.

Wybór mieszkania powinien odbyć się w oparciu o analizę Projektu Wykonawczego

Po otrzymaniu wyżej wymienionych dokumentów przystępujemy do ich analizy. W opisie technicznym lub na rzutach konstrukcji powinniśmy szukać odpowiedzi na pytanie, jaka jest warstwa izolacji cieplnej na ścianach zewnętrznych budynku. Najczęściej stosowanym materiałem izolacyjnym na ściany w polskim budownictwie mieszkaniowym jest styropian. Obecnie obowiązujące i planowane na 2021 r. warunki techniczne przedstawiają minimalną dopuszczalną grubość styropianu o współczynniku przewodzenia ciepła λ. Powinien on znajdować się w Projekcie Wykonawczym).

Im grubość będzie większa od podanych wartości minimalnych, tym lepiej obiekt jest zaizolowany cieplnie. Możemy się spodziewać nie tylko niższych rachunków za ogrzewanie, ale prawdopodobieństwo pojawiania się pleśni na ścianach, spowodowanych tzw. mostkami termicznymi lub przemarzaniem ścian, będzie niewielkie. Źle izolowane ściany, w zimie mają niższą temperaturę niż powietrze wewnątrz ogrzewanego mieszkania. To powoduje skraplanie się pary wodnej na powierzchni ściany i w konsekwencji rozwój pleśni. Grubość izolacji termicznej powinniśmy sprawdzić na ścianach (sprawdzimy to np. na Rzucie Kondygnacji). Jest to ważna kwestia też dla dachu w przypadku mieszkańców najwyższego piętra i analogicznie dla stropu nad garażem w przypadku parteru (na Przekroju Poprzecznym).

Wybór mieszkania a izolacja cieplna

Niestety nie tylko grubość izolacji ma znaczenie. Szczególnie w przypadku tworzenia się mostków termicznych istotne są wszystkie zakończenia izolacji, naroża, otwory okienne i drzwiowe oraz balkony. W budynku dobrze zabezpieczonym przed mostkami termicznymi powinny być zastosowane: — łączniki do płyt styropianowych o dobrych parametrach izolacyjnych, najlepiej tzw. termodyble — łączniki balkonowe z izolacją termiczną. Ponadto montaż okien i drzwi balkonowych powinien zostać wykonany w technologii „ciepłej”. Jeżeli nie jesteśmy w stanie znaleźć tych informacji w projekcie, warto zapytać o nie dewelopera. Dodatkowo, istotnym parametrem jest izolacyjność cieplna okien i drzwi balkonowych. Szacuje się, że przez okna ucieka 40 proc. ciepła z całego mieszkania. Sprawdźmy, czy projektowane rozwiązania mają niski współczynnik przenikania ciepła — Uw całego okna nie powinien być wyższy niż 1,3 W/(m2K). Izolacja akustyczna pomieszczeń jest obszernym tematem, który również wymaga osobnego artykułu. Uciążliwości wynikające ze złej izolacji akustycznej w bloku zna chyba każdy.

Projekt konstrukcji najlepiej sprawdzić przed zakupem

Niestety specjalistów ds. akustyki jest w Polsce niewielu, stąd koszty pomiarów, projektów czy konsultacji są wysokie. Dodatkowo skuteczne metody izolacji akustycznej często wiążą się z ponownym wykonywaniem niektórych prac remontowych. Dlatego najlepszym rozwiązaniem jest sprawdzenie projektu konstrukcji jeszcze przed zakupem mieszkania. Wystarczająco wcześnie poinformowani, możemy przygotować się na zlecenie dodatkowych prac wykończeniowych lub w ostateczności zrezygnować z zakupu.

W dużym skrócie przed zakupem nowego lokalu warto zwrócić uwagę na to, czy w analizowanym obiekcie zastosowano:

— technologię podłóg pływających (min. 2 cm izolacji, np. styropian i folia budowlana pod wylewką)

— ściany wewnętrzne pomiędzy lokalami z warstwą tynku 8–15 mm, najlepiej z obu stron ściany

— „pracujące ścianki działowe”, tzn. ścianki działowe niedomurowane do samego sufitu, ze szczeliną technologiczną 1–1,5 cm wypełnioną np. dźwiękoszczelną pianką montażową

— drzwi wejściowe o odpowiedniej izolacji akustycznej (odgłosy z klatki schodowej).

W przypadku lokalu usytuowanego przy ruchliwej i głośnej ulicy warto sprawdzić również parametry akustyczne zaprojektowanych okien, drzwi balkonowych. W tak zaprojektowanym i poprawnie wykonanym obiekcie będziemy mogli cieszyć się ciszą i prywatnością.

Zagadnienia techniczne i rozwiązania konstrukcyjne są skomplikowane. Jednak warto się z nimi choć pokrótce zapoznać, aby móc podejmować świadome decyzje przy wyborze mieszkania. Bez względu na to, czy zamierzamy sami w nim zamieszkać, czy kupujemy w celach inwestycyjnych, są to kwestie zbyt istotne, aby je pomijać. Niezależnie od tego, czy oceny dokona specjalista, czy nabywca poświęci własny czas na analizę — warto.