W związku z budową drogi gminnej w jednej z pomorskich miejscowości, starosta ustalił kwoty odszkodowań dla właściciela nieruchomości, przez którą owa droga miała przebiegać. Gmina, która miała wypłacić rekompensatę za wywłaszczenie, nie zgodziła się z wyceną dokonaną przez biegłego rzeczoznawcę. Jakich wymogów nie spełniała wycena nieruchomości?

Wycena nieruchomości – jak przebiega szacowanie wartości

Gmina zwróciła się w tej sprawie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku. Należało zastanowić się więc, w jaki sposób przebiega szacowanie wartości nieruchomości. Rzeczoznawca w swojej wycenie skorzystał z metody porównawczej, opierając się na podobnych nieruchomościach leżących w okolicy. Skarżąca gmina miała jednak zastrzeżenia co do tego sposobu oraz działań organów obu instancji. Jej zdaniem nie została dokonana samodzielna ocena wyceny, a także nie sprawdzono, czy metodę porównania nieruchomości zastosowano w sposób właściwy. Zdaniem gminy nie wzięto także po uwagę dość sporej odległości działki od centrum wsi.

Wycena nieruchomości – co należy uwzględnić

Jak zauważył Wojewódzki Sąd Administracyjny wyboru właściwej metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca. Mówi o tym artykuł 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Rrzeczoznawca powinien przy tym uwzględnić cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości. Nie można pominąć również jej przeznaczenia w planie miejscowym. Istotny jest też stan, a także dostępne dane o cenach, dochodach i cechach podobnych nieruchomości. W sytuacji, gdy nie uchwalono na danym terenie planu miejscowego, przeznaczenie działki ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego bądź decyzji o warunkach zabudowy. Gdy nie można skorzystać z żadnego z wymienionych dokumentów, w wycenie zostaje uwzględniony faktyczny sposób korzystania z nieruchomości. W studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego dana nieruchomość została oznaczona jako tereny o przewadze funkcji mieszkaniowej.

Czy można zastosować zasadę korzyści?

Biegły rzeczoznawca zastosował w tej sprawie tzw. zasadę korzyści. Dokonał wyceny wartości nieruchomości w odniesieniu do ich przeznaczenia zgodnego ze studium. To mogło poskutkować oszacowaniem wyższej wartości nieruchomości niż rzeczywista. Sąd uznał jednak, że analiza materiału dowodowego oraz wycena w tej sprawie nie były wnikliwe i kompleksowe. Jego zdaniem należało się zastanowić, czy przeznaczenie przedmiotowej działki spowoduje zwiększenie jej wartości, czy może wartość nieruchomości należałoby określić według sposobu jej użytkowania.

Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał również, że metody porównawczej nie zastosowano w odpowiedni sposób. W związku z tym nie jest możliwa właściwa i wiarygodna kontrola, czy wybrane do porównania nieruchomości rzeczywiście można nazwać „nieruchomościami podobnymi” do wycenianej działki.

Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 14 sierpnia 2018 r., sygn. akt: II SA/Gd 347/18.