Czy według organów podatkowych środki przeznaczone na wykończenie domu, postawionego na działce żony podatnika, są wydatkami na własne cele mieszkaniowe? Kiedy przysługuje ulga mieszkaniowa, zwalniająca z podatku dochodowego?

Organy podatkowe dosyć restrykcyjne interpretują przepisy prawa dotyczące zwolnień z PIT dochodów uzyskiwanych ze sprzedaży nieruchomości. Potwierdza to interpretacja Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej. Podatnik zwrócił się do organu z pytaniem, czy będzie mógł skorzystać z tzw. ulgi mieszkaniowej zwalniającej go z podatku dochodowego, biorąc pod uwagę następujące okoliczności. Wnioskodawca pozostaje w związku małżeńskim. Pomiędzy nim a małżonką istnieje ustrój majątkowej wspólności małżeńskiej. Żona wnioskodawcy posiadała w swoim majątku odrębnym nieruchomość, na której miał zostać przez małżonków wybudowany dom. Fakt, że była to działka należąca wyłącznie do żony, okazał się kluczowy w sprawie.

Cudze czy jednak własne cele mieszkaniowe?

Na potrzeby budowy domu (która już się zakończyła) małżonkowie uzyskali razem kredyt, który obecnie wspólnie spłacają. W 2011 r. zmarła matka podatnika. W wyniku tego zdarzenia odziedziczył on wraz ze swoim bratem mieszkanie. 20 stycznia 2012 r. mieszkanie sprzedano. Wnioskodawca wszystkie środki uzyskane ze sprzedaży odziedziczonego mieszkania, wykorzystał na przeprowadzenie prac wykończeniowych w domu. Podatnik twierdził, że skoro w ten sposób wykorzystał uzyskane środki, to należy uznać, że poniósł wydatki na własne cele mieszkaniowe.

Uzasadnia to (zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT) skorzystanie ze zwolnienia z PIT dochodu uzyskanego ze sprzedaży mieszkania. Wnioskodawca wyjaśniał, że chociaż dom formalnie nie był jego własnością, to małżonek nie miał w tym czasie innego lokalu mieszkalnego. Dom stał na działce żony, a więc dzielił los prawny gruntu. Dodatkowo fakt istnienia wspólności majątkowej i inne występujące w sprawie okoliczności miały, zdaniem podatnika, wskazywać na to, że nie można w tym przypadku mówić o dokonaniu wydatku na cudze cele mieszkaniowe.

Kiedy nieruchomość można zwolnić z podatku

Dyrektor KIS nie zgodził się jednak z taką oceną stanu faktycznego. W pierwszej kolejności przypomniał, że z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)–c) ustawy o PIT wynika, że odpłatne zbycie nieruchomości (jej części lub udziału oraz innych praw, o których mowa w tym przepisie), co do zasady, powoduje powstanie obowiązku podatkowego w postaci zapłaty podatku dochodowego, jeśli nastąpiło przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym sfinalizowano nabycie. Z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w tym przypadku, ponieważ wnioskodawca nabył mieszkanie w roku 2011, a sprzedał w 2012 r. Sprzedaż nieruchomości przed upływem 5 lat może być jednak zwolniona z podatku dochodowego, jeśli w określonym terminie (2 lata) uzyskane środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe podatnika (zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy o PIT, na który powoływał się wnioskodawca).

Gdy przychód przeznaczamy na własne cele mieszkaniowe

Organ wskazał, że w sytuacji, gdy przychód z odpłatnego zbycia zostanie w całości przeznaczymy na cele mieszkaniowe, wówczas uzyskany z tego tytułu dochód będzie w całości korzystał ze zwolnienia od podatku dochodowego. Ustawa o PIT określa w sposób enumeratywny, jakie wydatki uważa się za wydatki poniesione na cele mieszkaniowe. W tym katalogu znajdują się m.in. wydatki na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub remont własnego budynku mieszkalnego. Ta kategoria mogła być teoretycznie podstawą uzyskania przez wnioskodawcę zwolnienia. Organ uznał jednak, że kluczowe jest, aby wydatki przeznaczyć na budowę lub remont „własnego” budynku. W ocenie Urzędu Skarbowego chodzi tutaj o taki budynek, który jest własnością lub współwłasnością podatnika.

Nie zawsze można skorzystać z ulgi mieszkaniowej

Tymczasem, jak wnikało ze stanu faktycznego, dom był własnością żony wnioskodawcy, a nie jego. Budynek nie może być bowiem przedmiotem odrębnej własności od gruntu, co wynika z zasad prawa cywilnego. Podatnik nie był więc nawet współwłaścicielem domu, pomimo że budynek wybudowano za wspólne pieniądze. Wydatkując uzyskane środki na prace wykończeniowe prowadzone w domu, wnioskodawca poniósł więc nakłady na ten dom, ale nie można mówić o wydatkach na własne cele mieszkaniowe w rozumieniu ustawy o PIT. Wydatki dotyczyły bowiem „cudzego” budynku.

W konsekwencji wnioskodawca nie miał prawa do skorzystania ze zwolnienia i powinien zapłacić podatek dochodowy od dochodu z odpłatnego zbycia mieszkania. Interpretacja dyrektora KIS potwierdza rygorystyczne podejście organów do stosowania przepisów dotyczących ulg podatkowych. Jeżeli więc podatnik zamierza skorzystać z ulgi mieszkaniowej, powinien, zanim podejmie jakiekolwiek działania, dokładnie przeanalizować stan faktyczny. Musi bowiem ocenić, czy w jego przypadku nie będzie problemów z zastosowaniem ulgi z uwagi na pewne okoliczności, które pozornie mogą wydawać się nieistotne.

Interpretacja indywidualna Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 26 września 2017 r., 0115-KDIT2-1.4011.213.2017.1.JG