Poszukiwanie mieszkania idealnego oznacza serię wyborów. Na podjęcie decyzji o zakupie składają się najróżniejsze czynniki takie jak lokalizacja budynku, układ mieszkania czy standard inwestycji i przestrzeni wspólnej. Ważne znaczenie ma również bliski dostęp do komunikacji publicznej, sklepów, parków, szkół bądź miejsca pracy. W końcu kluczowym czynnikiem są również dostępne finanse przeznaczone na zakup i wykończenie mieszkania. W konsekwencji tego stajemy przed wyborem, czy poszukujemy nowej nieruchomości, czy rozważamy zakup mieszkania z rynku wtórnego?

Zakup mieszkania od dewelopera jest równoznaczny z koniecznością przeprowadzenia prac wykończeniowych i wyposażeniem mieszkania. W obliczu tego kuszące może wydawać się sięgnięcie po mieszkanie z drugiej ręki. W teorii byłoby ono już urządzone albo wymagało niewielkiego nakładu pracy. Rzeczywistość rynku wtórnego różni się jednak od oczekiwań. Dlatego postanowiliśmy przybliżyć Państwu zagadnienie remontu mieszkania z rynku wtórnego, a właściwie opisać, z jakimi problemami możemy się spotkać, decydując się na gruntowny remont takiego wnętrza.

Jak przebiega wykańczanie mieszkania z rynku pierwotnego?

Różnice pomiędzy rynkiem wtórnym a pierwotnym to nie tylko rok wzniesienia budynku czy kondycja przestrzeni wspólnych. Inny jest przede wszystkim stan początkowy, od którego zaczynamy projektowanie i aranżowanie mieszkania. Odbierając nowe mieszkanie, otrzymujemy stan deweloperski, czyli inaczej mówiąc surowy. Umożliwia on przeprowadzenie prac remontowo-wykończeniowych.

Dokładny zakres stanu deweloperskiego określa inwestor. Natomiast najczęściej obejmuje on wykonanie tynków maszynowych, wstępnie przygotowanych do malowania (w zależności od oczekiwanego standardu i efektu). Z reguły w lokalu znajdują się już drzwi wejściowe, okna i czasami parapety. Wykonana jest wylewka podłogowa, instalacja wodno-kanalizacyjna, grzewcza, elektryczna i wentylacyjna. Kolokwialnie rzecz ujmując, spotykamy się z czytelną sytuacją, w której znamy stan mieszkania, rozmieszczenie przyłączy i przebieg sieci.

W SaniWell specjalizujemy się w procesie projektowania i wykańczania mieszkań, domów i apartamentów ze stanu deweloperskiego do standardu określanego mianem „wchodzisz i mieszkasz”, oznaczającego wnętrza gotowe do zamieszkania. Są to wnętrza zaprojektowane i wykończone zgodnie z indywidualnymi oczekiwaniami klientów, w pełni umeblowane i wyposażone.

Z czym należy się liczyć, wykańczając mieszkania z rynku wtórnego?

Całkowicie inaczej jest w przypadku mieszkań z rynku wtórnego, które chcąc zaprojektować i wykończyć zgodnie z własnymi gustami, musimy najpierw odpowiednio przygotować. Należy wówczas przeprowadzić wiele prac takich jak skucie płytek czy zerwanie podłogi. Demontaż zabudowy kuchennej i wyposażenia łazienki pozwala dopiero odkryć przed nabywcami stan techniczny, który wymagać będzie naprawy w pierwszej kolejności. Niekiedy potrzebna jest wymiana instalacji elektrycznej i hydraulicznej, co wiąże się z rozkuwaniem ścian. Nawet w przypadku opróżnionych mieszkań z rynku wtórnego, które uchodzą za przygotowane do remontu, spotykamy się np. z koniecznością wykonania wylewek samopoziomujących bądź gładzi, aby zniwelować nierówności ścian. „Używane” mieszkanie może oznaczać dla nas wiele niespodzianek.

Z jakimi problemami możemy spotkać się podczas projektowania i wykańczania mieszkania z rynku wtórnego?

Oczywiście należy podkreślić, że rynek wtórny jest bardzo zróżnicowany i stan nieruchomości oddanej do użytku 5 lat temu jest całkowicie inny od mieszkania z wielkiej płyty ukończonego w 1970 roku. Jednak z uwagi na fakt, że prace projektowo-wykończeniowe nie rozpoczynają się od czytelnego stanu deweloperskiego, to pierwszym problemem jest oszacowanie dodatkowych kosztów remontu mieszkania. W ramach prowadzonych prac mogą pojawiać się kolejne potrzeby, których wcześniej nie uwzględniliśmy.

Sam proces projektowania jest bardzo utrudniony z uwagi na brak właściwych rysunków technicznych z informacją o rozmieszczeniu instalacji. Co więcej, niektóre zaprojektowane elementy mogą okazać się niemożliwe do wykonania z uwagi na stan techniczny mieszkania. W praktyce możemy spotkać się najróżniejszymi problemami np. ze wpięciem w starą instalację z uwagi na delikatną, żeliwną konstrukcję czy problemem z wyburzeniem którejś ze ścian. Oznacza to, że decydując na zakup mieszkania z rynku wtórnego, nie zawsze da się doprowadzić jego wnętrze do tego wymarzonego, albo wiąże się to z dużo większymi wydatkami, niż początkowo zakładaliśmy.

Kolejnym problemem, którego uniknęlibyśmy, decydując się na mieszkanie z rynku pierwotnego, jest niestabilność tynków. Po czasie może się okazać, że stare tynki się nie trzymają i wymagają skucia oraz ponownego wykonania. Następnym utrudnieniem są nierówne ściany, dość popularny problem budownictwa wielkopłytowego z lat 70. i 80. Wymienione problemy oznaczają konieczność wykonania dodatkowej pracy i odłożenia większej sumy pieniędzy na pokrycie kosztów remontu.

Co na to sąsiedzi?

Innym kłopotem jest dostęp do mieszkania. Najczęściej na rynku wtórnym spotykamy się z sąsiadami, którzy na wieść o planowanym remoncie nie wpadają w euforię. Prace remontowe, a zwłaszcza wyburzenia są głośne i mogą być uciążliwe dla pozostałych mieszkańców. Co więcej, w starym budownictwie nie zawsze dostępna jest winda. Oznacza to nie tylko dodatkowy wysiłek fizyczny, ale również zabrudzoną klatkę schodową i niepocieszone spojrzenia sąsiadów.

W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego to przestrzenie wspólne, w tym windy, są odpowiednio zabezpieczane na czas trwania prac remontowo-budowlanych. W trakcie trwania prac wykończeniowych mieszkania deweloperskie są niezamieszkane, więc prace remontowo-budowlane nie są uciążliwe dla sąsiadów. Część deweloperów dostarcza kontener na gruz, natomiast w przypadku wyburzeń w mieszkaniu z rynku wtórnego inwestor musi zapewnić taki kontener. To z kolei wiąże się z dodatkowymi kosztami.

Podsumowując

W teorii w mieszkaniu z rynku wtórnego można przeprowadzić większość prac. Jednak nieraz wiążą się one z większymi kosztami niż w przypadku wykańczania mieszkania z rynku pierwotnego. Rosnące koszty remontu zależą od wieku i stanu technicznego mieszkania – im starsze mieszkanie, tym więcej niespodzianek może na nas czekać. Pojawia się również pytanie o wyposażenie po poprzednich właścicielach. Jeśli decydujemy się na całkowity remont, to musimy pozbyć się starego wyposażenia, w tym zerwać podłogi, wymienić drzwi, oświetlenie, parapety, grzejniki i wynieść stare meble. Jest to kolejny koszt i praca. Jeśli natomiast decydujemy się pozostawić część wyposażenia i materiałów, oznacza to, że stylem musimy dopasować się np. do istniejącej podłogi bądź starych płytek.

Autor: Michał Sagucki