Wywłaszczenie nieruchomości zgodnie z definicją legalną polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w  drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości.

Kiedy stosuje się wywłaszczenie nieruchomości?

Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości. Odnosi się to do sytuacji. gdy prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Jako cele publiczne ustawa wymienia obszerny katalog (art. 6 ustawy) takich inwestycji jak m.in.:

• budowa i  utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i  urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i  energii elektrycznej, a  także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów;

• budowa oraz utrzymywanie obiektów i  urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników, urządzeń melioracji wodnych;

• wydzielenie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, linie kolejowe, lotniska;

• budowa urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, obiektów sportowych, cmentarzy itd. Ustawy szczególne mogą te cele rozszerzać. Wykazanie, że realizacja danego celu publicznego nie jest możliwa bez wywłaszczenia, spoczywa na organie administracyjnym.

Kto przeprowadza wywłaszczenie nieruchomości i na czyją rzecz?

Nieruchomość można wywłaszczyć tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej. Organ wyższego stopnia stanowi w tym przypadku właściwy miejscowo wojewoda.

Procedura

Proces wywłaszczenia jest sformalizowanym postępowaniem administracyjnym składającym się z  kilku etapów. Jeśli zajdzie potrzeba spełnienia określonego celu publicznego, a zdaniem inwestora nie można go osiągnąć bez pozbawienia prawa własności nieruchomości, to starosta wszczyna postępowanie. Może ono toczyć się z urzędu. Ma to miejsce, gdy inwestorem jest jednostka, która nie ma własnych uprawnień do wnioskowania o wydanie decyzji). Możliwe jest również rozpoczęcie procesu na wniosek organu jednostki samorządu terytorialnego, innej osoby lub jednostki organizacyjnej.

Rokowania

Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, z zastrzeżeniem należy poprzedzić rokowaniami o nabycie w drodze umowy prawa własności (lub prawa użytkowania wieczystego czy innego prawa rzeczowego na nieruchomości). Przeprowadza się je między starostą, wykonującym zadanie z  zakresu administracji rządowej, a  właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości. Ma w nich uczestniczyć także osoba, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W  trakcie prowadzenia rokowań można zaoferować nieruchomość zamienną. W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego, to ona przeprowadza rokowania.

Nieruchomość z nieuregulowanym stanie prawnym

W przypadku nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym ustawa nakazuje staroście podać do publicznej wiadomości informację o zamiarze wywłaszczenia. Musi się to odbyć w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz na stronach internetowych starostwa powiatowego. Należy także ogłosić to w  prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli w terminie 2 miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, które wykażą, że przysługują im prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie w sprawie podziału i postępowanie wywłaszczeniowe.

Ustawa nie określa, co należy rozumieć przez rokowania. Przyjmuje się jednak, że chodzi o wszelkie dopuszczalne prawem czynności i  działania zmierzające do zawarcia umowy. W  praktyce w grę wchodzą negocjacje nad składanymi przez organ ofertami kupna lub zamiany. W  przypadku nieruchomości przysługującej kilku osobom, można stosować różne konfiguracje w ramach postępowania. Jeśli bowiem niektórzy współwłaściciele nie wyrażają zgody na zbycie ich udziału, organ może negocjować zawarcie umowy kupna udziałów od zainteresowanych innych współwłaścicieli, a  tych pierwszych wywłaszczyć. Same rokowania nie przewidują składania oświadczeń woli co do zawarcia umowy. Mają charakter przygotowawczy, negocjacyjny.

Rokowania są obowiązkowe, co oznacza, że chcąc odebrać prawo własności w ten czy inny sposób, należy je przeprowadzić. W orzecznictwie podnosi się również, że rokowania nie mogą mieć pozornego charakteru. Organ musi złożyć konkretną i uzasadnioną rynkowo ofertę. Jeśli bowiem dojdzie do wydania decyzji z pominięciem lub niewłaściwym przeprowadzeniem negocjacji, to decyzja taka będzie obarczona poważną wadą prawną. Wówczas całe postępowanie można uznać za nieważne. Rokowania kończą się albo zawarciem umowy (sprzedaży lub zamiany — w grę wchodzi również zamiana za dopłatą), albo jej brakiem. W tym drugim przypadku organ musi odczekać 2 miesiące, na wypadek gdyby uprawniony chciał jednak zakończyć sprawę na etapie cywilnoprawnym.

Postępowanie wywłaszczeniowe

Postępowanie wywłaszczeniowe można wszcząć po bezskutecznym upływie 2-miesięcznego terminu do zawarcia umowy zakupu lub zamiany nieruchomości. Termin trzeba wyznaczać pisemnie. Samo postępowanie w tej fazie opiera się głównie o przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, w niewielkim stopniu modyfikowane przez ustawę. Jedną z takich modyfikacji jest w postępowaniu wywłaszczeniowym obowiązek przeprowadzenia przez starostę rozprawy administracyjnej. Stanowi to formę postępowania dowodowego i ma zapewnić wszechstronne wyjaśnienie sprawy. W rozprawie tej oprócz właściciela mogą uczestniczyć różnego typu organizacje społeczne, których udział jest uzasadniony.

W postępowaniu wywłaszczeniowym starosta obowiązany jest uzyskać opinię o wartości nieruchomości. Podstawą takiej opinii jest operat szacunkowy sporządzony przez wezwanego do udziału w sprawie biegłego rzeczoznawcę. Operat należy sporządzić zgodnie z metodami i standardami przewidzianymi prawem. W przypadku jeśli właściciel wywłaszczanej nieruchomości ma wątpliwości co do prawidłowości sporządzonego operatu, powinien je wskazać i uzasadnić. Jeśli starosta podzieli te wątpliwości, operat zostanie albo poprawiony, albo stworzony na nowo przez innego rzeczoznawcę, a jeśli się do nich nie przychyli — jego decyzja może stanowić podstawę odwoławczą.

Wywłaszczenie nieruchomości i wypłata odszkodowania

Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości, poza standardowymi elementami dla takiego aktu, powinna m.in. zawierać:

• wskazanie przedmiotu wywłaszczenia;

• ustalenie, na jakie cele nieruchomość jest wywłaszczana;

• określenie praw podlegających wywłaszczeniu; wskazanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości;

• ustalenie wysokości odszkodowania. Wysokość odszkodowania powinna wynosić tyle, ile wartość rynkowa zabranych praw. Co do zasady zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu.

Zwrot wywłaszczonej nieruchomości

Ustawa przewiduje dwie możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. Odnosi się to do sytuacji, gdy przedmiotowa nieruchomość będzie użyta do innego celu niż wskazany w decyzji wywłaszczeniowej. Ponadto poprzedni właściciel lub jego spadkobierca musi złożyć wniosek o zwrot. Drugi przypadek zakłada sytuację, kiedy nieruchomość stała się zbędna dla celu określonego w tejże decyzji. W razie powzięcia zamiaru użycia wywłaszczonej nieruchomości lub jej części na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, właściwy organ zawiadamia poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę o tym zamiarze. Jednocześnie informuje o możliwości zwrotu wywłaszczonej nieruchomości.

Poprzedni właściciel lub jego spadkobierca mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części, jeżeli stała się ona zbędna do realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu. Nieruchomość uznaje się za zbędną do realizacji celu określonego w decyzji o wywłaszczeniu, jeżeli:

• pomimo upływu 7 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu;

• pomimo upływu 10 lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna, cel ten nie został zrealizowany. Warunkiem zwrotu nieruchomości jest zwrot przez poprzedniego właściciela lub jego spadkobiercę odszkodowania lub nieruchomości zamiennej.