Pandemia trwa, ale życie toczy się dalej i generuje swoje potrzeby – chociażby takie, jak posiadanie własnego mieszkania. Aby stać się jego właścicielem, większość z nas decyduje się na wzięcie kredytu. O jaką kwotę powinniśmy złożyć wniosek? Czy możemy wybrać sposób spłaty? A może wcześniejsze uporanie się ze zobowiązaniem przyniosłoby korzyści finansowe? Jak banki podchodzą do takiego rozwiązania? Na trudne pytania kredytobiorców odpowiada ekspert finansowy, Mirosław Pieróg.

Jak określić kwotę, którą powinniśmy wziąć w banku, by sfinansować zakup mieszkania?

Jeżeli chcemy kupić mieszkanie, którego cena wynosi 500 tys. zł, musimy posiadać min. 10 proc. wkładu własnego, czyli 50 tys. zł. Natomiast klienci bardzo często decydują się na wzięcie kredytu również na wykończenie mieszkania. Na ten cel trzeba przyjąć ok. 1 500 zł/mkw. przemnożone przez metraż. Zatem w przypadku lokalu o powierzchni 45 mkw. potrzebujemy 67 500 zł. W zaokrągleniu mamy 567 tys., będące wartością inwestycji. To z tej kwoty wyliczamy 10 proc. wkładu własnego, czyli w tym przypadku, już po zaokrągleniu, 57 tys. zł. Tym samym od banku potrzebujemy wziąć 510 tys. i właśnie na tę kwotę składamy wniosek.

Jeżeli dysponujemy zarówno 10-, jak i 20 proc. wkładem własnym, która opcja na wzięcie kredytu będzie dla nas korzystniejsza?

Najlepsze oferty są dla kredytów z 20 proc. wkładem własnym. Taki kredyt będzie tańszy niż ten z 10 proc. wkładem własnym. Przy kredycie z 10 proc. wkładem mamy marżę na poziomie ok. 2,5 proc. Jeżeli będzie to 20 proc., marża wyniesie ok. 2 proc. Gdy kredyt jest na 510 tys. zł z 10 proc. wkładem i marżą 2,5 proc. przy WIBORZE 1,7, oprocentowanie wynosi 4,20. W takich warunkach kredyt będzie nas kosztował 387 835 zł. Natomiast jeżeli bierzemy dokładnie taki sam kredyt, tylko że mamy większy wkład własny – 20 proc., a tym samym marżę na poziomie 2 proc., to przy tej samej kwocie kredytu, jest on tańszy o 52 700 zł, bo odsetki wynoszą 335, a nie 387 tys.

Kredyt możemy spłacać na 2 sposoby, prawda? Czym się różnią i który jest korzystniejszy?

Tak. Mamy raty malejące i równe. Często klienci wiedzą, że raty malejące są tańsze niż raty równe i to się zgadza. Konstrukcja rat malejących polega na tym, że całą kwotę kredytu dzielimy na liczbę miesięcy, na jaką zostało udzielone finansowanie. Czyli np. jeśli mamy kredyt na 430 tys. zł na 30 lat, to tę kwotę dzielimy na 360 miesięcy. Wówczas wychodzi nam, że przez 30 lat kapitał, miesiąc w miesiąc, spłacamy na poziomie 1 194 zł. Odsetki od kredytu przy założonym oprocentowaniu wynoszą 1 182 zł. Zatem pierwsza rata kapitałowo-odsetkowa to 2 376 zł. Po spłacie pierwszej raty zostanie nam ok. 428 tys. i od tej kwoty odsetki naliczane do kolejnej raty są już mniejsze. Tym samym każda kolejna rata będzie odpowiednio niższa, ponieważ za każdym razem zmniejszeniu będzie ulegała kwota, od której naliczane jest oprocentowanie.

W przypadku rat równych każda rata wynosi tyle samo przez cały okres spłaty i jej wysokość jest średnią wartością pomiędzy pierwszą a ostatnią ratą z rat malejących (analizujemy opcje dla tego samego kredytu, czyli na kwotę 430 tys. zł zaciągniętą na 30 lat) – tutaj mamy ratę na poziomie 1 883 zł. Kiedy spojrzymy na obydwie symulacje, to zobaczymy, że wysokość raty z rat malejących i rat równych zrównają się przy ok. 151 i 152 racie. W ratach malejących będziemy mieć do spłaty niższe oprocentowanie, ale wyższy kapitał. Z kolei w ratach równych odwrotnie – wyższe oprocentowania, ale niższy kapitał. Finalnie okaże się, że w przypadku rat malejących zapłacimy 213 441 zł odsetek, a w ratach równych będzie ich 247 954 zł, czyli o 34 513 zł więcej, więc tak jak wspomniałem, wygląda na to, że wzięcie kredytu z ratami malejącymi jest tańsze.

Dlaczego więc eksperci finansowi zalecają raty równe?

Otóż skoro stać nas, by przy ratach malejących płacić początkowo ratę w wysokości 2 376 zł, to równie dobrze możemy zdecydować się na raty równe i płacić ratę regularną na poziomie 1 883 zł, a te 493 zł różnicy nadpłacać dobrowolnie. Co nam to daje? Nadpłacając kredyt w taki sposób, spłacimy go w ciągu ok. 21 lat, a odsetek zapłacimy 166 635, a nie 213 441 zł jakby to było przy ratach malejących, czyli o 46 806 zł mniej. Podsumowując: decydując się na raty równe i dobrowolnie nadpłacając kredyt, szybciej spłacimy zobowiązanie niż zakładał okres kredytowania i zapłacimy mniejsze odsetki niż gdybyśmy zdecydowali się na raty malejące.

Jest taka zasada, że zawsze, wzięcie kredytu na 30 lat w ratach równych będziemy nadpłacać do wysokości pierwszej raty rat malejących i spłacimy je w 20-23 lata. Ta rozpiętość lat wynika z oprocentowania. Jeżeli WIBOR będzie 0,22, kredyt spłacimy w 23 lata. Jeśli WIBOR będzie na poziomie 1,7, kredyt spłacimy w 20 lat. Jest jeszcze jedna kwestia. Gdy nadpłacamy kredyt, to zawsze po nadpłacie zostańmy przy tym samym okresie kredytowania i zmniejszajmy sobie ratę. Dlaczego? Po np. 5 latach od zaciągnięcia kredytu możemy dojść do wniosku, że jednak chcemy wybudować dom lub nasze mieszkanie jest za duże czy za małe. Jeżeli po każdej nadpłacie będziemy zmniejszać ratę, to będzie to korzystne, jeśli zechcemy wziąć następny kredyt, ponieważ istnieje taka zasada: im mniejsza rata kredytowa w pierwszym kredycie, tym większa zdolność kredytowa przy kolejnych. 

Czy pod względem finansowym opłaca się nam wcześniej spłacać wzięcie kredytu?

Zdecydowanie tak, ponieważ nadpłacając kredyt nie tylko szybciej się go „pozbywamy”, ale też płacimy niższe odsetki. Jeśli mamy wziąć kredyt na 16 lat, to weźmy go sobie na 30 lat i nadpłacajmy do tej kwoty, jaką musielibyśmy płacić przy kredycie rozłożonym na 16 lat, bo czasowo na to samo wyjdzie, ale pod względem finansowym różnica jest spora. Niektóre banki żądają, żeby zapłacić im za nadpłatę 1-3 proc., natomiast dotyczy to tylko pierwszych 3 lat.

Po 3 latach od dnia podpisania umowy kredytowej w każdym banku nadpłata jest za darmo, żaden bank nie może pobrać od nas pieniędzy za nadpłatę, a co więcej, za pomocą internetu możemy ją zrobić o dowolnej porze, nie wychodząc z domu. Kiedyś, gdy banki nie były tak optymistycznie nastawione do nadpłacania kredytów, pobierały za to prowizje i gdy nie było bankowości elektronicznej, a klient musiał składać pisemne wnioski, to faktycznie wspomniane raty malejące były korzystniejsze. Dziś, dzięki zmianom, jakie w tym zakresie zaszły, możemy swobodnie nadpłacać kredyt.

Jak najkorzystniej nadpłacać wzięcie kredytu? Systematycznie, co miesiąc nadpłacając daną kwotę, czy odkładać do przysłowiowej skarpety i jednorazowo zrobić jedną, dużą nadpłatę?

Najlepiej systematycznie, dlatego, że zawsze istnieje ryzyko, że te pieniądze gdzieś się rozejdą, przeznaczymy je na inny cel. Ponadto, w banku płacimy odsetki od kwoty, która została nam do spłaty. Pomniejszając tę kwotę, od której są naliczane odsetki, o środki, jakie zbieramy „w skarpecie”, oszczędzamy.

Czy banki nakładają jakieś obostrzenia na nadpłacanie?

Jedynym obostrzeniem, z którym możemy się spotkać tylko w niektórych bankach, jest wymóg złożenia pisemnego wniosku o wcześniejszą spłatę. Pandemia też się przyczyniła do tego, że bankowość elektroniczna nieco wyewoluowała, co jest na korzyść klientów.