• Według JLL spadek sprzedaży mieszkań nie spowodował mniejszego zainteresowania zakupem gruntów pod ich budowę.
• Z kolei dane opublikowane przez GUS wskazują, że w ubiegłym roku do użytku oddano ponad 221 tys. mieszkań. Oznacza to kilkanaście tysięcy więcej lokali, niż rok wcześniej.
• W najbliższych latach możemy spodziewać się mniejszej liczby transakcji zakupu gruntów biurowych – przekonuje Tomasz Lewandowski z JLL.

Początek ubiegłego roku dla krajowych, jak i zagranicznych inwestorów powierzchni biurowych, mieszkaniowych i handlowo-usługowych na terenie Polski zapowiadał się obiecująco. Tymczasem już w I półroczu, w konsekwencji wybuchu pandemii, nastąpiło wstrzymanie transakcji, negocjowano ceny sprzedaży i wydłużano ważność umów przedwstępnych. Jak zatem sytuacja rynkowa wpłynęła na ceny gruntów inwestycyjnych w 2020 roku? Odpowiedź na to pytanie można znaleźć w najnowszych raportach JLL i GUS.

Ceny gruntów inwestycyjnych w 2020 roku – stabilna sytuacja rynku mieszkaniowym

W raporcie „Rynek gruntów inwestycyjnych w Polsce” JLL stwierdzono, iż 2019 rok był dla deweloperów jednym z najlepszych w historii. Wynikało to wówczas z wysokiego wolumenu transakcji zawieranych na rynku pierwotnym. Tym samym w 2020 rok branża wchodziła z pozytywnym i nastawionym na sukcesy nastawieniem. Rzeczywistość szybko zweryfikowała te założenia. Zwolnienia z pracy, zaostrzona polityka kredytowa i ogólna społeczna niepewność sprawiły, że wiele osób wstrzymało się z zakupem mieszkania. Jednak wraz ze stopniowym powrotem do względnej stabilizacji gospodarczej ceny gruntów inwestycyjnych w 2020 roku pod budynki mieszkaniowe były nieraz nawet wyższe od tych oferowanych w roku ubiegłym. W największych miastach regionalnych, a więc również w Krakowie, ceny transakcyjne w relacji do PUM (powierzchni użytkowej mieszkania) wynosiły od 700 zł do 2 tys. zł.

Popyt na lokale mieszkaniowe w III kwartale okazał się wręcz dwa razy wyższy od tego odnotowanego w okresie kwiecień-czerwiec. W rezultacie na sześciu największych rynkach mieszkaniowych w Polsce (w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi) rok zamknął się zaledwie 19 proc. r/r spadkiem sprzedaży, co jest wynikiem zdecydowanie lepszym, niż można było zakładać jeszcze na początku kwietnia – przekonuje Joanna Kieszczyńska, Dyrektor w Dziale Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu w JLL. Przedstawiciele firmy uważają, że w najbliższych miesiącach deweloperzy, z racji deficytu terenów inwestycyjnych, będą częściej decydowali się na realizacje projektowe na obszarach poprzemysłowych, wymagających np. wykonania remediacji gleby. Spodziewamy się też dalszego wzrostu cen gruntów mieszkaniowych oraz ostrej rywalizacji między deweloperami w prywatnych procesach zakupowych i miejskich przetargach – dodaje Joanna Kieszczyńska.

Co z biurowcami?

W ciągu ostatnich lat rynek biurowy rozwijał się w Polsce dość prężnie. Można to było zauważyć zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Warszawa czy Kraków. Wpływ na to miała m.in. świadomość, iż perspektywa wykonywania obowiązków zawodowych w nowoczesnym budynku może znacznie podwyższyć wydajność pracownika. Tymczasem odpowiedzią na pojawienie się Covid-19 była rezygnacja zagranicznych inwestorów z prowadzenia ekspansji na naszym rodzimym rynku. Transakcje, które wówczas znajdowały się na zaawansowanym etapie, były w dalszym ciągu kontynuowane. Wstrzymano natomiast postępowania ofertowe, co poskutkowało rewizjami oraz nieudzielaniem decyzji zakupowych.

Choć w wakacje sytuacja na rynku biurowym nieco się ustabilizowała, to ostatnie miesiące 2020 roku doprowadziły do pogłębiającego się spadku popytu przy jednoczesnym wzroście ofert podnajmu. Wskazują na to również dane GUS zawarte w raporcie „Budownictwo w 2020 roku”. W zeszłym roku oddano do użytku o ponad 8 proc. mniej powierzchni biurowych niż w 2019 roku. Okazuje się, że korekta ceny zakupu proponowana przez deweloperów w tym okresie, w ramach podejmowania ryzyka inwestycyjnego, wynosiła od 15 do 30 proc. Z pewnością wpłynęła na to popularność modelu pracy zdalnej i hybrydowej. W najbliższych latach możemy spodziewać się mniejszej liczby transakcji zakupu gruntów biurowych. Zainteresowani zakupami będą głównie gracze o ugruntowanej pozycji, którzy nie potrzebują finansowania zewnętrznego i chcą wykorzystać spodziewaną w 2023 roku w Warszawie i niektórych miastach regionalnych lukę podażową – tłumaczy Tomasz Lewandowski, Dyrektor Działu Gruntów i Inwestycji Średniego Formatu w JLL.

Ceny gruntów inwestycyjnych w 2020 roku w sektorze handlowo-usługowym

Zainteresowanie deweloperów gruntami przeznaczonymi pod parki handlowe oraz centra zakupów codziennych utrzymywało się w ubiegłym roku na bardzo dobrym poziomie. Z danych GUS wynika, że na terenie Małopolski powstało w 2020 roku ponad 12 proc. całkowitej krajowej powierzchni handlowo-usługowej. Więcej było jej tylko w województwie mazowieckim. Ceny takich terenów oscylowały z kolei w przedziale 150-500 zł za 1 mkw. Drożej było na obrzeżach największych miast regionalnych. Zmiana w sektorze handlowo-usługowym nastąpiła jedynie w zakresie lokalizacji. Według Tomasza Lewandowskiego inwestorzy skupili się bowiem na mniejszych miejscowościach, gdzie podaż na tego typu obiekty wciąż nie została zaspokojona.