Wydatek związany z nabyciem mieszkania to tylko początek ponoszenia kosztów związanych z posiadaniem własnego lokum. Jak zdobyć środki na wykończenie nieruchomości i czy zaciągnięcie kredytu jest dobrym rozwiązaniem? Jak opracować kosztorys oraz oszacować niezbędną kwotę? Na co bank zwróci uwagę? Wskazówek na najkorzystniejsze rozwiązanie szukamy z ekspertem finansowym, Mirosławem Pierogiem.

Zaciągnięcie kredytu to ważna i kosztowna decyzja. Czy warto w już wysoką kwotę wciągać wydatki związane z wykończeniem mieszkania?

W większości przypadków tak, choć mogą się zdarzyć pewne wyjątki. Najczęstszym błędem popełnianym przez kredytobiorców jest przekonanie, że gdy mamy 50 tys. zł w kieszeni, to na wykończenie mieszkania nie potrzebujemy kredytu, bo pomogą nam rodzina czy znajomi. Zobaczmy, jak to wygląda na przykładach. Kupujemy mieszkanie za 510 tys. zł, wkład własny 80 tys., czyli 16 proc., a więc zaciągnięcie kredytu na kwotę 430 tys. W takim modelu odsetek zapłacimy 278 tys. Wtedy ja proponuję, żeby przygotować kosztorys wykończenia i uwzględnić go w kredycie. Co się dzieje w takiej sytuacji? Wykazujemy, że inwestycja kosztuje wówczas 560 tys. zł. Wkład własny to 80 tys. zł plus te 50 tys. zł, które trzymamy w kieszeni, czyli 130 tys., a więc 23 proc. Kwota kredytu nadal pozostaje na tym samym poziomie, ale dzięki wyższemu procentowi wkładu własnego, mamy lepszą marżę i w efekcie zapłacimy odsetki niższe o 37 tys. zł.

Reasumując: jeśli posiadamy własne pieniądze na wykończenie mieszkania i przedział wkładu własnego 10-20 proc., zawsze te środki na wykończenie wkładajmy jako wkład własny, a z banku bierzmy finansowanie na wykończenie. Jeśli na starcie mielibyśmy 20 a nie 10 czy 16 proc. wkładu własnego, wówczas wciągnięcie kosztów wykończenia do kredytu nie będzie już miało aż takiego dużego znaczenia. Zawsze indywidualnie z klientem ocenia się, które rozwiązanie będzie korzystniejsze. Musimy też pamiętać, że środki na wykończenie dostaniemy od banku dopiero po odbiorze mieszkania od dewelopera, nie wcześniej.

Jak zatem oszacować minimalną kwotę do wykończenia mieszkania?

Dawniej było to 1 000 zł/mkw. Dzisiaj zawsze mówię, że jeżeli mamy mieszkanie ok. 50 mkw., powinniśmy to przemnożyć razy 1 300-1 400 zł. Jeżeli metraż wynosi ponad 30 mkw., warto to przemnożyć przez 1 500 zł, ponieważ kuchnia, łazienka, bez względu na powierzchnię lokalu, zawsze będą na podobnym poziomie. Proporcje znacząco zmieniają się dopiero przy metrażu 70 mkw. i więcej. Ponadto warto wcześniej sprawdzić w sklepach ceny płytek i innych elementów w interesującym nas standardzie.

Po co nam zaciągnięcie kredytu z takim zapasem finansowym? Jak to się przekłada w praktyce?

Wyobraźmy sobie taką sytuację: naszym przelicznikiem jest 1 000 zł/mkw., wniosek składamy dzisiaj i jesteśmy przekonani, że ta kwota nam wystarczy. Ale co się okazuje? Kupione mieszkania deweloper odda do użytkowania dopiero za 2 lata. W ciągu tych 2 lat ceny wykończenia: materiałów i robocizny wzrosną o jakieś 20 proc. Nagle okazuje się, że ta pierwotnie oszacowana kwota wystarczy nam tylko na podłogi, łazienkę i kawałek blatu w kuchni. W kredyt hipoteczny już weszliśmy, rozpoczęliśmy spłatę, mieszkamy w tym nie do końca urządzonym mieszkaniu.

Jeśli na początku zaniżymy sobie koszty, to finał jest taki, że często wykańczamy siebie, a nie mieszkanie. Zdarzają się takie przypadki, że ktoś w nowym mieszkaniu zamiast drzwi w łazience ma zasłonkę, bo zabrakło mu pieniędzy. Dlatego zawsze lepiej jest przeszacować kosztorys, przyjąć za przelicznik 1 500, a nie 1 000 zł i na końcu, kiedy tych 5, 10, 15 tys. zł zostanie, można sobie kupić łóżko, zmywarkę, czy nadpłacić kredyt.

Jakie wydatki związane z wykończeniem mieszkania musimy uwzględnić w kosztorysie przedstawianym bankowi?

Z doświadczenia wiem, że taki kosztorys jest bardzo prosty. Zamieszczamy w nim 5 rodzajów prac: kuchnia, łazienka, malowanie, podłogi i drzwi wewnętrzne. Wszystkie te pozycje, cokolwiek byśmy nie robili w mieszkaniu, zawsze musimy wykonać. Co z podziałem kosztów? Jeśli zakładamy, że wykończymy mieszkanie za 50 tys. zł, to na kuchnię wpisujemy przykładowo 22 tys. zł, na łazienkę 13, na malowanie 4, na podłogi 7 i na drzwi wewnętrzne 4 tys. zł. Gdy potrzebujemy 75 tys., to kosztorys odpowiednio zwiększamy: kuchnia 30 tys., łazienka 18, malowanie 8, podłogi 12 i drzwi wewnętrzne 7.

Czy w banku musimy przedstawiać fakturę?

Nie. Wystarczy, że ktoś z banku przyjdzie, zrobi zdjęcia. Taka inspekcja trwa ok. 10 min. Nikt nie będzie sprawdzał, ile kosztowała nas kuchnia – czy 15, czy 20 tys. zł. Dana osoba przyjdzie i sprawdzi, czy kuchnia faktycznie jest. Pierwsze zdjęcia, jakie bank będzie miał, to mieszkanie w stanie deweloperskim, lub blok w stanie budowy -  kolejne ze zrobioną już kuchnią, więc temat zostanie zamknięty.

Jest coś, czego nie powinniśmy uwzględniać w kosztorysie, który składamy w banku?

Nie polecam wpisywania elementów takich jak np. małe szafy wnękowe. Kiedyś miałem taką sytuację, że klient przy wejściu do mieszkania chciał zaaranżować wnękę szafą. To wszystko widział na wizualizacjach, nim mieszkanie powstało. Gdy wszedł do gotowego lokalu wraz z architektem, jednogłośnie stwierdzili, że szafa nie będzie tam pasować i zamiast niej pojawił się po prostu wieszak, ładne podświetlenie itd. Później przyszedł pan z banku, znalazł kuchnię, łazienkę, pomalowane ściany, zrobione podłogi, zamontowane drzwi, ale brakowało szafy wnękowej. W kosztorysie wyceniona została wówczas na 3 tys. zł. Więc co powiedział bank? Defraudacja pieniędzy.

Aby z tego wybrnąć, klient musiał zrobić aneks do umowy kredytowej i wszystko dobrze się skończyło. Dlatego też lepiej nie zawierać w kosztorysie prac, z których być może będziemy rezygnować. Nie wpisujemy w kosztorysie łóżka, do sypialni – a może ono kosztować i 5 tys. Jeśli już, to możemy podać garderobę bądź zabudowę garderoby kwota powyżej 10 tys. Dlaczego tak jest? Bo łóżko można wynieść, a do wykończenia mieszkania możemy podać tylko elementy na stałe związane z nieruchomością. Kuchnia jest zabudową stałą i nie da się jej gdzie indziej zainstalować. Podobnie jak łazienka – wanny czy toalety nie wstawimy w innym miejscu. Inaczej mówiąc, bank nie przyzna finansowania na umeblowanie.