• Umowa rezerwacyjna oferowana przez deweloperów pozwala przy zakupie mieszkania za gotówkę na dłuższy czas namysłu, a przy zaciągnięciu kredytu – na spokojne przeprowadzenie procedury. Natomiast opłata rezerwacyjna wynosi od 5 do 10 tys. zł.
• Umowę deweloperską podpisuje się u notariusza. Może to trwać ok. 2 godziny.
• Przy zakupie dokonywanym, gdy lokal jest w trakcie budowy, harmonogram wypłaty transz rozpisuje deweloper. Zależy on od stopnia zaawansowania robót budowlanych.

Zakup mieszkania od dewelopera wiąże się nie tylko z rozpoczęciem kolejnego życiowego etapu, ale i wydaniem sporej sumy pieniędzy. Nieraz zdarza się, że przeznaczamy na ten cel długo odkładane oszczędności, zarówno swoje, jak i naszych bliskich. Dlatego uważam, że niezwykle ważne jest odpowiednie przygotowanie się do procesu zakupu pod kątem merytorycznym, jeszcze zanim przystąpimy do transakcji.

Od czego zacząć, jeśli zakup mieszkania od dewelopera chcemy dokonać za gotówkę?

W tym przypadku standardowy przebieg procesu kupna nieruchomości z rynku pierwotnego (jeśli deweloper prowadzi rachunek powierniczy – co obecnie jest standardem na rynku) przebiega przez kilka etapów. Pierwszym z nich jest zawarcie umowy rezerwacyjnej i uiszczenie opłaty. Następnie podpisuje się przedwstępną umowę deweloperską, a potem, zgodnie z ustalonym harmonogramem, wpłaca transze. Natomiast po odbiorze technicznym lokalu pozostaje już tylko dokonać aktu przeniesienia własności i ustanowić odrębną własność mieszkania.

A co, jeśli zaciągamy kredyt?

Wówczas proces zakupu jest oczywiście nieco bardziej skomplikowany, ale z pewnością nie awykonalny. W tym przypadku identycznie jak w powyższym pierwszym krokiem jest podpisanie umowy rezerwacyjnej oraz uiszczenie opłaty. Następnie należy złożyć wnioski kredytowe do kilku wybranych, samodzielnie lub z pomocą eksperta, banków i czekać na uzyskanie przedwstępnej decyzji o przyznaniu kredytu. Jeśli już ją uzyskamy, możemy przystąpić do zawarcia przedwstępnej umowy deweloperskiej. Kolejnym krokiem, do którego przechodzimy po uzyskaniu ostatecznej decyzji od banku, jest zawarcie umowy kredytowej z daną placówką. To po niej warunkiem koniecznym jest wpłacenie wkładu własnego. Następnie uruchomiony zostaje kredyt zgodnie z transzami ustalonymi przez dewelopera. Po odbiorze technicznym mieszkania pozostaje już zrobić trzy rzeczy: ustanowić akt przeniesienia własności, odrębną własność lokalu oraz hipotekę.

Zakup mieszkania od dewelopera rozłożony na czynniki pierwsze, czyli umowa i opłata rezerwacyjna

Większość deweloperów, od których wraz ze swoimi klientami kupowałam mieszkania lub domy, oferowała prostą i niezobowiązującą umowę rezerwacyjną. Dawała ona możliwość przeprowadzenia procedury kredytowej bądź w przypadku zakupu za gotówkę – więcej czasu do namysłu. Takie umowy zazwyczaj obowiązują przez 30 dni i wiążą się z obowiązkiem wniesienia opłaty rezerwacyjnej. Natomiast jeśli nie dochodzi do zawarcia umowy deweloperskiej, wówczas opłata zwracana jest klientowi. Z reguły wynosi ona od 5 do 10 tys. zł. Z tego typu praktykami spotkałam się w Krakowie, Kielcach, Rzeszowie, Warszawie oraz Gdańsku. Należy pamiętać, że zawiązanie umowy rezerwacyjnej daje nam podstawę do rozpoczęcia procedury kredytowej. Natomiast kiedy mamy już wstępną decyzję kredytową, możemy przystąpić do podpisania umowy deweloperskiej.

Co znajduje się w umowie deweloperskiej i ile kosztuje jej podpisanie?

W najprostszym tłumaczeniu jest to dość obszerna umowa, która zobowiązuje nas do zakupu lokalu, a dewelopera do jego sprzedaży. Podpisuje się ją u notariusza. Na dokonanie tej czynności powinno się zarezerwować ok. 2 godziny.

W umowie musi znaleźć się bardzo szczegółowy opis zakupywanej nieruchomości. Jej stan prawny, materiały, z których zostanie lub został wykonany budynek, zagospodarowanie okolicznych terenów, terminy realizacji prac, obowiązki kupującego oraz sprzedającego, metraż, cena, harmonogram wpłat, data odbioru itp. Koszt zawarcia takiej umowy jest liczony od wartości domu lub mieszkania i często dzieli się go pomiędzy dewelopera a kupującego. Choć w tym przypadku nie ma jednej standardowej kwoty, to stawki są dość zbliżone. Przykładowo: przy zakupie mieszkania za 400 tys. zł, taksa notarialna wyniosła 980 zł, a opłaty sądowe 150 zł. Całość wydatków zamknęła się więc w 1130 zł. Po podpisaniu umowy przekazujemy ją do banku, a ten dokonuje jej weryfikacji, wydaje ostateczną decyzję kredytową oraz przygotowuje umowę kredytową do podpisania. Potem pozostaje już tylko wpłacić deweloperowi całość środków własnych. Resztę wkładu finansowego reguluje już bank.

Zakup mieszkania od dewelopera a wypłata transz

Jeżeli budynek nabywamy w jeszcze niegotowym stanie, to deweloper zwykle rozpisuje harmonogram kolejnych wpłat dokonywanych na rachunek powierniczy. Natomiast transze ustala się w zależności od zaawansowania robót budowlanych. Co ważne, większość banków nie ma automatycznego systemu uruchamiającego transze dla dewelopera, dlatego klienci muszą zgłosić dyspozycję wypłaty kolejnej transzy. Najlepiej zrobić to na kilka bądź kilkanaście dni przed datą wpisaną w akcie notarialnym. W sytuacji, w której bank nie zdążyłby uruchomić wypłaty środków przed upływem terminu, deweloper może naliczyć odsetki za jego przekroczenie.

Przekazanie lokalu w pigułce

Po opłaceniu wszystkich transz i ukończeniu prac budowlanych, deweloper zaprasza klientów na protokolarne przekazanie lokalu. To właśnie wtedy ustalamy termin podpisania aktu przeniesienia własności. W tym celu należy ponownie wybrać się do notariusza. Osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny, powinny na tym etapie poprosić swój bank o oświadczenie do ustanowienia hipoteki. Dzięki temu dokumentowi notariusz wpisze bank do działu IV księgi wieczystej (której co prawda na ten moment jeszcze nie ma, ale już wkrótce będzie). To bardzo ważna czynność, ponieważ w momencie, gdy bank znajdzie się już w tej księdze, wyłączy ubezpieczenie pomostowe. W konsekwencji tego marża kredytowa znacznie się obniży, a to oznacza oszczędność nawet kilkuset złotych miesięcznie.

Ostatni krok do bycia pełnoprawnym właścicielem, czyli akt notarialny

Dokonywanie transakcji gotówkowej oznacza, że akt ten będzie aktem sprzedaży oraz ustanowienia odrębnej własności, czyli założenia oddzielnej księgi wieczystej. Z kolei przy posiłkowaniu się kredytem hipotecznym, będzie to akt sprzedaży, ustanowienia odrębnej własności oraz ustanowienia hipoteki.

Czas trwania takiego aktu jest krótszy niż umowy deweloperskiej. Przykładowa wycena dla mieszkania o wartości 400 tys. zł wynosi łącznie około 2500 zł. Wliczona w to taksa notarialna to koszt rzędu ok. 1700 zł, a pozostała część tej kwoty to opłaty sądowe.

Więcej o kredytach hipotecznych dowiesz się na https://kredytowyporadnik.pl/.