• Przy ocenie zdolności kredytowej pod uwagę brane są przede wszystkim dochody i rodzaj umowy zawodowej. Najlepiej, aby zarobki były stałe, a umowa podpisana na czas nieokreślony.
• Obecnie żaden bank udzielający kredytów hipotecznych nie uwzględnia dochodów otrzymywanych w ramach programu Rodzina 500+ oraz pochodzących z alimentów.
• Przy podliczaniu zdolności uwzględnia się także wiek kredytobiorcy. Najczęściej stosowany limit wiekowy to 70 lat. 

Statystyki wskazują, że ponad 50 proc. właścicieli nieruchomości musiało zaciągnąć kredyt hipoteczny na dom lub mieszkanie. Tym samym dla większości osób pierwszym przystankiem na drodze do zakupu wymarzonej nieruchomości – zakładając, że nie mamy odłożonej gotówki, jest odpowiedź na pytanie: jaka jest moja zdolność kredytowa? Potem pojawiają się kolejne kwestie do rozpatrzenia – czynniki wpływające na ocenę zdolności, analizowanie zarobków czy też forma wynagrodzenia banków. Dlatego w tym artykule postaram się odpowiedzieć na wszystkie wątpliwości kredytobiorców dotyczące tego tematu.

Badanie zdolności kredytowej to jeden z podstawowych elementów każdej analizy kredytowej. Banki naprawdę różnie wyliczają zdolność, dlatego ważne, aby na spotkaniu z doradcą kredytowym w pierwszej kolejności ocenić, jakie mamy szanse na otrzymanie kredytu w danym banku.

Zdolność kredytowa – co wpływa na jej ocenę?

Forma zatrudnienia

Dla banków najważniejsza jest stabilność zatrudnienia. Chętniej przyznają kredyt osobie, która posiada stałe dochody np. w wysokości  4 500 zł netto, niż osobie, która zarabia 4 500 zł netto w podstawie, ale otrzymuje dodatkowo nieregularne premie. Jak zatem rodzaj umowy zawodowej wpływa na zdolność kredytową?

• Umowa o pracę na czas nieokreślony - najbardziej akceptowana przez banki. W tym przypadku minimalny okres zatrudnienia to 3 miesiące.
• Umowa o pracę na czas określony - musimy być zatrudnieni co najmniej na 3 miesiące w przód od momentu składania wniosku i mieć za sobą minimum 6 miesięcy zatrudnienia. Im więcej – tym lepiej. Warto także wiedzieć, że jeśli jest to pierwsza umowa potencjalnego kredytobiorcy, wówczas nie wszystkie banki zaakceptują taką umowę.
• Umowa o dzieło/zlecenie - podobnie jak w przypadku umowy na czas określony – minimalny okres zatrudnienia wynosi 6 miesięcy wstecz.
• Własna działalność gospodarcza (w tym także spółka cywilna oraz jawna) - aby bank uwzględnił dochody z działalności gospodarczej, musi być ona prowadzona przez okres minimum 12 miesięcy. Należy jednak podkreślić, że większość banków wymaga, aby był to rok kalendarzowy. Oznacza to, że działalność musi być prowadzona od pierwszego stycznia do końca grudnia. Konieczne jest również poprawne rozliczenie PIT-u.

Dodatkowo:

• Jeśli posiadasz nieruchomość na wynajem, w podliczeniu zdolności kredytowej bank weźmie pod uwagę również dochód z wynajmu. Aby został on uwzględniony, musisz otrzymywać go przez minimum 3 miesiące.
• Jeśli osiągasz przychody z innych źródeł – np. posiadasz udziały w spółce zoo lub spółce komandytowej, skonsultuj się ze swoim doradcą w celu uzyskania szczegółowych informacji. Takie dochody bank również weźmie pod uwagę.
• Jeśli otrzymujesz diety w ramach pracy, to – niestety – są one akceptowane jedynie przez nieliczne banki i wyłącznie wtedy, gdy są wypłacane przelewem na nasz rachunek bankowy.

Zdolność kredytowa – co z 500+ oraz alimentami?

Na chwilę obecną żaden bank udzielający kredytów hipotecznych nie uwzględnia dochodów otrzymywanych w ramach programu Rodzina 500+. Pieniądze z tego świadczenia liczy się jedynie przy kredytach gotówkowych oraz pożyczkach poza bankowych. Również w przypadku alimentów sprawa ma się podobnie. Dochody z nich uzyskiwane nie są brane pod uwagę w procesie wyliczania zdolności kredytowej do kredytu hipotecznego.

Zabezpieczenie kredytu

Kolejnym ważnym aspektem przy wyliczaniu zdolności jest zrozumienie tego, jak banki procedują kredyt. Klienci wielokrotnie pytają, czy posiadając duży wkład własny, ale niewiele zarabiając, mogą uzyskać kredyt.

Dla przykładu: para klientów zamierza kupić nieruchomość za 450 tys. zł. Klienci potrzebują 200 tys. zł kredytu, bo resztę pieniędzy mają odłożone. Natomiast ich wspólne zarobki wynoszą 2 tys. zł netto. Na utrzymaniu mają jedno dziecko. Niestety, wysoki wkład własny nie sprawi, że ich zdolność kredytowa będzie wyższa. Banki zarabiają bowiem na odsetkach, a nie na przejmowaniu nieruchomości. Dlatego w pierwszej kolejności musimy mieć zdolność obsługi rat, czyli właśnie odpowiednie zarobki. Następnie potrzebujemy nieruchomości, która jako zabezpieczenie musi mieć odpowiednią wartość w stosunku do interesującej nas kwoty kredytu (LTV) i parametry akceptowane przez bank.

Zdolność kredytowa zależna od wieku i zobowiązań kredytowych

Przy podliczaniu zdolności uwzględnia się także wiek kredytobiorcy lub kredytobiorców. Aby obliczyć, na jaki okres możemy otrzymać kredyt, bierze się pod uwagę wiek osoby starszej. Obecnie nieliczne banki udzielają kredytów do maksymalnie 80. roku życia. Najczęściej stosowany limit wiekowy to 70 lat. 

Na wysokość zdolności kredytowej mają również wpływ wszystkie pozostałe zobowiązania kredytowe, czyli kredyty ratalne, karty kredytowe oraz limity na koncie. Nawet gdy są one niewykorzystane, należy o tym poinformować swojego doradcę. Zdolność kredytowa zawsze zostanie bowiem obniżona przez limit na koncie.

Ryzyko kredytowe, czyli co może nam przeszkodzić

W procesie przyznawania kredytu, analitycy biorą pod uwagę także ryzyko kredytowe. Co wchodzi w jego skład? W zasadzie wszystko – to, czy jesteś singlem, czy małżonkiem, liczba dzieci, miejsce i czas zatrudnienia, wiek, a nawet, czy wynajmujesz mieszkanie, czy mieszkasz z rodzicami. A to tylko niektóre z czynników uwzględnianych przez bank.

Ocena punktowa BIK a zdolność kredytowa

Jednym z najważniejszych elementów, który również zostanie bardzo skrupulatnie sprawdzony, jest Twoja historia kredytowa w BIK. Jest to Biuro Informacji Kredytowej, w którym znajduje się nasza historia spłat kredytów – zarówno ta pozytywna, jak i ta negatywna. Najgorsze, co możemy zrobić dla naszej oceny kredytowej, to opóźnienie w spłacie rat. Stąd niezmiernie istotne jest rozsądne kalkulowanie tego, na jaki kredyt nas stać oraz przygotowanie „poduszki bezpieczeństwa”. Odpowiednie zabezpieczenie finansowe pozwoli nam, nawet w najtrudniejszych momentach swojego życia, na terminowe spłacanie rat.

Brak kredytu jednoznaczny z brakiem historii kredytowej nie dyskwalifikuje Cię w procesie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Jednak zła historia kredytowa, a tym samym niska ocena punktowa – już tak. 

Więcej informacji o tym, jak przygotować się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, znajdziesz na https://kredytowyporadnik.pl/.