• W przypadku najmu niezwiązanego z celami mieszkaniowymi przy dokonywaniu zmiany wysokości czynszu obowiązują przepisy Kodeksu cywilnego.
• Jeśli w umowie nie znalazł się przepis określający zasady zmiany czynszu, wówczas wynajmujący może jednostronnie go zmienić, lecz najemca może nie zastosować się do nowego ustalenia. Wynajmujący ma wtedy prawo wnieść powództwo do sądu, a najemca może powołać się na naruszenie zasad współżycia społecznego.
• Umowy zawierane między przedsiębiorcami często zawierają klauzule waloryzacyjne. Pozwalają one wprowadzić inny niż pieniądz miernik wartości. Coraz częściej zasady takie wprowadza się również w umowach z osobami fizycznymi.

Nadmierna podaż lokali dostępnych na rynku nieruchomości ugodziła w osoby fizyczne i prawne wynajmujące lokale użytkowe w centrach miast (i nie tylko). To efekt pandemii i wynikającej z niej kryzysu na rynku przedsiębiorców. Właściciele nieruchomości poszukują zatem najemców, prześcigając się w obniżkach czynszu. Jednak po odmrożeniu gospodarki oczekują oni powrotu do dotychczasowych dochodów. Jak zatem prawidłowo skonstruować umowę, która pozwoli na elastyczne zmiany wysokości czynszu?

Najem niezwiązany z celami mieszkaniowymi

W tym przypadku właściciel i wynajmujący powinni opierać się w zasadzie jedynie na przepisach Kodeksu cywilnego. Wśród nich znajdziemy zatem przepis art. 685¹, który stanowi, że wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Takie jednostronne oświadczenie wynajmującego nie wymaga zgody najemcy. Zastrzec jednak należy, że najemca zawsze może bronić się przed nadmierną i nieuzasadnioną podwyżką czynszu zarzutami opartymi na art. 5 lub art. 58 § 2 Kodeksu cywilnego, czyli klauzulami generalnymi zasad współżycia społecznego. Taka obrona może być jednak prowadzona jedynie przed sądem, w trybie powództwa o ustalenie nieważności czynności prawnej (w omawianym przypadku – oświadczenia o wypowiedzeniu dotychczasowej wysokości czynszu).

Strony mogą jednakże zmodyfikować umownie zakres uprawnienia wynajmującego do dokonania podwyżki czynszu wynikającego z art. 685¹ Kodeksu cywilnego. Okres wskazany w przepisie można wydłużyć lub skrócić. Można także zastrzec obowiązek negocjacji poprzedzających wypowiedzenie albo termin na podjęcie przez najemcę decyzji w kwestii przyjęcia lub odrzucenia nowej wysokości czynszu wynikającej z wypowiedzenia, a także np. konieczność wykazania przez wynajmującego wzrostu kosztów własnych. Uprawnienie do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu można też całkowicie wyłączyć.

Zmiany wysokości czynszu w oparciu o waloryzację

W umowach najmu często stosuje się tzw. klauzule waloryzacyjne dotyczące zmiany czynszu. Takie klauzule są popularne w umowach między przedsiębiorcami, ale coraz częściej pojawiają się także w umowach, w których przynajmniej jedna strona jest osobą fizyczną. Podstawą ich zawarcia w umowie jest art. 358¹ § 2 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że strony mogą zastrzec w umowie, że wysokość świadczenia pieniężnego zostanie ustalona według innego niż pieniądz miernika wartości.

Co do zasady, każde świadczenie pieniężne może być waloryzowane, a waloryzację można zastrzec w każdej umowie najmu. Celem takiej klauzuli jest zapewnienie świadczenia przez najemcę czynszu o przynajmniej takiej samej wartości ekonomicznej, jaką miało ono w chwili powstania zobowiązania. Ustawodawca nie przewidział ograniczeń co do ich rodzaju. Dlatego strony odnoszą klauzule indeksowe do mierników takich jak złoto, kamienie szlachetne, zboże czy inne określone dobra konsumpcyjne lub materiały. W praktyce nie ulega także wątpliwości, że miernikiem wartości mogą być też waluty obce.  Wówczas mamy do czynienia z klauzulami walutowymi (te szerzej znane są z tzw. „kredytów frankowych”).

Popularne są waloryzacje roczne, ale strony mogą swobodnie określić inny termin. Waloryzacje są często określane na podstawie konkretnego wskaźnika inflacji (w odniesieniu do waluty, w której określony jest czynsz). Dopuszczalne są też takie konstrukcje, jak uzależnienie waloryzacji od terminu lub warunku, wskazanie minimalnej czy maksymalnej waloryzacji lub wyłączenie waloryzacji ujemnej (w przypadku, gdyby wartość wskazanego odnośnika spadła). Należy jednak zastrzec, że zastrzeżenie klauzuli waloryzacyjnej może wyłączać uprawnienie do jednostronnego wypowiedzenia wysokości czynszu (jeśli strony w sposób wyraźny nie umówią się inaczej).

Co w przypadku, gdy w umowie zabraknie modyfikacji przepisu?

Wówczas wynajmujący może wypowiedzieć wysokość czynszu na miesiąc naprzód, ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Najemca na takowe oświadczenie może zareagować w różny sposób. Po pierwsze zatem może wypowiedzenie zaaprobować, w sposób wyraźny (poprzez złożenie oświadczenia) lub milczącą akceptację. Po drugie, może nie zgodzić się na podwyżkę czynszu. Opłaca wtedy czynsz w dotychczasowej wysokości lub w takiej, która częściowo zaspokaja wynajmującego. W takim wypadku wynajmujący powinien wnieść do sądu powództwo o zapłatę. W toku procesu najemca może się powoływać na wspomniane wcześniej zarzuty dotyczące naruszenia zasad współżycia społecznego. Po trzecie, najemca może w ogóle nie zgodzić się na zmiany wysokości czynszu. W rezultacie umowa najmu wygaśnie wraz z upływem miesięcznego okresu wypowiedzenia.

Zasadniczo strony w umowie najmu mogą wskazać również np. maksymalną kwotę czynszu najmu. Wówczas zarówno wynajmujący, jak i najemca będą mogli przygotować się na możliwe podwyżki, zaś zgoda najemcy na taki zapis z pewnością utrudni mu podnoszenie zarzutu nieważności wypowiedzenia (chyba że zapisy stanowić będą wyzysk, o którym mowa w art. 388 § 1 Kodeksu cywilnego).

Ustalenie zmiany wysokości czynszu a czytelność zapisów umownych

Biorąc pod uwagę aktualną sytuację, warto również doprecyzować zapisy o sile wyższej. W szczególności, co pod tym pojęciem rozumieją strony i jakie wzajemne uprawnienia zostaną im przyznane w przypadku nadejścia nieprzewidzianych zdarzeń. Uprawnienie do wypowiedzenia wysokości czynszu może zostać bowiem na czas nadejścia siły wyższej zawieszone, jak również w trakcie jej trwania można zastrzec obniżenie wartości tego świadczenia.

Strony umowy najmu lokalu użytkowego mogą ukształtować zobowiązanie według swojego swobodnego uznania, oczywiście z zachowaniem zasad współżycia społecznego. Najważniejsze jest przy tym, jak najbardziej czytelne i przejrzyste sformułowanie zapisów umownych. Nie powinny one pozostawiać zbyt wiele miejsca na interpretację.