Zakup nieruchomości od dewelopera, zazwyczaj wymaga zainwestowania niebagatelnej kwoty oszczędności, a nieraz i zaciągnięcia zobowiązania w postaci kredytu mieszkaniowego. Z tych względów, transakcja tego rodzaju często wiąże się z obawą, czy nie padniemy ofiarą oszusta lub nierzetelnego kontrahenta. By zminimalizować tego rodzaju ryzyko, ustawodawca przewidział możliwość zawarcia tzw. umowy deweloperskiej, która w założeniu miała uchronić nabywców przed niewłaściwym użyciem przekazywanych deweloperowi środków. Czy zawarcie umowy tego rodzaju faktycznie przesądza o bezpieczeństwie transakcji?

Czym jest umowa deweloperska?

Zgodnie z art. 3 pkt 5 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (dalej: ustawa deweloperska), przez umowę deweloperską należy rozumieć „umowę, na podstawie której deweloper zobowiązuje się do ustanowienia lub przeniesienia na nabywcę po zakończeniu przedsięwzięcia deweloperskiego prawa, o którym mowa w art. 1 [tj. odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę, albo do przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego na niej posadowionego stanowiącego odrębną nieruchomość.], a nabywca zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa”.

Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Co do zasady, dopóki realizowane jest tzw. przedsięwzięcie deweloperskie, dopóty może zostać zawarta umowa deweloperska. Umowa ta z założenia reguluje bowiem prawa i obowiązki Stron związane nie tylko z zakupem danej nieruchomości – ale i związane z samą budową i jej finansowaniem.

Tak też: wyrok Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 25 lipca 2013 r. sygn. II CSK 575/12 „umowa deweloperska różni się od umowy przedwstępnej przede wszystkim tym, że określa ona prawa i obowiązki stron w ramach procesu inwestycyjnego, odmiennie regulując m.in. kwestię zapłaty ceny przez kupującego. W umowie przedwstępnej określa się zazwyczaj sposób uiszczenia części ceny w formie zaliczki lub zadatku, a pozostała część ceny jest płatna po zawarciu umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy deweloperskiej kwestia zapłaty ceny regulowana jest odmiennie, albowiem kupujący finansuje de facto proces inwestycyjny”.

Rachunek powierniczy

Coś, co odróżnia umowę przedwstępną od umowy deweloperskiej, to przede wszystkim obowiązek przyjmowania przez dewelopera od kupującego pieniędzy na tzw. rachunek powierniczy. Niedochowanie tego obowiązku uprawnia nabywcę do odstąpienia od umowy, teoretycznie może też zostać uznane przez Prezesa UOKiK za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów, za co grozi niebagatelna sankcja finansowa.

Taka forma zapłaty (zwłaszcza w przypadku tzw. zamkniętego rachunku powierniczego), stanowi istotny mechanizm ochrony kupującego, na wypadek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy przez dewelopera.

W przypadku umów przedwstępnych, sprzedający nie ma obowiązku zakładania tego rodzaju rachunku (nadmienić wypada, że wiąże się to z dodatkowymi kosztami). Nie oznacza to jednak, że w umowie przedwstępnej Strony nie mogą uregulować kwestii zapłaty w sposób bezpieczniejszy dla kupującego, np. przewidzieć obowiązek zapłaty dopiero po zawarciu umowy przyrzeczonej.

Rodzaje rachunków powierniczych

Ustawodawca przewidział możliwość czynienia rozliczeń poprzez dwa zasadnicze rodzaje rachunków powierniczych:

1. otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy – należący do dewelopera rachunek powierniczy w rozumieniu przepisów ustawy Prawo bankowe, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę, na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego określonego w tej umowie,
2. zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy – należący do dewelopera rachunek powierniczy, służący gromadzeniu środków pieniężnych wpłacanych przez nabywcę na cele określone w umowie deweloperskiej, z którego wypłata zdeponowanych środków następuje jednorazowo, po przeniesieniu na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1.

Ponadto, deweloper może zaoferować nabywcom możliwość dokonywania wpłat na otwarty rachunek powierniczy, zabezpieczony gwarancją ubezpieczeniową lub gwarancją bankową.

W praktyce znakomita większość deweloperów przyjmuje od nabywców środki za pośrednictwem otwartych rachunków powierniczych, niezabezpieczonych dodatkową gwarancją. Choć ten rodzaj rachunku powierniczego nie daje tożsamego stopnia ochrony jak rachunek zamknięty lub rachunek otwarty, lecz zabezpieczony dodatkową gwarancją, nadal stanowi on jakąś formę zabezpieczenia, że środki od nabywcy zostaną przekazane deweloperowi, o ile roboty budowlane faktycznie będą prowadzone zgodnie z harmonogramem.

Teoretycznie, deweloper ma ustawowy obowiązek wykorzystania środków zgromadzonych na tym rachunku powierniczym wyłącznie na cele danego przedsięwzięcia ustawowego. Ustawodawca nie przewidział jednak wyraźnej sankcji karnej za naruszenie tego obowiązku.

Co powinno znaleźć się w umowie deweloperskiej?

Art. 22 tej ustawy zawiera szczegółowy opis tego, co obligatoryjnie musi znaleźć się w umowie deweloperskiej. W szczególności powinna ona zawierać:

1. określenie stron, miejsca i daty podpisania umowy deweloperskiej;
2. cenę nabycia prawa, o którym mowa w art. 1;
3. informację o nieruchomości, na której przeprowadzone ma być przedsięwzięcie deweloperskie obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
4. położenie oraz istotne cechy domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
5. określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
6. określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
7. termin przeniesienia na nabywcę prawa, o którym mowa w art. 1;
8. wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
9. informacje dotyczące:
10. mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
11.  gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
12. gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
13. numer pozwolenia na budowę oraz oznaczenie organu, który je wydał oraz informację czy jest ostateczne lub czy jest zaskarżone;
14. termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych danego przedsięwzięcia deweloperskiego;
15. określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej, o których mowa w art. 29, a także warunków zwrotu środków pieniężnych wpłaconych przez nabywcę w razie skorzystania z tego prawa;
16. określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
17. wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
18. oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez nabywcę z ich treścią, w tym poinformowaniu nabywcy przez dewelopera o możliwości zapoznania się z dokumentami, o których mowa w art. 21;
19. termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
20. informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody, albo informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe przeniesienie na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub przeniesienie ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje, albo informację o braku takiej zgody;
21. zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę, albo przeniesienia na nabywcę własności nieruchomości wraz z domem jednorodzinnym lub użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej i własności domu jednorodzinnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub przeniesienia ułamkowej części własności nieruchomości wraz z prawem do wyłącznego korzystania z części nieruchomości służącej zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych.

Sankcje niekompletności umowy deweloperskiej

By uniknąć sytuacji, w której deweloper twórczo interpretuje to, co powinno, a co nie musi znaleźć się w umowie deweloperskiej, ustawodawca przewidział, iż „postanowienia umowy deweloperskiej mniej korzystne dla nabywców aniżeli przepisy ustawy są nieważne, a w ich miejsce stosuje się odpowiednie przepisy ustawy” (vide art. 28 ustawy deweloperskiej).

Ponadto jeżeli umowa deweloperska nie zawiera któregoś z elementów wskazanych w art. 22 ustawy, nabywca ma prawo skorzystać z ustawowego prawa odstąpienia od umowy (vide art. 29 ust 1 pkt 1 ustawy deweloperskiej: „1. Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej: 1) jeżeli umowa deweloperska nie zawiera elementów, o których mowa w art. 22;”

Należy pamiętać, że umowa deweloperska dla swej ważności wymaga zachowania formy aktu notarialnego (co wynika z art. 26 ust 1 ustawy deweloperskiej). W przypadku niedochowania tej formy umowa mogłaby natomiast być rozpatrywana w kategoriach tzw. umowy przedwstępnej o tzw. małym skutku.

Teoria a praktyka

W polskim porządku prawnym, tzw. konsumenci tj. osoby fizyczne dokonujące z przedsiębiorcami czynności prawnych niezwiązanych bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową – podlegają szczególnej ochronie. Jednym z jej przejawów, jest obowiązek kształtowania stosunków prawnych między przedsiębiorcą a konsumentem na podstawie umów, spełniających najogólniej rzecz ujmując odpowiednie standardy, z poszanowaniem prawa i zasad współżycia społecznego.

Zgodnie z art. 385¹ § 1 kodeksu cywilnego, „postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy (niedozwolone postanowienia umowne). Nie dotyczy to postanowień określających główne świadczenia stron, w tym cenę lub wynagrodzenie, jeżeli zostały sformułowane w sposób jednoznaczny”.

Jak zaś stanowi § 2 w/w artykułu, „jeżeli postanowienie umowy zgodnie z § 1 nie wiąże konsumenta, strony są związane umową w pozostałym zakresie”.

Na mocy § 3 w/w artykułu, „nieuzgodnione indywidualnie są te postanowienia umowy, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu. W szczególności odnosi się to do postanowień umowy przejętych ze wzorca umowy zaproponowanego konsumentowi przez kontrahenta”.

Zgodnie z § 4 w/w artykułu, „ciężar dowodu, że postanowienie zostało uzgodnione indywidualnie, spoczywa na tym, kto się na to powołuje”.

Jak sprawdzić, czy dany zapis stanowi klauzulę niedozwoloną?

Na podstawie przepisów ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów, Prezes Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów prowadzi rejestr klauzul niedozwolonych (rejestr prowadzony do 17.04.2016 r.) i bazę decyzji Prezesa Urzędu (sprawy prowadzone od 17.04.2016 r.) zawierające kilka tysięcy klauzul uznanych za tzw. niedozwolone.

Należy jednak wyjaśnić, że wpisanie do w/w rejestru lub bazy danego zapisu umowy, nie skutkuje uznaniem go za powszechnie zakazanego. Skutki umieszczenia danej klauzuli w rejestrze, dotyczą bowiem wyłącznie konkretnego przedsiębiorcy, który był stroną postępowania o uznanie danego wzorca umownego za niedozwolony.

Niemniej, jeżeli dana klauzula figuruje w w/w bazach, stosowanie ich przez innych przedsiębiorców w innych umowach obarczone jest dużym ryzykiem uznania przez UOKIK, że klauzula jest niedozwolona. Tak jednak być nie musi, zwłaszcza gdy np. pozostałe zapisy danej umowy ogólnie „sprawiedliwie” i „słusznie” regulują dany stosunek prawny pomiędzy przedsiębiorcą a konsumentem.

Bezpieczeństwo transakcji

Bez względu na to, jaką umowę zawrzemy, żadna litera, zdanie czy ujęty tam przecinek, nie da nam stuprocentowej gwarancji, że deweloper lub wybrany przez niego wykonawca nie okaże się oszustem czy nierzetelnym kontrahentem, lub że nie zaistnieje zdarzenie grożące powodzeniu inwestycji (np. w związku z nagłym wzrostem cen materiałów budowlanych, brakiem dostępności siły roboczej, uchyleniem decyzji o pozwoleniu na budowę itd.).

Zawarcie umowy deweloperskiej, we właściwej formie aktu notarialnego, chroni jedynie częściowo przed niektórymi z powyższych ryzyk i to wyłącznie pod warunkiem, że deweloper zadecyduje o wyborze rachunku powierniczego dającego większe gwarancje zabezpieczenia zgromadzonych tam środków.