• BIK podaje, iż w czerwcu 2021 r., w porównaniu do czerwca 2020 r., banki udzieliły aż o 55% więcej kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej. Co ciekawe, czerwiec 2021 był rekordowy – banki udzieliły kredytów na wartość 7,8 mld zł.
• Podczas analizy naszej sytuacji kredytowej, należy pamiętać, że to my walczymy o kredyt, a nie bank o nas. Dlatego musimy spełnić wiele warunków, aby w ogóle ubiegać się o zaciągnięcie pożyczki.

Rynek kredytów hipotecznych w Polsce, pomimo pandemii i ciężkiego 2020 roku, nie wyhamował. W dalszym ciągu zainteresowanie zaciągnięciem długoterminowego zobowiązania rośnie. Wpływ na wzrost popytu na kredyty hipoteczne ma z pewnością zmiana nastawienia banków przy jednoczesnym polepszeniu nastrojów społecznych i poprawa sytuacji gospodarczej w Polsce. Oczywiście nie trudno się domyślić, że hossa na rynku kredytowym będzie w kolejnych miesiącach trwała nadal. Tutaj nasuwa się zatem tytułowe pytanie – jak mądrze wziąć kredyt hipoteczny? Co należy sprawdzić i jaki bank wybrać?

Co zrobić najpierw, by mądrze wziąć kredyt hipoteczny?

Przede wszystkim trzeba przeanalizować naszą indywidualną sytuację finansową. Dla jednej osoby bank X będzie miał lepsze warunki niż dla innego kredytobiorcy, który lepszą ofertę znajdzie w banku Y. Wpływ na to mają oczywiście nasze dochody, ale także rodzaj zatrudnienia. Inaczej podchodzi się do działalności gospodarczej, inaczej do etatu. Przychylniej banki patrzą na dwa dochody w gospodarstwie domowym niż na jeden dochód i kilka osób na utrzymaniu. Stąd bardzo ważne jest, aby przed podpisaniem jakichkolwiek dokumentów u dewelopera czy strony sprzedającej zweryfikować swoją zdolność kredytową u doradcy finansowego, który sprawdzi to nie w jednym, a w kilku bankach. Dopiero wtedy warto rozglądać się za najkorzystniejszą ofertą z tych dla nas dostępnych.

Znaczenie wkładu własnego

Drugim ważnym czynnikiem jest posiadany wkład własny. Nie jest tajemnicą, że 20% wkładu własnego daje bankowi mniejsze ryzyko, a co za tym idzie – my dostajemy zdecydowanie lepszą ofertę niż przy niższym udziale swoich środków. To oczywiście nie oznacza, że nie da się przy mniejszym kapitale zaciągnąć pożyczki. Musimy jednak mieć na uwadze, że nie wszystkie banki zgodzą się na 10% wkład własny (to jest minimalna wartość), a oferta będzie z całą pewnością droższa ze względu na wyższe ryzyko dla banku.

Dalej idąc, duży wpływ na ofertę mają produkty związane z kredytem, tzw. „cross-sell”. Bank proponuje wiele obniżek zarówno na swojej marży, jak i prowizji w zamian za skorzystanie z produktów takich jak konto, wszelakie ubezpieczenia, wysokość wypływów na konto, karta kredytowa etc. W tym punkcie trzeba jednak zaznaczyć, że niezbędna jest dogłębna analiza i przegląd kilku ofert. Nierzadko bowiem te dodatkowe produkty powodują, że całkowity koszt kredytu może okazać się wyższy, mimo obniżki np. marży, niż wersja bez dodatków. Tutaj również spotkanie z doradcą pozwala na weryfikację i przeliczenie, które oferty rzeczywiście będą najkorzystniejsze.

Chcesz mądrze wziąć kredyt hipoteczny? Przeprowadź obliczenia

Dla przykładu przeanalizujmy zakup nieruchomości wartej 500 000 zł przy wkładzie własnym 20% w kredycie hipotecznym na 30 lat. Dysponując 20% wkładem własnym, zaciągamy zobowiązanie na 400 000 zł. Przeglądając propozycje pożyczek, można śmiało stwierdzić, że marże w bankach z najlepszą ofertą na ten moment wahają się między 2% a 2,29%. Część z nich udzieli nam kredytu bez prowizji, a w innych zapłacimy nawet 2% od kwoty pożyczki za jej udzielenie. Do tego dochodzą wszelakie ubezpieczenia i inne koszty okołokredytowe. To z kolei finalnie powoduje, że różnica w całkowitym koszcie zobowiązania, w bankach z najlepszymi ofertami, jest bardzo duża. Przykładowo bank A zażyczy sobie do spłaty ok. 557 800 zł, a bank B ok. 583 400 zł. Parametry kredytu wszędzie są identyczne, kredytobiorcy ci sami, a oferta różni się znacząco. To tylko pokazuje, jak ważne jest dokładne sprawdzenie wszystkich ofert i ich dogłębna analiza.

Jeśli jednak mamy mniejszy wkład własny i kupujemy mieszkanie warte 450 000 zł, a mamy tylko 50 000 zł własnych środków, to oferta będzie znacząco się różniła. Kredyt nadal chcemy zaciągnąć na 400 000 zł, również na 30 lat. Marże jednak będą się już wahały od 2,05 (przy licznych, drogich i obowiązkowych produktach dodatkowych) do 3,09%. Wszystkie koszty okołokredytowe i produkty, które musielibyśmy w danym banku kupić, powodują, że tutaj najtańsza oferta zamyka się w ok. 575 100 zł, a te droższe dochodzą nawet do 638 600 zł.

Liczby mówią same za siebie

Wkład własny ma olbrzymi wpływ na koszt kredytu. Niebagatelne znaczenie mają także liczne dodatkowe produkty i opłaty, z którymi trzeba się zmierzyć. Zatem jeśli chcemy mądrze wziąć kredyt hipoteczny, rozsądnie jest spotkać się z doświadczonym doradcą finansowym. Pokaże on i przeanalizuje naszą sytuację, aby określić, czy w ogóle mamy zdolność kredytową i które banki będą skłonne udzielić nam finansowania na wymarzony dom, czy mieszkanie. Następnie prześledzi z nami dostępne oferty przy posiadanym wkładzie własnym. To pomoże podjąć przemyślaną decyzję i uchroni przed niepotrzebnymi kosztami.