• Wspólnota mieszkaniowa to osobliwy podmiot prawny, który jednak powszechnie występuje w otaczającej nas rzeczywistości – zwłaszcza w dużych miastach, gdzie mamy najwięcej budynków wielorodzinnych.
• Z prawnego punktu widzenia wspólnota mieszkaniowa nie jest osobą prawną, ale jednostką organizacyjną, która pewne cechy osoby prawnej jednak posiada. Po pierwsze ma firmę, organy, siedzibę, numer NIP i REGON oraz może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana, wchodzić w stosunek pracy jako pracodawca. To całkiem sporo. Niektórzy uważają nawet, że wspólnota mieszkaniowa jest na swój sposób spółką i choć to porównanie może być trafne, to jednak nie do końca.
• Wspólnoty mieszkaniowe dzielimy na małe i duże, o klasyfikacji decyduje tutaj liczba odrębnych lokali składających się na wspólnotę. Do trzech włącznie mamy do czynienia z małą wspólnotą, a od czterech z dużą. I to o tej drugiej traktuje niniejszy tekst. Do małych wspólnot bowiem stosuje się przepisy o współwłasności, a nie ustawę o własności lokali.

Kto tworzy wspólnotę mieszkaniową?

Ważne jest uświadomienie sobie, że wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli lokali w danym budynku. Po pierwsze, udział w takiej wspólnocie jest udziałem przymusowym, powstającym z mocy prawa. Po drugie, wspólnota mieszkaniowa powstaje także z mocy prawa tj. w momencie wyodrębnienia pierwszego lokalu. Oznacza to, że gdy deweloper po wybudowaniu budynku przeniesienie własność pierwszego lokalu na nabywcę, powstaje wspólnota mieszkaniowa. Każdy z właścicieli lokali jest z automatu uczestnikiem wspólnoty mieszkaniowej i nie może z tego udziału zrezygnować (chyba że sprzedając lokal). Wyżej wskazano, że wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli w danym budynku. Nie jest to jednak jedyny przypadek. Czasami wspólnota obejmuje więcej niż jeden budynek np. w przypadku wspólnej hali garażowej dla większej ilości budynków.

Wspólnota mieszkaniowa – kto nią zarządza?

Z uwagi na to, że w skład wspólnoty wchodzi wielu właścicieli (czasem nawet kilkuset) różnych lokali, to zarządzanie taką wspólnotą odbywa się w sposób określony w przepisach prawa. We wspólnocie mieszkaniowej mamy dwa organy. Pierwszym jest zgromadzenie ogółu właścicieli, a drugim zarząd. W kompetencji tego pierwszego jest podejmowanie najważniejszych decyzji dla losów wspólnoty, a bieżące zarządzanie jest scedowane właśnie na zarząd. Ogół właścicieli może powierzyć zarząd tak osobie z zewnątrz, jak i niektórym członkom wspólnoty. Nie ma także przeszkód, by za zarządzanie otrzymywać wynagrodzenie. Jest to standardem w dużych wspólnotach, gdzie codzienne zarządzanie wymaga dużego nakładu pracy. Możliwe jest także powierzenie zarządu profesjonalnemu zarządcy, który zawodowo zajmuje się takimi kwestiami. Od zarządcy należy odróżnić administratora, który po prostu jest podwykonawcą pewnych kwestii z ramienia zarządu.

Na zgromadzeniu ogółu właścicieli głosuje się według głosów odpowiadających procentowemu udziałowi we własności całego budynku z uwzględnieniem np. miejsc postojowych czy komórek lokatorskich.  Nad zarządem jest jednak najważniejszy we wspólnocie mieszkaniowej organ, czyli zebranie ogółu właścicieli. To właśnie właściciele podejmują decyzje w sprawach przekraczających zwykły zarząd (np. przyjęcie planu gospodarczego, ustalenie wynagrodzenia zarządu). To w końcu właściciele lokali zarząd mogą odwołać albo go zmienić. Można przyjąć, że zebranie ogółu właścicieli jest odpowiednikiem zgromadzenia wspólników w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością. Zasadą jest, że na zebraniu właścicieli głosowanie odbywa się według posiadanych udziałów (im większy lokal, tym więcej udziałów). Jednakże możliwe jest też przyjęcie głosowania w trybie jeden lokal – jeden głos. Finalnie głosowanie może odbywać się na zebraniu wspólnoty także w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Zadania wspólnoty mieszkaniowej

W każdej wspólnocie obok lokali istnieje też część wspólna, np. klatki schodowe. Właściciele są obowiązani  w ramach wspólnoty ponosić koszty zarządu nieruchomością wspólną, na które to składają się w szczególności: wydatki na remonty i bieżącą konserwację; opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę; ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali; wydatki na utrzymanie porządku i czystości;  wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy. Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca. Kwestie dotyczące zarządzania nieruchomością wspólną na co dzień jest w kwestii zarządu.

Istotne w kontekście wspólnoty mieszkaniowej pozostaje kwestia zarządu nieruchomością wspólną. Najprościej uznać, że częścią wspólną jest wszystko, co nie jest odrębnym lokalem. Oznacza to, że taką nieruchomością wspólną są ciągi komunikacyjne (windy, klatki schodowe), altany śmietnikowe, ale także np. balkony, tarasy czy ogródki – które właścicielom danych lokali oddawane są jedynie do użytkowania. To oznacza, że w przypadku, gdy wspólnota przyjęła regulamin zagospodarowania balkonów i ogródków, to właściciele samowolnie nie mogą dokonywać zmian sprzecznych z regulaminami – jest to bowiem kwestia, którą ustala wspólnota mieszkaniowa. Wydaje się to zagadnieniem trywialnym, ale fakty są takie, że mało który nabywca lokalu zdaje sobie z tego sprawę.

Wspólnota mieszkaniowa ma niebagatelne znaczenie

Jest tworem niezwykle istotnym dla milionów Polek i Polaków, bowiem ma bieżący wpływ na komfort korzystania z własnego mieszkania. Choćby z tego względu warto wiedzieć, jak wspólnota mieszkaniowa funkcjonuje i z jakimi zasadami wiąże się zarządzanie taką wspólnotą mieszkaniową.