• Odpowiedź na tytułowe pytanie wydaje się krótka, ponieważ przede wszystkim MPZP należy czytać dokładnie. Żaden z elementów zaznaczonych na mapie nie znalazł się tam bez powodu ani z przypadku – a przynajmniej ma znaczenie w stosunku do możliwości inwestycji. W efekcie chcąc nie chcąc, czy ów plan jest dla nas korzystny lub po prostu zasadny (czy też nie), musimy go uwzględnić i sobie z nim poradzić.

Niełatwe początki, czyli Pani w Wydziale Planowania Przestrzennego powiedziała mi, że część jest budowlana, a część rolna… Ale ile jest tej powierzchni budowlanej?

Decydując się na budowę domu, musimy zacząć od sprawdzenia, czy na danym obszarze obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli dany obszar takiego planu nie posiada, warto wiedzieć, czy w takim razie obowiązuje Studium. To ono nadaje kierunek zagospodarowania w MPZP. Natomiast, gdy dany obszar go nie posiada, trzeba będzie ubiegać się o warunki zabudowy (WZ), aby określić możliwości dla naszej działki.

W zasadzie, jako pośrednik nieruchomości specjalizujący się w działkach – mniejszych, jak i w większych, komercyjnych i inwestycyjnych, muszę znać dokładnie każdy parametr wpływający na możliwości inwestycyjne. Dlatego informacja, że „większa połowa to część budowlana” nie wystarczy do określenia, chociażby tak często używanego stwierdzenia w towarzystwie inwestorów i deweloperów, jak PUM, czyli powierzchnia użytkowa mieszkalna.

W takim razie, od czego zacząć?

Jeżeli działamy sprawnie w Internecie – możemy znaleźć m.in. geoportal dla danego miasta/obszaru. Często zlokalizowanie działki jest dość proste, ponieważ wystarczy wybrać obręb i numer działki. Jeżeli działka została np. niedawno podzielona, konieczna może być znajomość starego numeru lub ręczne znalezienie działki. Ogólnie mapy internetowe są bardzo praktyczne, łatwe w obsłudze oraz czytelne. Co więcej, często w jednym miejscu mamy również tekst planu i legendę (o czym w dalszej części).

A co, jeśli z Internetem mi nie po drodze?

Możemy pobrać wypis i wyrys z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby mieć i tekst, i mapę w formie papierowej lub po prostu zadzwonić do Wydziału Planowania Przestrzennego, lub do Gminy, aby dowiedzieć się telefonicznie wszystkiego o naszej działce w MPZP.

Kropki, trójkąty, kółka i inne kreski – czy to ważne? Przecież działka jest budowlana

W zasadzie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego nic nie jest bez powodu. Nawet fioletowe kółka, czy ledwo widoczna szara kreska – wszystko ma swój cel. Ważne jest, aby nic nie pominąć, aby po otrzymaniu dokumentów do celów notarialnych z Wydziału Planowania Przestrzennego nie okazało się, że nasza działka jest, owszem, budowlana ale… zlokalizowana, chociażby na osuwisku aktywnym.

Dlatego MPZP w wersji graficznej to podstawa, ale kolejną ważną rzeczą jest legenda. To ona określa nam, co zaznaczone jest właśnie na „mapie”, czyli na miejscowym planie.

Ale co takiego może być zaznaczone na mapie MPZP?

W zasadzie niemal wszystko. Może być to osuwisko – aktywne lub nieaktywne, a nawet okresowo aktywne. Może być to również nieprzekraczalna linia zabudowy, oś widokowa przechodząca przez działkę, granice obszarów zagrożone niebezpieczeństwem powodzi, strefy ochrony konserwatorskiej, stanowiska archeologiczne, granica strefy sanitarnej od istniejącego cmentarza czy strefy buforowe od w/w osuwisk. Elementy, które wymieniłem, to prawdopodobnie 10 proc. z całości. Takich elementów jest bowiem zdecydowanie więcej.

Natomiast nie należy zapominać, że zaznaczone będzie również przeznaczenie danej działki – czy jest to teren budowlany, teren zieleni nieurządzonej, a może teren sportu i rekreacji (ale o tym w dalszej części).

Kiedy media przestają być naszym sojusznikiem

Jeśli na działce mamy gaz, wodociąg, prąd czy kanalizację – z reguły jest to dla nas dobra informacja. Po prostu mamy z głowy doprowadzenie przyłączy mediów do działki – chyba że miałaby być to rozbudowa infrastruktury technicznej. W tym przypadku jest to bardziej złożony proces. Natomiast media na działce nie zawsze są naszym sojusznikiem, czasami musimy pogodzić się z tym, że mocno nam utrudnią sprzedaż.

Dlaczego?

Zdarza się, że przez działki przechodzi np. główna magistrala wodociągowa, gazu lub kanalizacji. Może być to również wysokie napięcie. Z wysokim napięciem jest o tyle trudniej, że nie tylko wpływa mocno na aspekt inwestycyjny, ale również na aspekt krajobrazowy. Bo ile osób będzie chciało mieszkać w odległości 15 metrów od słupa z wysokim napięciem? Oczywiście, nie żebym uważał, że jest to coś złego, ale nie każdemu to będzie odpowiadało.

W takim wypadku zawsze mamy określoną strefę, jaką należy zachować, aby móc wybudować budynek. O ile przy niskim napięciu są to 3 metry, o tyle przy wysokim może być to od 15 do 30 metrów. To z kolei zabiera nam sporo terenu – szczególnie jeśli jedna z tych „kolorowych kresek” przechodzi nam przez środek działki.

Ok, ale skąd mam wiedzieć, ile domów wybuduję na działce?

I tutaj przechodzimy do sedna, do konkretnej treści. O ile sam element graficzny w związku z miejscowym planem na danej działce jest kluczowy – bo dzięki temu wiemy, jaki potencjał może mieć nasza nieruchomość – o tyle sam tekst jest wisienką na torcie, który już po elemencie graficznym może być naprawdę słodki.

Tekst miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego to nic innego jak określenie parametrów inwestycyjnych danej działki czy właśnie w/w odległości od magistrali.

Co dokładnie możemy tutaj znaleźć?

Przede wszystkim właśnie opis przeznaczenia danej działki. To tutaj znajduje się określenie, co możemy, a czego nie. Właśnie z tego dokumentu otrzymujemy odpowiedź, czy wybudujemy tutaj budynek w zabudowie wielorodzinnej, czy będzie to zabudowa szeregowa lub po prostu bliźniak, albo… dom jednorodzinny.

Z tekstu dowiemy się również o innych aspektach takich jak miejsca parkingowe i ich ilość, czy budynki gospodarcze i ich wysokość.

Apropo wysokości…

We wspomnianym tekście znajdą się też dokładne parametry budowlane (a przynajmniej powinny). Te parametry to m.in. wysokość zabudowy (maksymalna a czasami nawet minimalna), powierzchnia zabudowy, powierzchnia terenu czynnego biologicznie, minimalne powierzchnie nowo wydzielonych działek, czy chociażby intensywność zabudowy.

Intensywność a powierzchnia zabudowy

Skoro mamy określoną powierzchnię zabudowy, to po co jest nam intensywność? W ogóle co to jest ta intensywność zabudowy i czy mnie, jako sprzedającego, to określenie w ogóle dotyczy?

I tak, i nie

Nie, ponieważ to nie sprzedający będzie realizował inwestycję ale… Tak, ponieważ dzięki temu wiemy, jakiej wielkości budynków możemy się spodziewać – mowa tutaj o powierzchni całkowitej zabudowy. Jest ona ważna przy analizie ceny nieruchomości. Jeśli występuje, to określa w/w powierzchnię całkowitą zabudowy, a to z kolei wskazuje nam możliwości. Natomiast za możliwościami idzie odpowiednia cena za działkę.

A skoro wiem już wszystko, to bez problemu można działać

Tak, ale należy pamiętać, że sam MPZP to nie wszystko. Jest jeszcze coś takiego jak prawo budowlane. Na etapie projektowania (a nawet już wcześniej) można spodziewać się kilku utrudnień.

Najlepsze historie pisze nam życie

Dla przykładu wezmę jedną z moich nieruchomości w niemal centrum Krakowa. Działka wydaje się wystarczająca, niemal 4 000 mkw. i szerokość ponad 30 metrów daje już spore możliwości zagospodarowania. Co więcej, powierzchnia zabudowy wynosi 60 proc., a intensywność w maksymalnej wysokości 2,5 nie wydaje się najgorsza. Nawet fakt minimalnej wysokości na poziomie 20 metrów wysokości nie stanowi większego problemu, ponieważ działka nadaje się typowo pod budowę biurowca lub hotelu.

W takim razie co mogłoby utrudnić możliwości realizacji inwestycji, a nie jest określone w MPZP?

A mianowicie zacienienie, czyli dostęp do światła słonecznego budynku obok. Projektując inwestycję, należy pamiętać również o sąsiadach, czyli m.in. o tym, czy zapewnione jest naturalne naświetlenie pomieszczeń mieszkalnych w budynku/domu u sąsiada. I tutaj architekt jest kluczowy, a nie każdy architekt może poradzić sobie z tymi samymi aspektami.

Przykładów takich jest mnóstwo. Prawo budowlane reguluje nam o wiele więcej aspektów, o których należy pamiętać, a o których MPZP nie wspomina. Przede wszystkim należy pamiętać, że sprzedając działkę, jako jej właściciel niemający dużej wiedzy z zakresu nieruchomości, miejscowego planu czy prawa budowlanego, też możemy sprzedać działkę (czasami z różnym skutkiem). Pytanie po co, skoro są od tego specjaliści?