Krakula.pl - Rozmowy: Grzegorz Stawowy o sceptyzmie wobec deweloperów, problemach komunikacyjnych Krakowa oraz inwestycji w premetro

18.06.2021 12:08

Rozmowy: Grzegorz Stawowy o sceptyzmie wobec deweloperów, problemach komunikacyjnych Krakowa oraz inwestycji w premetro

Deweloperzy zarzucają włodarzom stolicy Małopolski, że już od kilku lat utrudniają im tworzenie nowych inwestycji. Choć mieszkania w Krakowie drożeją w szybkim tempie, nie powoduje to mniejszego zainteresowania ich zakupem. Dlaczego tak się dzieje? Czy zarzut prowadzenia antyinwestycyjnej polityki wobec deweloperów ma odzwierciedlenie w praktyce? Z jakich powodów radni nie mogą dogadać się w sprawie uchwalania Miejscowych Planów Zagospodarowania Przestrzennego i czy inwestycja w premetro to dobre rozwiązanie? Te oraz inne pytania zadaliśmy radnemu Grzegorzowi Stawowemu, przewodniczącemu Komisji ds. Planowania Przestrzennego i Ochrony Środowiska w Krakowie.

Czy Kraków jest atrakcyjny dla stałych mieszkańców i dla tych, którzy dopiero szukają swojego miejsca na ziemi?

Statystyki wskazują, że Kraków cały czas ma dodatni przyrost mieszkańców. Jest drugim co do wielkości miastem w Polsce i to pokazuje, że przyciąga do siebie ludzi. Gdy rozmawiam z przyjezdnymi z Podkarpacia czy południowej i wschodniej Małopolski, to dla nich takim centrum życiowym nie jest Rzeszów, Katowice, tylko właśnie Kraków. Wiele osób trafia tu już na etapie studiów, a nawet szkoły średniej i bardzo często tu zostają. Dobre placówki edukacyjne przyciągają młodzież. Z kolei dużo miejsc pracy i w zasadzie zerowe bezrobocie od lat ułatwiają decyzję o pozostaniu w Krakowie. Do stolicy Małopolski przyciąga również perspektywa dobrze płatnej pracy. Mediana zarobków jest tu zdecydowanie najwyższa, jeśli chodzi o miasta powiatowe w całej Małopolsce. I ostatnia rzecz – Kraków jako jedyne miasto w okolicy oferuje pełen wachlarz rozrywkowo-kulturalny.

Te kilkaset tysięcy osób chcących się tu osiedlić, musi gdzieś zamieszkać. Czy zatem Kraków jest tak samo atrakcyjny dla deweloperów?

Dla nich jest atrakcyjny z zupełnie innej przyczyny. W Krakowie mamy jedne z najdroższych mieszkań w Polsce. Jeśli wyłączymy z dyskusji Sopot, Zakopane, Gdynię, czyli takie małe miejscowości, które mają charakter uzdrowiskowy i w związku z tym bardzo ograniczone tereny budowlane, to Kraków w zasadzie po Warszawie jest pierwszym miastem regionalnym w Polsce, jeśli chodzi o marże na metrze kwadratowym mieszkania. Inwestorów ściąga tu atrakcyjność miasta, stały dopływ nowych klientów i dość spora zamożność mieszkańców. W zasadzie w każdej realizowanej przez deweloperów inwestycji ok. 30 proc. mieszkań wykupują osoby z najbliższej okolicy, zazwyczaj nawet z tego samego osiedla. Kupują dla siebie, żeby podnieść standard życia, mieć windę, podziemne miejsce parkingowe lub na przyszłość – dla dzieci.

Natomiast dla deweloperów biurowych Kraków jest atrakcyjny przez wzgląd na dużą ilość uczelni i zasób możliwości kadrowych, jeśli chodzi o zatrudnienie fachowców. Z kolei branżę hotelarską przyciąga najwyższy wskaźnik turystyczny (mamy najwięcej turystów zagranicznych), poza turystyką biznesową. Najgorzej jest z deweloperami logistycznymi, ponieważ Kraków cierpi na podział łanowy nieruchomości, działek, wskutek czego ciężko buduje się tu magazyny.

Jak do tego, co Pan mówi, mają się słowa Konrada Płochockiego, dyrektora Polskiego Związku Firm Deweloperskich, który twierdzi, że Kraków od lat prowadzi antydeweloperską politykę?

Ale jedno drugiego nie wyklucza. Deweloperzy, którzy zjawiają się w Krakowie, nastawiają się na realizację inwestycji, osiągnięcie zysków. W związku z tym kalkulują koszty nabycia nieruchomości, budowy, czas przygotowania inwestycji. To, że miasto i mieszkańcy są sceptyczni co do nowych inwestycji, nie wyklucza atrakcyjności deweloperskiej Krakowa.

Deweloperzy osiągają więc zyski, a klienci płacą bardzo wysokie ceny za kupno mieszkań. Czy gdyby urzędnicy umożliwili sprawniejszą realizację inwestycji, istnieje szansa, że wzrost cen w Krakowie nie byłby aż tak wysoki?

Wydaje się, że jest to związane ze sobą. Kilka razy w roku mam okazję usłyszeć, na co narzekają deweloperzy działający w stolicy Małopolski. Są to trzy rzeczy: skomplikowane i przedłużające się procedury, fakt, że inwestor nie wie, ile będzie musiał wyłożyć na inwestycję (do dziś nie ma wymogów określających jaki wkład drogowy ma wnieść deweloper do budowy budynku) i ostatnia kwestia – brak dostępności nieruchomości. Firmy są chętne na zakup dużych działek, ale tu takich nie ma. W związku z tym kupują mniejsze tereny. Te koszty stałe są tam relatywnie wysokie do każdego metra kwadratowego, a to odbija się na cenach mieszkań. Oczywiście na wzrost cen wpływa też wzrost wartości stali. Od jesieni podrożała ona w niektórych sektorach już o ponad 100 proc. Styropian też podrożał.

Natomiast miasto ma duży udział we wzroście cen. Przewlekłość postępowań, nieuregulowane kwestie co do tego, ile inwestor powinien dokładać do rozbudowy układu komunikacyjnego, powodują, że wszystkie koszty mają swoje odbicie w cenie mieszkań.

Rok temu przyznał Pan na łamach naszej gazety, że Kraków ma specyficzne podejście do rozwoju, że brakuje dialogu pomiędzy różnymi wydziałami, jednostkami. Czy coś się w tej kwestii zmieniło?

Niestety nic się nie zmieniło. Podobno odbywały się jakieś rozmowy w sprawie planów miejscowych z głównymi właścicielami terenów w mieście. Zawsze uważałem, że jeśli ktoś chciałby zrobić na złość prezydentowi Majchrowskiemu, to postawiłby stolik i krzesła z takimi kartkami: inwestor, Wydział Edukacji, Wydział Skarbu i Zarząd ds. Zieleni, ponieważ miasto właśnie w takim układzie powinno rozmawiać z inwestorami na temat tego, co się będzie budowało.

W zasadzie każda inwestycja edukacyjna, szkoły na osiedlu Gotyk, na Złocieniu oraz w innych lokalizacjach powstają w wyniku nacisku mieszkańców. Tak nie powinno być, to miasto ma wyprzedzać deweloperów i ustalać kierunki rozwoju poprzez nowe inwestycje drogowe, podpięcie mediów, budowę szkół, przedszkoli i żłobków. W zamian za to należałoby ściągać od deweloperów opłatę planistyczną, a może też adiatencką. Oni realizują w Krakowie drogi, place zabaw, wyposażają parki, robią nasadzenia roślinne – da się z nimi w zgodzie funkcjonować. Niektórzy tak nie lubią deweloperów i uważają, że to samo zło, bo nie zastanawiają się nad tym, że oni sami i każdy inny człowiek muszą gdzieś mieszkać.

Można by podejrzewać, że niektórzy radni nie lubią deweloperów, bo koniecznie chcą uchwalać na zakupionych przez nich terenach użytki ekologiczne. Nieraz na sesjach Rady Miasta dość ciężko jest dojść do porozumienia

Najwięcej emocji wśród radnych budzą ustalenia dotyczące nazw ulic, skwerów miejskich, rezolucje antyrządowe. To są takie tematy, w których każdy może się wypowiedzieć. Światopoglądowo wszyscy się jakoś w tym odnajdują. Jednakże kwestia użytków ekologicznych czy planowania przestrzennego jest trudna merytorycznie. Wymaga znajomości zasad planowania przestrzennego, ochrony przyrody, prawa budowlanego. Trzeba wiedzieć, jak te ustawy się przenikają i jak mają się w tym odnaleźć organy rządzące.

Pana zdaniem problem w porozumieniu radnych wynika z tego, że niektórzy nie mają odpowiedniej wiedzy? Czy może chcą sobie zrobić na złość?

Nie chciałbym się wypowiadać na temat innych radnych, bo jesteśmy po to podzieleni na komisje i w nich pracujemy, by podnosić kwalifikacje właśnie w określonych obszarach. Nie znajdzie pani moich wypowiedzi w sprawie pomocy społecznej, edukacji, kultury czy organizacji pozarządowych. Na tym się nie znam i wskutek tego się o tym nie wypowiadam. Choć oczywiście każdy radny, mieszkaniec ma prawo przedstawić swoje zdanie na każdy temat, ale decyzja musi zostać podjęta przez tych, którzy faktycznie się na danej sprawie znają.

Mamy przykład Zakrzówka i uchwalenia użytku ekologicznego, co moim zdaniem było decyzją polityczną przed wyborami z 2018 roku. Wskutek tego teraz mamy nie tylko założone sprawy w sądzie, ale również bezpośrednie wezwania do wypłaty odszkodowań. Z jednej strony są prywatni właściciele, którzy żądają kwoty 15 mln zł, z drugiej – spółka deweloperska chcąca otrzymać 109 mln zł. Tymczasem dzisiaj wiemy, że prawdopodobnie i tak nie dało się tam budować, a ten zakaz wynika z ochrony gatunkowej. Inwestycje wstrzymałby RDOŚ.

Ciekawa sytuacja ma miejsce na Klinach, gdzie w styczniu firma MDR Inwestycje jeszcze nie była właścicielem terenu. Miała tylko umowę przedwstępną w postaci wejścia w cesję innej umowy. Natomiast dziś ten deweloper jest już właścicielem terenu. Tym samym roszczenie, które na początku roku wynosiło 150 tys. zł, dziś opiewa na kwotę 4 mln zł. Oczywiście mam świadomość tego, że uchwalenie użytków ekologicznych powoduje dwa rodzaje roszczeń. Pierwsze wynika z ustawy, która mówi o rekompensacie za obniżenie wartości nieruchomości, a drugie, ponieważ ogranicza się prawo do dysponowania swoim terenem przez zakaz realizacji założeń planu miejscowego, co umożliwia roszczenie o utracone pożytki.

Dlaczego w takim razie miasto decyduje się zmieniać MPZP dopiero wtedy, gdy działki należą już deweloperów lub prywatnych właścicieli?

Jeśli chodzi o przypadek Klinów, to mamy MPZP Gadomskiego 2 i on obejmuje tzw. tereny Leoparda. Plan uchwalano w 2009 roku/2010 roku, a już w 2008 roku wydano tam pozwolenia na budowę dla spółki Leopard, która upadła w sposób mało chwalebny. Przy czym należy też podkreślić, że w tamtych latach świadomość ekologiczna była nieporównywalnie niższa względem tego, co jest teraz. Spora część osób, które dziś protestują przeciwko zabudowie tych terenów, wtedy jeszcze w ogóle tam nie mieszkała.

Inna sytuacja ma miejsce w przypadku terenu należącego do Polskiego Związku Nieruchomości. Oni mają na pewnym obszarze swoje nieruchomości, wysokie walory przyrodnicze. Tam fizycznie jest takie rozwidlenie rowów nawadniających, gdzie rosną najcenniejsze gatunki roślin. Zresztą jest to bardzo blisko od publicznych terenów zielonych, które zabezpiecza MPZP „Kliny Południe”. W związku z tym wydaje się, że uchwalenie użytku w tym miejscu ma sens w postaci tego, że będzie teren chroniony, który będzie przechodził w tereny zieleni urządzonej. Warto zauważyć, że ci radni, którzy uważają, że użytek ekologiczny jest metodą walki o park miejski, są w błędzie, dlatego że z tym wiąże się wprowadzenie wielu ograniczeń.

Radny Łukasz Maślona stwierdził podczas majowej sesji Rady Miasta, że inwestycje zakładające cel publiczny można realizować mimo użytku ekologicznego.

Radni mówią różne rzeczy. Użytek ekologiczny to wstrzymanie prac ziemnych, ich przesuwania, ogólnie – realizowania jakichś inwestycji w jego obrębie. Proszę sobie wyobrazić taką sytuację: Rada Miasta uchwala użytek ekologiczny, a następnie na tym terenie projektuje się drogę zbiorczą, z chodnikami, z przegubowymi autobusami i dużym natężeniem ruchu. Taka droga ma szerokość ok. 20 metrów. Czy ekolodzy powiedzą wówczas, że nic się nie dzieje i że można budować drogę w takim miejscu? Słowa radnego Maślony to takie hasło dla hasła. Stworzenie jakiejkolwiek drogi spowodowałoby gigantyczną awanturę z zarzutem dalszego betonowanie miasta.

Jak w takim razie betonowanie Krakowa ma się do tematu nowo powstających inwestycji: mieszkaniowych, biurowych i komercyjnych oraz próśb mieszkańców o tworzenie nowych terenów zielonych?

Mieszkańcy zawsze będą uważali, że jest za mało terenów zielonych. Tak było, tak jest i z biegiem czasu będzie to jeszcze bardziej zauważalne. Natomiast należy zwrócić uwagę na analizy dotyczące ilości terenów zielonych, które wskazują, że prezydent Majchrowski dotrzymał obietnic. 50 proc. Krakowa to obszar niezabudowany. My w Polsce mamy taki nawyk, że uważamy, że jeśli działka obok nas jest niezabudowana i niezagrodzona, to znaczy, że nie ma właściciela. A to jest nieprawda.

I teraz przechodzimy do dylematu: czy powinniśmy budować niskie, ale rozległe budynki, czy raczej wysokie, ale wąskie, jeśli chodzi o powierzchnię zabudowy. Ja jestem zwolennikiem tego drugiego rozwiązania, ponieważ finalnie liczba mieszkań jest bardzo zbliżona (o ile nie taka sama), ale powierzchnia zabudowanego terenu jest mniejsza. Natomiast mam sygnały od różnych radnych, że mieszkańcy są w stanie nazwać betonowaniem budowę parkingu, z którego sami korzystają.

Co w takim razie powinno zmienić się w świadomości społecznej mieszkańców, radnych i deweloperów, aby to planowanie przestrzenne skutkowało większym zadowoleniem?

Wbrew pozorom planowanie przestrzenne jest dość przemyślane. To znaczy, tworząc studium, staraliśmy się robić tak, aby przy terenach np. intensywnej zabudowy wielorodzinnej w bardzo bliskim otoczeniu znajdował się jakiś park. Oczywiście z tym też bywa różnie, bo są tereny, które parków nie mają i nie będą miały, bo zostały zabudowane. Ale są też tereny takie jak Ruczaj, który jest zabudowany, ale ma kilkuhektarowy teren zielony przy ul. Kobierzyńskiej, który mógłby  być parkiem, ale z jakichś względów nie udaje nam się tego zrobić. To jest pytanie o właściwe podejście: te tereny przeznaczamy na zainwestowanie, te będą wyłączone spod zabudowy, tu będą miejsca użytku publicznego, a tu powstanie układ komunikacyjny, aby można było dojechać autem, autobusem, czy kiedyś, w przyszłości – mam nadzieję – metrem. Jeśli tak na to spojrzymy, to wszystko uda się pogodzić.

Wspomniał Pan o metrze, a tymczasem w Krakowie już oficjalnie powstanie premetro. Skąd poparcie dla tego środka transportu?

Od zawsze jestem zwolennikiem metra, oczywiście nie upieram się przy takim klasycznym, w 100 proc. podziemnym, ale uważam, że struktura przestrzenna Krakowa jest taka, że bez bardzo szybkiej komunikacji zbiorowej, nie da się odwrócić długoletniego trendu odchodzenia od takich środków transportu na rzecz podróży rowerem lub samochodem. Tylko rewolucyjna zmiana, a taką wprowadzi komunikacja bezkolizyjna, ten trend odwróci.

Skoro jednak ludzie rezygnują z komunikacji zbiorowej, to czy na pewno premetro zmieni ich podejście?

W mojej ocenie przesiadają się dlatego, że mamy słabą ofertę komunikacyjną. Między godz. 7:30 a 9:00 ruch komunikacyjny w Krakowie jest skumulowany, powstają korki, bo ludzie dojeżdżają do pracy, szkoły. Jeżeli zamiast autobusu jechałoby coś bezkolizyjnego, to można by dojechać w dane miejsce znacznie szybciej. I to byłoby zdecydowanie bardziej atrakcyjne niż jazda samochodem, nawet jeśli trzeba gdzieś podejść. A przypomnę tylko, że przystanki komunikacji zbiorowej mogą być zlokalizowane bardzo blisko budynków.

Tymczasem to Kraków ma jedną z największych ilości godzin spędzonych na staniu w korkach w Polsce. Jeśli nie pójdziemy w kierunku dobrych rozwiązań komunikacyjnych, to ludzie będą w dalszym ciągu odchodzić od transportu zbiorowego. Przez dwa lata byłem szefem Kolei Małopolskich i widziałem w statystykach, co się dzieje, jak się dokłada kursy do rozkładu jazdy i jak się je odejmuje. Natychmiast rosną albo maleją potoki pasażerskie i to było niesamowite.

Tylko czy budowa takiego transportu nie będzie wiązała się z rozkopaniem Krakowa i wskutek tego powstawaniem dalszych zatorów komunikacyjnych?

Dlaczego z rozkopaniem? Przecież mamy już możliwość budowania tuneli w taki sposób, by tylko częściowo prowadzić prace budowlane na większej powierzchni. Obciążenie linii wokół Plant ma już poziom graniczny. Nie da się tam wprowadzić nowych linii tramwajowych ani dogęścić częstotliwości jazdy. W związku z tym doszliśmy do pewnej ściany i musimy postawić na nowe możliwości komunikacyjne.

Fot. W. Majka.

Maria Gil

Redaktor prowadząca "Krakowskiego Rynku Nieruchomości"

Alert Rabatowy

Zapisz się i otrzymuj nowe oferty
Mieszkań z Rabatem

Ekspert Kredytowy

Skorzystaj z pomocy Eksperta Kredytowego
30 banków w ofercie