• REIT-y, czyli instytucje wspólnego inwestowania lokujące kapitał w nieruchomościach, pojawiły się już ponad 50 lat temu w Stanach Zjednoczonych.
• W Polsce od kilku lat trwają prace nad ustawą, na mocy której mogłyby wejść w życie. Coraz częściej mówi się jednak, że odpowiednie przepisy prawne mogą się pojawić w ciągu kilku najbliższych miesięcy.
• Mamy poczucie, że prowadzący ten projekt wierzą, iż produkt jest potrzebny i powinien obejmować wszystkie rodzaje nieruchomości – ocenia  prezes stowarzyszenia REIT Polska, Małgorzata Kosińska.

Czym są REIT-y?

Skrót ten pochodzi od angielskiego real estate investment trust. Oznacza spółkę lub fundusz inwestycyjny, które swoje działanie opierają na inwestowaniu w nieruchomości. Zazwyczaj wykupują one dany budynek (najczęściej są to biurowce), następnie komercjalizują go i wypłacają poszczególnym inwestorom ich część zysków. REIT-y, by funkcjonować, muszą być zarejestrowane na giełdzie i posiadać odpowiedni kapitał.

Na polskim rynku od lat z powodzeniem funkcjonują takie fundusze, reprezentują one jednak zagraniczny kapitał. Lokowanie środków finansowych w nieruchomości jest jednymi z najbezpieczniejszych i najbardziej opłacalnych. To właśnie przyciąga do Europy – w tym do Polski – inwestorów z całego świata. Jak podaje CBRE, tylko w pierwszym półroczu bieżącego roku w nieruchomości na naszym kontynencie zainwestowano aż  125,6 mld euro. W samej Polsce natomiast było to 770 mln euro. Wprowadzenie rodzinnych REIT-ów na szeroką skalę umożliwiłoby otwarcie rynku nieruchomości komercyjnych dla prywatnych inwestorów, którzy do tej pory nie mieli wystarczających możliwości finansowych, by zacząć na nim działać. Warto bowiem zaznaczyć, że komercjalizacja przeciętnego biurowca w dobrej lokalizacji to koszt kilkuset mln zł (lub – szczególnie w stolicy – euro). Roczny przychód z tytułu opłacanych czynszów wynosi natomiast kilkadziesiąt mln. W sytuacji, gdy nieruchomość obsługują fundusze takie jak REIT, środki te trafią do wielu pomniejszych inwestorów.

Oczywiście prawidłowe ich działanie nie mogłoby być oparte jedynie o kapitał pochodzący od indywidualnych inwestorów. Specjaliści zakładają, że ich wkład mógłby wynosić maksymalnie ok. 30 proc.

Dlaczego REIT-y wciąż nie funkcjonują w Polsce?

Ten rodzaj funduszy inwestycyjnych od lat z powodzeniem działa w wielu krajach takich jak USA, Japonia, Kanada, Niemcy, Holandia czy Francja. Mimo że w Polsce od 5 lat trwają prace nad stworzeniem REIT-ów, do tej pory okazywały się one bezowocne.

Podczas ostatnich poważnych rozmów na temat REIT-ów dużym sceptycyzmem cechował się Narodowy Bank Polski. W 2017 r. wydał on krytyczną opinię na temat kondycji polskiego rynku nieruchomości komercyjnych, wyrażając swoje obawy na temat jego stabilności. Od tamtego czasu sytuacja jednak mocno się zmieniła. Okazało się, że nawet pandemia nie wywołała poważnego kryzysu w tej branży. Polacy chętnie inwestują w nieruchomości, a ustawa o REIT ma ich zachęcić do inwestowania w bezpieczne instrumenty finansowe – oceniła  Anna Kornecka, wiceminister rozwoju, pracy i technologii. Jest ona również członkiem specjalnie powołanego do pracy nad REIT-ami zespołu. W Polsce źródłem finansowania nieruchomości komercyjnych jest nadal, przede wszystkim, kapitał zagraniczny. Działalność krajowych REIT może stopniowo zmienić te dysproporcje. Fundusze firm inwestujących w nieruchomości byłyby w tym kontekście ważnym elementem budowy kapitału krajowego – dodała.

Jak na sytuację zapatrują się specjaliści?

Zarówno ekonomiści, jak i członkowie stowarzyszenia REIT Polska uważają, że wprowadzenie funduszy jest dużą szansą dla indywidualnych inwestorów oraz całej krajowej gospodarki. Kluczowe jest jednak stworzenie właściwej podstawy prawnej.

Sukces REIT-ów zależy nie tylko od dobrej ustawy, ale także od zapewnienia tym podmiotom odpowiedniego kapitału – mówił w rozmowie z Rzeczpospolitą prezes REINO Capital Radosław Świątkowski. Głównymi inwestorami REIT-ów powinny być profesjonalne podmioty, które kumulują pieniądze prywatnych osób, czyli fundusze emerytalne czy towarzystwa ubezpieczeniowe. Zatem z jednej strony musimy mieć dobrą ustawę, a z drugiej umożliwić polskim instytucjom inwestowanie w REIT-y – podsumował. Konieczne jest dokładne określenie, kto i na jakich zasadach będzie mógł inwestować w REIT-y oraz na jakie preferencyjne modele podatkowe będzie mógł liczyć. W związku z trwającymi pracami zespołu jest szansa, że projekt ustawy powstanie już jesienią tego roku.