• Już w pierwszym kwartale można było zaobserwować, że prognozy z 2020 roku o spadku cenowym na rynku nieruchomości były błędnym założeniem. Nic nie wskazuje na to, by było taniej.
• Konsekwencje pandemii spowodowały, że kupujący zaczęli poszukiwać nieruchomości jednorodzinnych. Za domami rozglądało się o 30 proc. osób więcej niż w 2020 roku.
• Już w styczniu pojawiła się tendencja wzrostowa w kwestii powierzchni mieszkań. Obecnie najchętniej poszukiwane są lokale o metrażu ok. 45 mkw.

Jak to w gospodarce bywa, ze względu na podwyższony popyt, rynek nieruchomości w Krakowie odnotował podwyżki cenowe zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Zmniejszyła się też podaż. Na początku marca  2021 roku w ofercie domów na sprzedaż było o ok. 15 proc. mniej ofert niż w analogicznym okresie zeszłego roku.

Rynek nieruchomości w Krakowie – jakie zmiany tu nastąpiły?

Z nowym rokiem rząd wprowadził wiele ustaw mających wpływ na cenę za mkw. Większość firm deweloperskich to spółki komandytowe, które od 2021 roku będą musiały dodatkowo zapłacić podatek CIT. Z kolei ceny mieszkań na rynku pierwotnym będą zależeć też od wzrostu wynagrodzenia minimalnego za pracę, które od stycznia 2021 roku wynosi 2 800 zł. Ta zmiana niewątpliwie podniesie koszty realizacji budowy. Deweloperzy muszą utworzyć Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, a to wiąże się z koniecznością zapłaty składek w wys. 1 proc. A co z nowymi normami ekologicznymi? Wszystkie budynki projektowane w tym roku będą musiały spełniać normy w zakresie efektywności energetycznej. Mają one doprowadzić nieruchomości do niemal zerowego zużycia energii. Jednak oszczędność energii idzie w parze z większymi kosztami budowy. Wszystkie tegoroczne zmiany w zakresie efektywności energetycznej spowodują wzrost kosztów budowy o 5-7 procent.

Ceny materiałów budowlanych wzrosły

Nie jeden Kowalski zdążył się już przekonać, ile i jakie materiały podrożały od zeszłego roku, a spadków ich cen nie widać. Droższe są: stal, aluminium, miedź, tarcica, płyty OSB, czy też płyty kartonowo-gipsowe. To, niczym efekt domina, powoduje, że błyskawicznie rosną koszty zakupu materiałów w hurtowniach i sklepach budowlanych. Największe „cuda” dzieją się w przypadku styropianu – na rynku odnotowano ponad 100 proc. skok cenowy.

Jaki z tego wniosek? Nie tylko ceny gotowych mieszkań, siłą rzeczy poszły i pójdą w górę. Również koszty budowy domów oraz remontów stają się bardzo nieprzewidywalne. W przypadku wyceny budowy domu spotkałem się z następującą informacją dotyczącą wyceny prac: „Ze względu na zaistniałą sytuację na rynku materiałów budowlanych nie jesteśmy dziś w stanie oszacować długoterminowo kosztu budowy domu. Wynika to z ciągłych i praktycznie codziennych podwyżek cen poszczególnych materiałów.”

Boom mieszkaniowy

W marcu tego roku Polacy zaciągnęli kredyty hipoteczne o wartości ponad 7,5 mld zł. To o około 20 proc. więcej niż przed rokiem. W kwietniu wartość udzielonych kredytów sięgnęła 7,2 mld zł (wzrost o 41 proc. licząc rok do roku). Jest to w dużym stopniu efekt niskiej bazy z zeszłego roku. Problem w tym, że obecnie zaciągamy kredyty przy prawie zerowych stopach procentowych. Gdy te wzrosną – a wzrosną – przełoży się to na wyższą ratę kredytową. Oprócz tego trzeba też wziąć pod uwagę ryzyko, że koszt budowy domu czy wykończenia mieszkania zapewne będzie wyższy. Już dziś Najwyższa Izba Kontroli (NIK) prowadzi informacyjne kampanie na temat zagrożeń wynikających z niskich stóp kredytowych.

Brak gruntów deweloperskich

Rekordowe wyniki oddawanych mieszkań, jak i budowa kolejnych mają jednak negatywny wpływ na dostępność terenów pod budowę. Znalezienie odpowiednich gruntów faktycznie nie jest proste. Największym powodzeniem cieszą się bowiem działki położone w dobrze skomunikowanych częściach miasta. Oczywiście nie musi być to ścisłe centrum, ale ważne, aby w bliskim sąsiedztwie znajdowała się rozwinięta infrastruktura miejska. Istotny jest również fakt, czy ziemia jest objęta MPZP, co umożliwia szybkie rozpoczęcie inwestycji. Sądzę, że jest już dość drogo. Spodziewałbym się stabilizacji i obniżek przeszacowanych gruntów. Jednak ci, którzy potrzebują działek już w tym momencie, kupują je po zawyżonych cenach, mając nadzieję, że za 2-3 lata mieszkania również będą droższe np. o 20 proc.

Rynek nieruchomości w Krakowie a polityka cenowa deweloperów

W styczniu ceny zatrzymały się na średnim poziomie 8 400 zł za mkw. W lutym zaczęły iść w górę, osiągając poziom 8 600 zł za mkw. i utrzymały się na nim przez kolejne dwa miesiące. Natomiast w maju 2021 roku średnia stawka za mkw. w nowym mieszkaniu to już ok. 8 700 zł. Czerwiec jest z kolei miesiącem, gdzie średnie kwoty sięgają już ponad 9 000 zł za mkw. Rynek pierwotny kształtuje rynek wtórny mieszkań, a tym samym zwiększa się cena sprzedaży gotowych mieszkań.

Nowe normy, ustawy, płaca minimalna i nieprzewidywalne ceny materiałów już teraz skutkują tym, że deweloperzy na bieżąco zmieniają ceny za mkw. Biorąc pod uwagę to, co obecnie dzieje się na rynku, to właśnie branża deweloperska ponosi największe ryzyko inwestycyjne.

Podsumowanie półrocza jest bardzo krótkie – jest drogo i będzie drożej.