• W procesie zakupu mieszkania czy domu z rynku pierwotnego jednym z najważniejszych momentów jest jego odbiór. Często towarzyszy nam wtedy ekscytacja, jednak powinniśmy również uzbroić się w uważność i zapamiętać najważniejsze kwestie, na które należy zwrócić uwagę. Przy odbiorze technicznym mieszkanie powinno zostać sprawdzone pod każdym możliwym względem.

Czym jest odbiór mieszkania i kiedy go dokonać?

Zgodnie z obecną Ustawą deweloperską (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z dn. 16.09.2011 wraz z późniejszymi zmianami), odbiór mieszkania powinien być dokonany po otrzymaniu przez dewelopera pozwolenia na użytkowanie. Jest to dokument potwierdzający formalnie zakończenie budowy, wydawany przez Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego. W przypadku obiektów budowlanych, których zakończenie budowy nie wymaga uzyskania takiej decyzji, odbiór może zostać przeprowadzony po zawiadomieniu przez dewelopera właściwego organu o zakończeniu budowy domu jednorodzinnego (w przypadku braku sprzeciwu ze strony tego organu). Jeśli nie doszło jeszcze do wydania decyzji lub nie zgłoszono zakończenia budowy do organu, odbiór nie może stanowić podstawy do zawarcia umowy przenoszącej własność. Niejednokrotnie jednak deweloperzy dopuszczają tzw. odbiory techniczne, aby wykryć usterki na tyle wcześnie, by w założonym czasie zakończyć prowadzenie inwestycji i zamknąć sprzedaż.

Odbiór polega na oględzinach lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego, który jest przedmiotem umowy. Podczas tej czynności nabywca (w obecności dewelopera) musi empirycznie stwierdzić, czy przedmiot umowy został wykonany zgodnie z treścią zobowiązania. Chodzi o zgodność z umową deweloperską i jej załącznikami, projektem budowlanym, przepisami budowlanymi i zasadami sztuki budowlanej. W przypadku lokali mieszkalnych odbiorowi podlegać powinny również pomieszczenia przynależne. 

Odbiorowi podlega wyłącznie stan fizyczny lokalu lub domu. Potwierdzenie stanu faktycznego otwiera drogę do przewłaszczenia lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego (i wypłaty na rzecz dewelopera wynagrodzenia – w przypadku zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego). Wykrycie wad (o ile nie są one istotne) również nie stanowi przeszkody dla zawarcia umowy przenoszącej własność.

Odbiór przedmiotu umowy deweloperskiej może, ale nie musi być połączony z jego wydaniem i przejściem na nabywcę ryzyka uszkodzenia przedmiotu umowy oraz rozpoczęciem ponoszenia kosztów jego utrzymania.

Odbiór mieszkania – kto tego dokonuje?

Sprawdzenie stanu nieruchomości odbywa się w obecności nabywcy i dewelopera. Nie wyklucza się również obecności innych osób wybranych przez każdą ze stron (np. inspektora nadzoru wybranego przez nabywcę, przedstawiciela generalnego wykonawcy). Nabywca może przy tym dokonać odbioru przez pełnomocnika. Takie umocowanie można złożyć w zwykłej formie pisemnej.

Orzecznictwo sądowe wyklucza przy tym możliwość samodzielnego dokonania odbioru przez dewelopera (bez udziału nabywcy lub jego przedstawiciela), nawet gdy nabywca kilkukrotnie nie stawi się na tę czynność – w szczególności w przypadku umów z konsumentami. Niekiedy umowa deweloperska zawiera kary umowne za opóźnienie w odbiorze lub brak jego dokonania. Dodatkowo, dwukrotne niestawiennictwo nabywcy na odbiór stanowi podstawę do odstąpienia przez dewelopera od umowy deweloperskiej (art. 29 ust. 5 ustawy deweloperskiej).

Protokół odbioru

Z opisywanej czynności sporządza się protokół. Powinien on zostać sporządzony i podpisany niezależnie od tego czy przedmiot umowy zostanie odebrany bez wad, z wadami, czy też nabywca odmówi dokonania odbioru. Egzemplarz albo kopia protokołu powinny zostać przekazane nabywcy.

Treść protokołu powinna opisywać miejsce i czas dokonania czynności, charakterystykę przedmiotu umowy podlegającemu odbiorowi (np. jego powierzchnię użytkową stwierdzoną pomiarami powykonawczymi) oraz przebieg całej czynności. W protokole należy umieścić opis stwierdzonych przez nabywcę wad przedmiotu umowy. Wady te powinny zostać umieszczone w dokumencie na życzenie nabywcy, choćby były (według opinii dewelopera lub nawet obiektywnie) bezzasadne. Deweloper nie jest uprawniony w trakcie sporządzania protokołu z czynności odbioru do pomijania w treści protokołu podniesionych przez nabywcę wad. Protokół może także zawierać podanie odczytów liczników mediów zużywanych w lokalu lub domu, stwierdzać przekazanie nabywcy dokumentacji technicznej związanej z przedmiotem umowy, kluczy, pilotów itp.

Ze względu na subiektywność pojęcia wady, umowa deweloperska powinna doprecyzować, jak postąpić w przypadku sporu co do istnienia wad lokalu. W praktyce umów deweloperskich często spotyka się zapisy wskazujące na konieczność oceny istnienia, zakresu, rodzaju wady przez niezależnego eksperta – osobę biegłą z dziedziny budownictwa, której opinia będzie dla stron wiążąca, przy czym koszty tej opinii poniesie strona, dla której opinia ta będzie niekorzystna.

Jeśli podczas odbioru nabywca stwierdzi wady, powinny one zostać opisane w protokole odbioru. W protokole powinien znaleźć się opis każdego elementu, który – zdaniem nabywcy – nie został wykonany prawidłowo. Nabywca może też zaproponować, w jaki sposób wada miałaby zostać przez dewelopera usunięta, jednakże w tym zakresie obowiązują przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi.

A co, jeśli dostrzeżemy wady?

Deweloper ma 14 dni na ustosunkowanie się do wad zgłoszonych przez nabywcę do protokołu odbioru. W tym terminie powinien on złożyć oświadczenie o uznaniu zgłoszonych przez nabywcę wad lub odmówić ich uznania (w tym przypadku oświadczenie powinno zawierać uzasadnienie odmowy). Jeśli deweloper w ogóle nie ustosunkuje się do zgłoszenia nabywcy w ciągu 14-dniowego terminu, przepis art. 561⁵ kodeksu cywilnego ustanawia domniemanie, iż deweloper w całości uznał zgłoszone wady. Ten sam skutek następuje w odniesieniu do wad, co do których deweloper się nie wypowiedział. Otwiera to nabywcy drogę do wyegzekwowania roszczeń w postępowaniu cywilnym. Odmowa uznania wad przez dewelopera – bez względu na treść uzasadnienia takiej decyzji – także daje nabywcy możliwość dochodzenia roszczeń na drodze sądowej.

Uznanie wad przez dewelopera rodzi po jego stronie obowiązek usunięcia ich w terminie 30 dni liczonych od podpisania protokołu. Jeśli usunięcie wad nie jest w tym terminie możliwe z przyczyn obiektywnych (np. warunki atmosferyczne, dostępność materiałów) lub subiektywnych (np. duża liczba zgłoszeń napraw), deweloper powinien o tym poinformować nabywcę i wskazać przyczynę opóźnienia, a także poinformować o nowym, dłuższym terminie usunięcia wady. Czas usunięcia wady powinien być rozsądny (art. 561 § 2 KC). W przypadku nadmiernie długiego oczekiwania lub nieuzasadnionego wydłużenia czasu na dokonanie naprawy nabywcy przysługuje roszczenie odszkodowawcze na podstawie art. 471 KC.

Kiedy nabywca może odmówić odbioru mieszkania?

Po dokonaniu napraw, strony powinny spisać kolejny protokół. Warto zaznaczyć, że nabywca może odmówić odbioru lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powołaniem się na nowe wady, których nie zauważył podczas pierwszego odbioru.

Jeśli natomiast lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny posiada istotne wady (istotnie różni się od tego, jaki powinien być zgodnie z treścią umowy deweloperskiej), nabywca może odmówić dokonania odbioru. W praktyce chodzi o przypadek, gdy np. przedstawiony lokal (dom) różni się powierzchnią od projektowanego założenia (najczęściej o co najmniej 2 proc.), zastosowano inny układ pomieszczeń, lokal jest położony na innej kondygnacji lub w innym miejscu, niż założono, dom na działce jest usytuowany gdzieś indziej, niż przewidziano w umowie deweloperskiej, brakuje okna, tarasu, balkonu, itd. Podstawą może być także sytuacja, w której uniemożliwione jest normalne korzystanie z lokalu do celów mieszkaniowych (przekraczające dopuszczalne w tym zakresie normy), np. poważne zawilgocenie ścian. Chodzi zatem o obiektywnie istotne wady. W przypadku pozostałych wad ich stwierdzenie nie stanowi podstawy do odmowy dokonania odbioru. Odmowa odbioru powinna zostać wskazana w protokole wraz z podaniem przyczyny, a nabywca powinien złożyć swój podpis także pod protokołem zawierającym odmowę.

Nie zauważyłem wady przy odbiorze – co teraz?

Dokonanie odbioru nie przekreśla możliwości późniejszego dochodzenia przez nabywcę roszczeń z tytułu wad przedmiotu umowy, które nie zostały zgłoszone w trakcie dokonywania odbioru. Warto jednak zastrzec, że w przypadku wad nieruchomości (oraz ich części składowych) okres odpowiedzialności dewelopera wynosi 5 lat (art. 568 § 1 kodeksu cywilnego). Sam protokół odbioru nie ma znaczenia absolutnego w zakresie wyznaczania sposobu wykonania zobowiązania z umowy deweloperskiej. Stwarza on jedynie wzruszalne domniemanie, że zostało ono wykonane w sposób wskazany w treści protokołu odbioru – w szczególności, że nie zawiera wad – co jednak nie wyklucza wskazania nieprawidłowości (nawet istniejących w momencie odbioru, lecz niezauważonych) w przyszłości.

Należy jednak przypomnieć, że art. 563 § 1 KC ustanawia ograniczenie rękojmi dla osób fizycznych będących przedsiębiorcami w transakcjach związanych z ich działalnością gospodarczą: „Przy sprzedaży między przedsiębiorcami kupujący traci uprawnienia z tytułu rękojmi, jeżeli nie zbadał rzeczy w czasie i w sposób przyjęty przy rzeczach tego rodzaju i nie zawiadomił niezwłocznie sprzedawcy o wadzie, a w przypadku gdy wada wyszła na jaw dopiero później - jeżeli nie zawiadomił sprzedawcy niezwłocznie po jej stwierdzeniu.”.

Przepis ten dotyczy przypadków, gdy przedsiębiorca będący osobą fizyczną zawiera umowę bezpośrednio związaną z jego działalnością gospodarczą, a umowa ta związana jest z zawodowym charakterem tej działalności (art. 556⁵ KC). W obrocie dwustronnie profesjonalnym wymagane jest zatem zgłoszenie wszystkich wad w protokole odbioru, chyba że wady wynikną później (wtedy dewelopera należy zawiadomić o wadzie niezwłocznie po jej stwierdzeniu).