Rozpoczynanie nowych przedsięwzięć często wiąże się ze znalezieniem odpowiedniego lokum lub dostosowaniem obecnie posiadanego. Niejednokrotnie nowa działalność gospodarcza wymaga bowiem wynajęcia lub zakupu odpowiedniego lokalu, innym razem możliwa jest do rozwinięcia w posiadanej już nieruchomości. W obu przypadkach może się jednak zdarzyć, że lokal oznaczony jest jako mieszkalny i konieczna jest zmiana jego przeznaczenia. Czasami jest już oznaczony jako użytkowy, ale nasze założenie wymaga większych zmian w strukturze lokalu, dostosowania do przepisów przeciwpożarowych, czy bezpieczeństwa i higieny pracy. Wówczas przed rozpoczęciem działalności (lub wykonaniem koniecznych robót czy remontu) należy zmienić przeznaczenie lokalu.

Informacja o przeznaczeniu lokalu znajduje się w księdze wieczystej danej nieruchomości. Według zasad prawa budowlanego, każdy obiekt budowlany powinien być bowiem wykorzystywany zgodnie ze swoim przeznaczeniem, tj. np. mieszkanie powinno służyć na cele mieszkaniowe, a piwnica czy magazyn do przechowywania rzeczy. Przepisy dopuszczają jednak możliwość zmiany ustalonego już sposobu użytkowania obiektu budowlanego bądź jego części. Aby do tego doprowadzić, należy jednak wpierw uzyskać pozwolenie od właściwego dla miejsca położenia nieruchomości powiatowego inspektora nadzoru budowlanego.

Skąd mam wiedzieć, że powinienem zmienić sposób użytkowania lokalu?

Zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego, przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się – w szczególności „podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń”. Zbiór ten jest otwarty i mogą do niego wchodzić także działania prowadzące do zmiany innych warunków, które pozbawiają obiekt jego pierwotnej funkcji. Niejednokrotnie podejmowana działalność oznacza pojawienie się klientów w lokalu, innym razem np. wymaga przebudowy instalacji wentylacyjnej. Zgłoszenia wymaga także według ustawy podjęcie w obiekcie działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko.

Aby ustalić, czy planowana działalność doprowadzi do zmiany sposobu użytkowania obiektu, należy przede wszystkim ustalić, czy i w jakim stopniu podjęcie lub zaniechanie w nim tej działalności będzie wpływać na zmianę wymagań stawianych obiektowi, związanych głównie z bezpieczeństwem jego dalszego, zmienionego sposobu użytkowania.

W praktyce występują liczne przypadki, gdy podstawowa funkcja użytkowa (przykładowo prowadzenie księgarni) nie ulega zmianie, ale zmiana rodzaju działalności (np. na prowadzenie restauracji) wywołuje skutki określone w art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego. Wiąże się to bowiem ze zmianą warunków bezpieczeństwa przeciwpożarowego, warunków pracy, warunków zdrowotnych, higieniczno-sanitarnych i ochrony środowiska.

Kiedy dokonanie zgłoszenia nie jest konieczne?

Jeśli podejmowana działalność nie ma wpływu na warunki wymienione w art. 71 ust. 1 Prawa budowlanego. Jeśli nie jesteśmy pewni, czy konieczne jest przejście przez procedurę administracyjną, warto zlecić osobie posiadającej uprawnienia budowlane lub rzeczoznawcy budowlanemu wykonanie ekspertyzy niezbędnej do zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu. Z drugiej strony bowiem zmiana sposobu użytkowania (dostosowanie, przebudowa) lokalu bez wymaganego zgłoszenia traktowana będzie przez organy jako samowola budowlana.

Z podjęciem jakich działań wiąże się zmiana sposobu użytkowania lokalu?

Jeśli już wymagane jest dokonanie zmiany sposobu użytkowania lokalu (przeróbki i dostosowanie pomieszczeń w obiekcie do nowych potrzeb), to należy przeprowadzić pewien zakres działań. Są to niezbędne prace projektowe, m.in. sprawdzenie aktualnej wytrzymałości konstrukcji obiektu i ewentualnego zaprojektowania jego wzmocnień, dokonanie zmian w układzie konstrukcyjnym obiektu (być może także w kubaturze), przeprojektowanie instalacji celem dostosowania do nowej funkcji i zapewnienie nowych rozwiązań projektowych związanych ze zmienionym zapotrzebowaniem i zaopatrzeniem obiektu w wodę, energię elektryczną i cieplną oraz inne media.

Zmianę należy zgłosić do odpowiedniego starostwa, urzędu miasta na prawach powiatu albo urzędu wojewódzkiego. Zgłoszenie może przy tym złożyć osoba (lub inny podmiot), który dysponuje prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, na przykład inwestor, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.

Jaką dokumentację należy dołączyć do zgłoszenia?

• opis i rysunek, określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie (lub kopię) wójta / burmistrza / prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• ekspertyzę techniczną – w przypadku zmiany sposobu użytkowania powodującej zmianę warunków bezpieczeństwa (w związku z art. 71 ust. 1 pkt 2 Prawa budowlanego);
• a także w zależności od potrzeb – pozwolenia, uzgodnienia lub opinie wymagane odrębnymi przepisami, w szczególności decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach (jeżeli jest to przedsięwzięcie mogące znacząco / zawsze oddziaływać na środowisko). Jeżeli zamierzamy bowiem dokonać takiej zmiany jak np. otwarcie w obiekcie sklepu lub biura, będziemy potrzebować opinii rzeczoznawców do spraw BHP i sanitarno-higienicznych. Natomiast w przypadku większego przedsięwzięcia konieczna będzie także opinia rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych.

Dodatkowo, jeśli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych:

• objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę – rozstrzygnięcie w sprawie zmiany sposobu użytkowania następuje w trybie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę;
• objętych obowiązkiem zgłoszenia – stosuje się odpowiednio przepisy art. 30 ust. 2-3 Prawa budowlanego (dotyczące wymogów zgłoszenia wykonywania robót budowlanych).

Nie można zapomnieć o terminach

Należy pamiętać, że zgłoszenia dokonuje się przed zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Dokonanie zgłoszenia po zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części nie wywołuje bowiem skutków prawnych (tak stanowi art. 71 ust. 7 Prawa budowlanego). Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni, od dnia doręczenia zgłoszenia, właściwy organ nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później niż po upływie dwóch lat od doręczenia organowi zgłoszenia.