Przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania, warto nie skupiać się jedynie na samym budynku, ale przyjrzeć się też okolicy. Odległość od centrum miasta i kluczowych punktów, jak również wygląd bliskiego sąsiedztwa mogą zadecydować o wyborze danej oferty albo zniechęcić do zakupu. W tym artykule podpowiemy Ci, co sprawdzić przed kupnem mieszkania.

Z reguły im dalej od ścisłego centrum miasta, tym taniej. Dlatego w czasie, gdy ceny bardzo szybko szybują w górę, lokale położone na obrzeżach mogą wydawać się bardzo atrakcyjne. Warto jednak pamiętać, że na tych terenach może brakować potrzebnej infrastruktury. Co za tym idzie, konieczność codziennych dojazdów do pracy, odwożenia dzieci do szkoły lub przedszkola czy nawet zrobienia zakupów w większym markecie może wymagać poświęcenia czasu i pieniędzy, zwłaszcza jeśli od tych punktów dzieli nas spora odległość, a korzystanie z komunikacji miejskiej jest utrudnione. Dużo zależy jednak od oczekiwań. Część osób do obrzeży miast przyciąga to, że łatwiej tu o spokój i bliskość przyrody. Niestety, w przeciwieństwie do ścisłego centrum ze zwartą zabudową, trudniej z całą pewnością przewidzieć, jak otoczenie zmieni się w ciągu kilku czy kilkunastu kolejnych lat. Dzisiaj piękny widok na pola i łąki w przyszłości mogą zasłonić kolejne bloki.

Zobacz, zanim kupisz

Przy obecnym, wysokim popycie na nieruchomości, kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, często trzeba podpisać umowę jeszcze zanim ono powstanie. Mimo to nie warto poprzestać na obejrzeniu wizualizacji i przeczytaniu opisu oferty, ale udać się na plac budowy. Choć obejrzenie mieszkania prawdopodobnie nie będzie jeszcze możliwe, możemy z bliska przyjrzeć się otoczeniu inwestycji. Oczywiście ważne jest ogólne odczucie - pytanie, czy okolica po prostu nam się podoba. To jednak nie wszystko. Warto zwrócić uwagę na odległości od interesujących nas punktów takich jak szkoła, przedszkole, przystanek autobusowy albo najbliższy sklep.

Pamiętajmy, że używane w reklamach enigmatyczne określenia „w pobliżu” czy „nieopodal” równie dobrze mogą oznaczać 200 m, jak i 3 km. Nawet, jeśli znamy dokładną odległość, warto zmierzyć czas, jaki zajmuje nam dotarcie do celu. W dużych miastach, w których korki to codzienność, kilometr kilometrowi nierówny. Jeżeli trasa, którą musielibyśmy się poruszać, często się korkuje, codzienne pokonywanie jej w godzinach szczytu może być koszmarem. Czasem bardziej opłaca się mieszkać dalej od celu, ale mieć mniej problematyczną drogę albo możliwość korzystania z tramwajów czy autobusów, które dzięki wydzielonemu torowisku czy buspasom omijają korki.

Co przyniesie przyszłość?

Ponieważ zakupione mieszkanie zazwyczaj ma nam służyć co najmniej przez kilka lub kilkanaście lat, ważne jest nie tylko obecne sąsiedztwo nieruchomości, ale i to, co może powstać tam w przyszłości. Część interesujących nas informacji znajdziemy w prospekcie informacyjnym, który deweloper dostarcza na żądanie osoby zainteresowanej zawarciem umowy deweloperskiej.

Zgodnie ze wzorem stanowiącym załącznik do Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, w prospekcie powinna znaleźć się informacja na temat zapisów w planie zagospodarowania przestrzennego, dotyczących sąsiednich działek. Ważne jest ich przeznaczenie, dopuszczalna wysokość budynków, które mogą na niej powstać oraz dopuszczalny procent zabudowy. W prospekcie jest również miejsce na informacje zawarte w publicznie dostępnych dokumentach dotyczących przewidzianych inwestycji w promieniu 1 km od przedmiotowej nieruchomości, w szczególności o budowie lub rozbudowie dróg, budowie linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także znanych innych inwestycjach komunalnych. W szczególności chodzi tu o oczyszczalnie ścieków, spalarnie śmieci, wysypiska i cmentarze. Wszystkie te informacje mają być aktualne na dzień sporządzenia prospektu. Oprócz przeczytania tego dokumentu warto zajrzeć również do źródła i sięgnąć po miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.

Plan miejscowy to podstawa

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego składa się z dwóch części – tekstowej, w formie uchwały, i graficznej, stanowiącej do niej załącznik. Część graficzna to mapa, na której zaznaczone jest przeznaczenie danych rejonów. Przykładowo, jeśli w pobliżu oglądanej przez nas nieruchomości znajdują się obszary zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej, możemy spodziewać się, że w przyszłości powstaną tam kolejne osiedla. Jeżeli jednak w pobliżu są tereny obiektów produkcyjnych, kiedyś nieopodal może powstać fabryka. W takim przypadku warto poważnie zastanowić się nad zakupem. Miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego to dokumenty jawne, dlatego każdy ma do nich dostęp. Te dotyczące Krakowa można znaleźć w Biuletynie Informacji Publicznej lub uzyskać je w Wydziale Planowania Przestrzennego Urzędu Miasta Krakowa.

A co, jeśli nie ma planu?

Niestety nie cały obszar stolicy Małopolski jest objęty miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Jeżeli obszar, który nas interesuje, nie został jeszcze objęty planem miejscowym, warto zapoznać się ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Krakowa. Dokument ten nie jest tak szczegółowy ani tak wiążący jak plan miejscowy. Jednak może dać nam pewien ogląd sytuacji – plany miejscowe powstają w oparciu o studium. Dobrym pomysłem jest także śledzenie postępów prac nad kolejnymi planami miejscowymi, zapoznawanie się z projektami wyłożonymi do publicznego wglądu i wyrażanie własnej opinii. W ten sposób zwiększymy szanse, że nowo uchwalony plan miejscowy będzie dla nas korzystny.