Krakula.pl - Prospekt informacyjny, czyli o czym deweloper musi nas poinformować?

26.05.2021 08:10

Prospekt informacyjny, czyli o czym deweloper musi nas poinformować?

  • Osoby, które pragną nabyć lokum „z pierwszej ręki”, mają do wyboru trzy rodzaje inwestycji: nabycie lokalu mieszkaniowego wyodrębnionego z nowego budynku, domu (wolnostojącego, w zabudowie bliźniaczej lub szeregowej) wraz z prawem własności gruntu lub usytuowanego na gruncie objętym użytkowaniem wieczystym.
  • Zakup na rynku pierwotnym wiąże się z zawarciem umowy deweloperskiej. Warto dodać, że musi być ona zawarta w formie aktu notarialnego. Na jej podstawie deweloper zobowiązuje się do przeniesienia własności nieruchomości, a kupujący do zapłaty ceny.
  • Zanim jednak dojdzie do transakcji, deweloper musi spełnić liczne obowiązki informacyjne wobec nabywcy. W tym celu przedstawia prospekt informacyjny, a na żądanie także informacje innego rodzaju.

Prospekt informacyjny – co to takiego?

W świetle ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwanej potocznie ustawą deweloperską, przedsięwzięcie deweloperskie – czyli dana inwestycja, która polega na budowie obiektu lub obiektów – musi być opisane w prospekcie informacyjnym. To w nim deweloper przekazuje także szczegółowe informacje o swej sytuacji prawnej i finansowej oraz konkretnym przedsięwzięciu. Prospekt informacyjny powinien być doręczony osobie zainteresowanej zakupem na jej żądanie. Jednakże dobrą praktyką deweloperską jest udostępnianie prospektów bez wyraźnej prośby nabywcy, oczywiście w stosownym momencie przed zawarciem umowy sprzedaży. Kupujący musi bowiem mieć możliwość pełnego i świadomego zapoznania się z jego treścią.

Co zawiera prospekt informacyjny?

Prospekt informacyjny sporządza się według wzoru stanowiącego załącznik do ustawy deweloperskiej. Powinien składać się on z dwóch części oraz załącznika. Pierwsza, ogólna część, ma tę samą treść dla wszystkich nabywców nieruchomości w danym przedsięwzięciu deweloperskim. Musi obejmować identyfikację dewelopera, czyli jego nazwę, formę prawną i kwestię wpisu do rejestru KRS lub do CEiDG. Umożliwia to weryfikację przez kupującego odpowiedniego publicznego rejestru. Na wstępie deweloper powinien określić swoje doświadczenie. Są to trzy przykłady ukończonych przedsięwzięć deweloperskich, w tym ostatnio ukończonego, wraz z podaniem adresu takiej zakończonej inwestycji, daty jej rozpoczęcia i wydania ostatecznego pozwolenia na użytkowanie, a także informacji o prowadzonych postępowaniach egzekucyjnych (zakończonych lub trwających) na kwoty powyżej 100 tys. zł.

Jeśli chodzi o charakterystykę przedsięwzięcia, w prospekcie musi się znaleźć opis gruntu i szczegóły dotyczące działki oraz jej otoczenia, w tym planów przestrzennych. Przede wszystkim należy wskazać w nim grunt (działkę) i numer księgi wieczystej. Umożliwia to zapoznanie się ze szczegółami dotyczącymi nieruchomości w przeglądarce ksiąg wieczystych. Zainteresowana kupnem osoba musi także mieć wyłożone w prospekcie kwestie dotyczące istniejących obciążeń hipotecznych nieruchomości lub informacje o treści wniosków o wpis w dziale czwartym księgi wieczystej. W przypadku braku księgi wieczystej zamieścić należy informacje o powierzchni działki i stanie prawnym nieruchomości (w tym w szczególności imię i nazwisko lub firmę właściciela czy użytkownika wieczystego oraz istniejące obciążenia na nieruchomości).

Co z kwestiami planistycznymi?

Deweloper zobowiązany jest wskazać, czy grunt i jego sąsiadujące działki są objęte MPZP. Jeśli tak, to w jakiego rodzaju obszarze się znajdują (jakie jest przeznaczenie gruntu w planie). Umożliwia to weryfikację przez kupujących zgodności inwestycji z planem. Pozwolenia na budowę sprzeczne z aktami prawa miejscowego mogą bowiem być wzruszane zgodnie z przepisami KPA, co wpływać może na ocenę inwestycji. Ponieważ plany miejscowe określają zwykle dopuszczalną wysokość budynków i zagęszczenie zabudowy, deweloper musi wyszczególnić te informacje w prospekcie informacyjnym. To również umożliwia ocenę zgodności z prawem przedsięwzięcia. W dokumencie należy także określić informacje o planowanych inwestycjach infrastrukturalnych w promieniu 1 km od nieruchomości, które dostępne są w publicznych dokumentach (czyli np. dróg i innych ciągów komunikacyjnych, linii energetycznych, wodnych i innego rodzaju obiektów).

Dokument zawierający wszystkie szczegóły inwestycji

Deweloper musi także scharakteryzować decyzję o pozwoleniu na budowę danego przedsięwzięcia deweloperskiego. Oznacza to wskazanie sygnatur decyzji i organ, który je wydał, a także poinformowanie, czy ta decyzja jest ostateczna, czy może zaskarżona. W prospekcie informacyjnym musi się także zawrzeć planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych oraz termin, w którym deweloper planuje przenieść własność nieruchomości na nabywców. W prospekcie należy także oczywiście zawrzeć harmonogram danego przedsięwzięcia, z podziałem na etapy.

Wymaga się także dość szczegółowego opisu technicznego całego przedsięwzięcia deweloperskiego. Chodzi tu o wskazanie liczby budynków oraz ich rozmieszczenie na terenie gruntu wraz z podaniem minimalnego odstępu między budynkami, a także sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

Kwestie finansowania przedsięwzięcia

Deweloper musi przedstawić sposób finansowania inwestycji. W szczególności chodzi tu o wskazanie procentowego udziału źródeł finansowania inwestycji, a także stosowanych środków ochrony nabywców (spośród obowiązkowych środków wskazanych w ustawie) i zasad, na jakich one funkcjonują. Należy także wskazać nazwę instytucji zapewniającej bezpieczeństwo środków finansowych nabywców.

W prospekcie musi się również znaleźć informacja, czy dopuszczona jest waloryzacja ceny i zasady tej waloryzacji (wskaźnik, sposób). Prospekt informacyjny powinien bezwzględnie zawierać listę warunków, na podstawie których nabywca ma prawo odstąpić od umowy. Lista ta musi być zgodna z art. 29 ustawy deweloperskiej.

Prospekt informacyjny – druga część

Druga część prospektu jest indywidualna i dotyczy już konkretnego lokalu czy domu. To w niej określa się metraż i cenę za metr kwadratowy, położenie lokalu czy budynku i jego istotne cechy. Składają się na nie: liczba kondygnacji, technologia wykonania, standard prac wykończeniowych w części wspólnej, liczba lokali, miejsc garażowych i postojowych w budynku, media, dostęp do drogi publicznej. Prospekt informacyjny powinien w załączniku posiadać także wzór umowy deweloperskiej. Natomiast jeśli dotyczy lokalu mieszkalnego, to także rzut kondygnacji budynku, z zaznaczeniem tego lokalu, powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper.

Prospekt informacyjny musi także bezwzględnie stanowić część umowy deweloperskiej (jest załącznikiem do aktu notarialnego). Ponadto, zgodnie z art. 22 ust. 1 pkt 15 umowy deweloperskiej, w treści umowy deweloperskiej musi znaleźć się oświadczenie kupującego o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez kupującego z ich treścią.

Inne obowiązki informacyjne

Deweloper musi na żądanie umożliwić potencjalnemu nabywcy także zapoznanie się z księgą wieczystą nieruchomości, na której prowadzona jest inwestycja, kopią pozwolenia na budowę i projektem budowlanym, a także sprawozdaniami finansowymi z dwóch ostatnich lat obrotowych (jeśli jest podmiotem, na którego przepisy o rachunkowości nakładają taki obowiązek, czyli np. spółką, ale nie cywilną), w celu ich przeczytania, obejrzenia, zrobienia notatek, także fotografii lub kopii. Dokumenty te jednak nie muszą być częścią prospektu informacyjnego. Jednakże informacja o możliwości zapoznania się z nimi musi być wymieniona w treści prospektu.

Deweloper nie ma jednak żadnego obowiązku przedstawienia osobie zainteresowanej kupnem dokumentów, które stanowią podstawę informacji zawartych w prospekcie, czyli np. umowy kredytu zawartej w związku z inwestycją, umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego. Nie musi także pokazywać ani projektów wykonawczych, ani projektów branżowych dla budynków powstających w ramach danego przedsięwzięcia.

Informacje muszą być kompletne, prawdziwe i nie mogą wprowadzać nabywcy w błąd

Sankcją za naruszenie przez dewelopera tego obowiązku jest np. możliwość odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej (co wynika z art. 29 ust. 1 pkt 4 oraz 5 ustawy deweloperskiej) w terminie 30 dni od jej zawarcia. Deweloper musi o tym poinformować nabywcę w umowie deweloperskiej w części dotyczącej warunków odstąpienia od niej. Kupujący może także powołać się na błąd co do treści czynności prawnej (art. 84 KC). Nierzetelne informacje w prospekcie informacyjnym można uznać za nieuczciwą praktykę rynkową. Za podanie nieprawdziwych informacji w treści prospektu informacyjnego Prezes UOKiK może nałożyć na dewelopera karę finansową, uznając to za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów. Deweloper może również podlegać odpowiedzialności karnej za nieprawdziwe lub zatajone informacje (na podstawie art. 33 ustawy deweloperskiej).

W każdym przypadku warto sprawdzić, czy informacje zawarte w prospekcie są tożsame z założeniami wskazanymi w ustawie deweloperskiej. Co do zasady, ustawa ta nie jest długim aktem prawnym i można spróbować samodzielne ją zweryfikować. Jeśli zainteresowana kupnem mieszkania osoba ma jakieś wątpliwości co do wzoru umowy deweloperskiej, zaleca się konsultację z profesjonalnym pełnomocnikiem.

Edyta Oleszczuk-Romańska

aplikant radcowski

Alert Rabatowy

Zapisz się i otrzymuj nowe oferty
Mieszkań z Rabatem

Ekspert Kredytowy

Skorzystaj z pomocy Eksperta Kredytowego
30 banków w ofercie