• Hipoteka umowna jest jednym z ograniczonych praw rzeczowych, a jej podstawową funkcją jest zabezpieczenie wierzytelności np. z tytułu kredytu bankowego.
• Co charakterystyczne, hipoteka powstać może wyłącznie na nieruchomościach (lokale mieszkalne, użytkowe, grunty, budynki) i nie jest możliwe jej ustanowienie na rzeczach ruchomych jak np. samochody.

Istotą hipoteki jest to, że tworzy taki sposób zabezpieczenia, w którym wierzyciel hipoteczny (czyli podmiot, na rzecz którego ustanowiono hipotekę) ma pierwszeństwo w egzekucji z nieruchomości obciążonej hipoteką umowną przed innymi wierzycielami. Jest tak nawet w przypadku zmiany właściciela nieruchomości – hipoteka jest bowiem związana nie z osobą, a z rzeczą – w tym przypadku z nieruchomością. To właśnie czyni ją tak atrakcyjnym sposobem zabezpieczenia. Hipoteka umowna powstaje na drodze umowy, choć właściwiej byłoby tutaj powiedzieć, że powstaje w drodze czynności prawnej – do jej ustanowienia wystarczy oświadczenie właściciela nieruchomości. Niemniej jednak charakterystyczne jest to, że brak jest tutaj elementu przymusu, który występuje przy innych rodzajach hipoteki.

Jak powstaje hipoteka umowna?

Jak sama nazwa wskazuje, powstaje poprzez umowę między wierzycielem a dłużnikiem rzeczowym (właścicielem nieruchomości), choć wystarczające jest, że oświadczenie o ustanowieniu hipoteki złoży sam właściciel. Ustawa zastrzega tutaj formę aktu notarialnego, chyba że wierzycielem jest bank. W takim przypadku z uwagi na brzmienie przepisów prawa bankowego wystarczający jest dokument pochodzący od banku zawierający oświadczenie o ustanowieniu hipoteki ze strony właściciela i opatrzony stosownymi pieczęciami bankowymi. Co istotne, mimo tego, że hipoteka nazywana jest umowną, to do jej ustanowienia przed notariuszem wystarczające jest złożenie oświadczenia przez osobę ustanawiającą taką hipotekę, obecność wierzyciela nie jest warunkiem koniecznym.

Jakie warunki należy spełnić?

Aby hipoteka umowna powstała, konieczne jest, by w oświadczeniu o ustanowieniu hipoteki wskazać sumę i walutę hipoteki oraz oczywiście dane wierzyciela. Hipoteka umowna zabezpiecza bowiem wierzytelność tylko do oznaczonej sumy pieniężnej. Oznacza to, że ma swoją górną granicę. Co do zasady sumę wyraża się w tej samej walucie, co zabezpieczoną wierzytelność, chyba że strony w umowie ustanawiającej hipotekę postanowiły inaczej. W treści umowy lub oświadczenia powinno znaleźć się precyzyjne określenie stosunku prawnego oraz wynikającej z niego wierzytelności, w tym roszczeń ubocznych innych niż odsetki i przyznane koszty postępowania.

Hipoteka umowna a wpis do księgi wieczystej

Ostatnim warunkiem do powstania hipoteki umownej jest dokonanie wpisu w dziale IV właściwej księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Jeżeli oświadczenie o ustanowieniu hipoteki umownej sporządził notariusz, to on dokona stosownych zgłoszeń do właściwego wydziału ksiąg wieczystych, gdzie znajduje się księga wieczysta obciążanej nieruchomości i pobierze należne opłaty. Możliwe jest też samodzielnie złożenie takiego wniosku na urzędowych formularzach. Należy pamiętać, że okres oczekiwania na wpis może się wydłużyć. Dzieje się tak zwłaszcza w przypadku wydziałów wieczystoksięgowych w dużych miastach, gdzie często ilość wniosków przekracza możliwości kadrowe sądów. Jest to o tyle ważne, że hipoteka umowna powstaje dopiero w momencie wpisu do księgi wieczystej. Do momentu jej wpisania kredytobiorcy muszą się liczyć z wyższymi kosztami kredytu.

Podsumowując – hipoteka umowna jest sposobem zabezpieczenia wierzytelności na nieruchomości, stosunkowo łatwym w ustanowieniu i dającym jeden z najszerszych zakresów zabezpieczenia. Powstaje ona w sposób dobrowolny, w przeciwieństwie do hipoteki przymusowej.